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不動產買賣流程說明

2011/05/01 11:37

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不動產買賣流程說明

訂金 à 簽約 à 用印備證 à 完稅 à 交屋

訂金，買賣雙方經過看屋議價後談定買賣總價款，買方並給付訂金予賣方，當作買賣交易確認，在雙方收付完成後，針對買賣總價款則不能有增減或反悔情事。

買賣雙方應備文件：

買方：

訂金 (一般通常為買賣總價款1%~3%，或依雙方約定)，訂金並視為簽約金之一部份，未來於正式簽約時，由簽約金扣除。

買賣雙方：

簽訂不動產購買意願書(載明買賣總價款金額，並約定日期正式簽約)

給付流程：

買方給付訂金-在買賣雙方協議好買賣總價後，由買方支付賣方訂金(一般為買賣總價款1%~3%，或依雙方約定)，通常為現金或即期支票支付，若金額太大，儘量使用支票。支票建議向銀行開立銀行本票。
簽訂不動產購買意願書(見附件)-簽訂內容如包含如
- 不動產標示
- 買賣總價
- 正式簽約之日期
- 違約約定事項，例如若買方不買，則賣方沒收訂金，若賣方不賣，則賠償兩倍訂金之違約金
買賣雙方基本資料，包含姓名、生日、身分證字號、戶籍地址、通訊地址、聯絡電話、電子郵件信箱(以上基本資料需與身分證上符合)。
協議代書人選-一般來話由買方選任代書(因代書費由買方支付)，若賣方對此不信任，可由賣方再選任代書共同辦理(賣方代書費用則由賣方支付)。可由當地公會名錄上選任，目前代書均領有地政士執照，政府也立有地政士法，可保障雙方權益。
協議是否使用履約保證-由於買賣雙方有時互不認識，為了保障雙方就買賣價金的交易安全可選擇使用，於正式簽約時使用履約保證的買賣契約書。履約保證費用為買賣總價金之萬分之六。

簽約，指的是買賣雙方簽訂買賣契約書，契約書裏會詳細記載買賣雙方交易的不動產資料，包含土地座落(地段、地號、面積)，建物資料(座落地址、層別、面積、公設建號及持分面積、及其他附屬建物用途及面積)、買賣價金、付款方式、罰則。在簽訂完成之後買方即交付第一期款項(即簽約金，若有付訂金則需先扣除)給予賣方，買賣雙方並各付1000元簽約金給予承辦代書。

買賣雙方應備文件：

買方：

身分證明文件(例如戶口名簿、戶籍謄本正本、身分證正本、外國人為護照正本)
印章
簽約金(一般使用銀行本支，若有使用履約保證，則由承辦代書於當日或隔日存入履保帳戶內，若買方同意讓賣方先領取，則該筆不納入履約保證範圍內，由承辦代書於買賣契約書內註明。)
授權書，若非本人簽約，則須檢附授權人之印鑑證明，及授權書須有授權人之印鑑章
被授權人之身分證明文件

賣方：

身分證明文件(例如戶口名簿、戶籍謄本正本、身分證正本、外國人為護照正本或居留證正本)
印鑑章
土地建物所有權狀正本
前一期房屋稅、地價稅單
授權書，若非本人簽約，則須檢附授權人之印鑑證明，及授權書須有授權人之印鑑章
被授權人之身分證明文件

簽約流程：

買賣雙方確認買賣金額及付款期數金額(一般分為四期)，協議是否使用履約保證程序。
買賣雙方進行其他特別約定事項協議。(例如屋況修繕、設備贈與、交屋時間等)
承辦代書進行契約書填寫一式三份(若使用履約保證為一式四份)，包含不動產標示資料、付款方式、其他特別約定事項、稅捐申報要件(如土增稅使用一般或自用稅率，並選定土地公告現值年度)、貸款約定。
承辦代書解說買賣契約書內容及履保程序。
買賣雙方進行簽名。
承辦代書為買賣雙方用印。
用印完成，買賣雙方確認買賣契約書內容是否正確無誤。
買方交付賣方簽約金。
承辦代書交付買賣契約書予買賣雙方。
承辦代書提醒注意事項，包含付款方式、金額、未來應配合事項。
完成簽約。

這此步驟應注意：

房屋仲介公司或是賣方應拿出該買賣標的的地籍登記簿謄本、地籍圖謄本、土地建物所有權狀正本或影本供買方查核及經由不動產經紀人簽章完成的不動產說明書(此為政府法令明文規定之必要步驟，若無即違法)。
買方應在此時注意地籍登記簿謄本上的他項權利事項所登記的抵押權設定資訊，確認是否有貸款及其貸款金額、銀行，以了解該房地的目前狀況是否屬實。
另外若有停車位，也須了解是否為獨立產權(意即有權狀)，若不是則應注意該停車位的公共設施建號及持分範圍與當初社區停車位的分管證書。
若代書要代刻便章(非印鑑章，買方不須印鑑章)，需事先說明。
若為外國人出售，則另需準備土地使用分區證明。

用印備證，備證意即，買方交付身份證影本、賣方交付身份證影本、印鑑證明、土地建物所有權狀正本給予承辦代書。買方並交付第二期款(若有使用履約保證，則應事先匯入履保帳戶內)。用印，代書會在此時將雙方印章蓋在土地登記申請書(賣方須為印鑑章)、買賣契約書(公契，即土地或建物買賣移轉契約書)、土增稅、契稅申報書上，以便將來過戶用。此時買方須簽立以尾款金額的擔保本票給賣方，並交由代書保管，以便在銀行撥款或完成尾款給付時時退還給買方。

買賣雙方應備文件：

買方：

身分證明文件(例如戶口名簿、戶籍謄本正本、身分證正本、外國人為護照正本，若簽約時代書已收，則不用。)
印章
用印備證款(一般使用銀行本支，若有使用履約保證，則由買方於當日或前日存入履保帳戶內，若買方同意讓賣方先領取，則該筆不納入履約保證範圍內，由承辦代書於買賣契約書內註明。)
簽立擔保本票

賣方：

身分證明文件(例如戶口名簿、戶籍謄本正本、身分證正本、外國人為護照正本或居留證正本，若簽約時代書已收，則不用)
印鑑章

用印備證流程：

代書於各項稅捐申報書上進行用印。
代書於買賣公契及登記申請書上進行用印。
收取買賣雙方各項應備文件。
進行本票簽立。
買方繳交用印備證款(若為履保，則由買方事前匯入履保專戶內)
提醒事項：
買方申辦銀行貸款則繳付個人在職證明、薪資證明、扣繳憑單及填寫申請書，交由代書轉交銀行評估貸款金額，在銀行核定後，約定時間對保。或由代書聯絡銀行人員到場辦理貸款申請。
若為外國人出售不動產，因無印鑑證明，須向法院公證處或民間公證人，認證買賣契約書。

完稅，代書在此時應完成土地增值稅、契稅、印花稅之申報並查欠地價稅、房屋稅。在稅單下來之後，代書交由賣方繳交土地增值稅、買方則繳交契稅、印花稅。買方並交付第三期款，繳款完成之後交由代書進行所有權移轉。

買賣雙方應備文件：

買方：

完稅款(即第三期款，一般使用銀行本支，若有使用履約保證，則由買方於當日或前日存入履保帳戶內，若買方同意讓賣方先領取，則該筆不納入履約保證範圍內，由承辦代書於買賣契約書內註明。)
稅款，交由代書代為繳納。

賣方：

印鑑證明

完稅流程：

代書向買賣雙方進行稅單繳納。
買方給付第三期款項。
賣方交付印鑑證明。
代書領取相關稅單收據後，向地政事務所送件進行移轉登記及抵押設定。

提醒事項：

土地增值稅、契約、印花稅、房屋稅、地價稅都可以事先請代書或是仲介計算應繳金額及是否有欠費的情況。
目前相關稅費申報均可採取網路申報，也可以請代書將申報完成之電子稅單mail給買賣雙方，由買賣雙方自行繳納，再將收據交付代書進行過戶。或者也可以採用網路繳納，再由代書下載繳納證明，進行過戶。

交屋，代書完成所有權移轉及抵押權設定，將不動產權資料由代書或房屋仲介公司進行交屋點交。在交屋前代書會將抵押權設定契約書正本及他項權利證明書正本交給銀行，此時由銀行撥款至賣方帳戶，或代償賣方之房屋貸款，完成尾款繳交，代書並收取代書費及結算房屋稅、地價稅、水電瓦斯、管理費等(或房屋仲介佣金)。在銀行撥款之後，代書並退還本票給買方。另外賣方需於買方代償貸款後，儘速向原貸款銀行領取清償證明及原先設定之抵押權設定契約書及他項權利證明書正本，交由代書進行原抵押權設定塗銷。

買賣雙方應備文件：

買方：

尾款(即第四期款，一般由銀行直接代償原賣方貸款，若有使用履約保證，則會由代書及履保人員及買賣雙方銀行人員彼此確認，由買方銀行先代償賣方原房屋貸款，若有餘額由買方銀行匯入履保帳戶內。)
印章。
簽立不動產點交確認書，交由代書向履保公司結案，並將餘額匯入賣方帳戶。

賣方：

印章
簽立不動產點交確認書，交由代書向履保公司結案，並將餘額匯入賣方帳戶。

交屋流程：

代書向地政事務所領取完成移轉過戶之文件。
代書將抵押設定文件交付買方貸款銀行，並與銀行、履保人員進行撥款代償賣方原貸款。若無原賣方貸款，則直接撥入賣方帳戶或履保專戶內。
賣方須於三日內取得清償證明，交由代書進行抵押設定塗銷。
代書確認塗銷完成後，向買賣雙方及仲介公司回報，並約定交屋日期。
於交屋日期代書進行不動產權資料點交。
房屋仲介公司進行房屋點交。
簽立不動產點交完成確認書，交由代書向履保公司結案撥款。

注意事項：

進行不動產權狀點交時，需注意姓名、身分證字號及地號、門牌號碼是否正確，並比對當日最新土地登記簿謄本資料是否相符(包含姓名、地建號、門牌號碼、權狀號碼)，另外是否已塗銷完成前順位之貸款設定。
進行房屋點交，在點交過程之中，若對於房屋屋況於簽約時若有協議需由賣方修繕部份，應於此時檢查完成。並針對屋內相關設備進行數量及使用狀況確認。例如漏水、壁癌修繕、水電瓦斯使用狀況、傢俱、電器、燈具、衛浴設備、廚具是否可正常使用。
相關水電瓦斯、管理費、房屋稅、地價稅是否已切算完成。(一般以交屋為切算日，依比例由買賣雙方負擔)
房屋之各類鑰匙、搖控器之點交。
原屋主戶籍是否已遷出。若有設立公司行號也須一併遷出。

完成時間：上述各階段各約需時五個工作天，一般從訂金至交屋完成約需一個月。

補充說明：

以上買賣房屋過程的說明，我要提醒各位買方，在買房子簽約之前需了解自身的財務狀況及對該標的買賣金額的評估，以免屆時無法貸款或是現金不足造成無法履行契約，而遭到簽約金被沒收。在標的買賣金額的評估，也需做足功課，以免買太高而造成日後情緒的問題及超出自身的能力。
在簽約之前的建物勘查也非常重要，一般來說有所謂四看，一是晨間看、二是午間看、三是晚上看、四是下雨天看。為什麼要四看，目的不外乎是多了解房子本身的日照方向、週遭環境、出入鄰居等。下雨天看，相信大家都了解，就是要查看房屋本身是否有滲水、漏水的狀況。
總歸一句，買房子就是要多看多了解，才不會造成日後的糾紛或是後悔。
現在自售透過自行尋找的代書案件越來越多，顯示目前一般民眾對於房仲業及房仲指定的代書普遍沒有信任感。因此會透過網路或是介紹，找到一位合格且信任的代書。我就是一個例子。而我所提供的服務就非常多，我提供一份經由律師及代書與實務上調整後符合買賣情況的買賣契約書。這份契約書非常詳盡，裏面規範了各項買賣過程中的程序。對於雙方來說是具有保障的。
再次提到簽約時應注意的事項，關於產權部份，現在的民眾其實都有基本的觀念，而代書就是在簽約日當天向地政事務所申請最新地籍謄本，讓雙方產權能有了解最新的情況，代書必須分析解說房地的坪數及登記狀況，最重要的則是設定狀況。比如，原屋主的設定銀行已設定多少。另外則是協助雙方約定價款的付款期數，一般分為四期，如簽約、備證用印、完稅、交屋等四步驟。讓雙方了解交款的期程及貸款的程序。
最重要，我認為就是交屋的部份了，在簽約時，代書的工作要協助雙方釐清屋況及附贈設備。這要寫的非常清楚，例如床組有沒有包含床墊，或是熱水器有沒有故障，若故障維修費該如何分擔。再來就是水電瓦斯如何分算，分算到哪一天。地價稅、房屋稅也是。地價稅是每年11月開徵，房屋稅是五月開徵，但要注意它是從去年的7/1日計算到今年的6/30日所以要注意分算的問題。
如果上述這些都能設想的到，以一般情況是可以非常順利的。而特別的清況，例如有其他約定，則代書必須擬定清楚，不能有模糊的地方。我想，找到一位合格且盡責的代書，非常重要。建議大家除了網路上多比較外，也可以向地政士公會詢問，另外也可以多多探聽。

附則：
在簽約時，買賣雙方應注意的事項如下：

應請代書申請簽約當天最新的土地、建物地籍謄本，確認是否有限制登記(預告登記，即假扣押、假處分)及抵押權設定狀態。若有限制登記，則在簽約時即約定於第二次備證用印前需塗銷。簽約金甚至要減少，以降低風險。在抵押權設定的部份則是要了解設定的金額，以確定買賣價金給付期款給付的安排，如買方貸款金額若低於原設定金額，則必需要請賣方先償還至貸款的金額，以便銀行代償。
簽約之當事人應為登記名義人(所有權人)本人，若由代理人代表簽約則需由登記名義人開立授權書及附印鑑證明及印鑑章，授權書並需記載不動產詳細的資訊，例如地號、建號。
契約書需依權狀記載資料填寫確實。例如地段、地號、建號、附屬建物、共用部份等。若有數字的地方，一律以國字填寫。
付款期程之約定。一般以簽約10%、備證用印20%、完稅30%、交屋40%為基準(也可以雙方約定)。各期程間之日期一般安排3~7天，若有特別約定從其約定。
公契價格，土地應以當年之公告現值，房屋以課稅現值為計算標準。在合約書上均需律定清楚，以避免爭議。若簽約日在當年一月時，因適逢土地公告現值調整，應特別注意。
任何需簽名的地方，均應由雙方親自簽約用印。
契約書的騎縫章、文字更改處之訂正章、簽約日期也要檢查是否有遺漏。
買方第四期尾款，應開立於尾款同額之商業本票，以擔保尾款之給付。一般為影印後附為契約書之附件。正本則交付代書保管，於銀行代償後無息無償無條件返還買方。
權狀影本、最新地籍謄本、雙方身份證影本應為契約書之附件。
買方於付各期款時，如未採用履保系統，應開立銀行本票，以為支付。
若由代書簽約，由代書向買賣雙方各酌收潤筆費1000~2000元。

常見問與答：
問：請問買房子會有哪些代辦費用?
答：就買方來說會有房屋的移轉契稅、印花稅、地政規費(登記規費、書狀費、抵押權設定費，此金額是以設定金額*1/1000，例如設定200萬要繳納2000元的設定規費。)，賣方則是土地增值稅(若農業用地可申請農用證明免稅)，隨課房屋稅、工程受益費。

問：什麼是稅規費仍以稅捐機關及地政單位核算為主。
答：意思是以稅務機關核定(如地方稅務局或國稅局)及地政機關(即當地之地政事務所)發出的繳納單據為主。