【具體做法】
1.約定租期屆滿前，不得任意終止租約時
當房東或房客其中一方因為個人因素（此指可歸責於己的事由），想要提前終止租約的話，將會構成違約，另一方則可請求違約金(租約中有違約處罰條款時)或損害賠償(租約中無違約金之約定時)。
(1)由房東提出期前終止租約時
一般而言，房客是有權續住到租約期滿才搬，因為雙方已約定租約期滿前，任一方皆不得任意終止；但是如果連房客也同意提前搬遷的時候，相對的～房客也可要求房東給付相當於一個月或兩個月租金的金額作為損害賠償；若有違約金的約定，就依違約條款所定之金額賠付。
除此之外，一切就比照租約到期時的程序，房客遷出租賃處，房東收回房屋同時將押金返還給房客。
(2)由房客提出期前終止租約時
一般而言，房東無法強留房客續住到租約期滿，但有一點要特別注意！因為雙方租約已約定租期屆滿前，任一方均不得任意終止，所以房東有權要求房客必須給付租金到租期屆滿為止。
只是萬一發生類似的糾紛時，實務上，雙方考慮到好聚好散，並免訟累，房東多會妥協讓步（因為此時多數的情況是房客已付不出租金了，而房東也不願意上法院打一場拿不到錢的官司），朝房客違約的方向解決，由房客賠付房東相當於一到兩個月的租金損害；或是有違約條款時，房客依約賠付違約金給房東來解決。
有時候，房東也會從房客承租時交付的押金（押金通常是相當於兩個月的租金金額）去扣抵，並於結清一切水電、管理費等債務後，押金還有賸餘時，再返還給房客，如果不足扣抵的話，則可要求房客補足。
※在一些較為特殊的個案上，有些房客甚至還會要求房東幫他另 找房子，或是加給一筆搬家費才願意搬。當然，如果房客的要求合理，雙方把條件談好了，白紙黑字寫清楚，並無不可。
2.約定租期屆滿前，得終止租約時
一般定期租賃很少會作「租期屆滿前，可以終止租約」這樣的約定，有的話～也是房東這一方比較強勢時，為了確保自己隨時可以收回房子的權利，利用訂約時，片面要求房客必須同意的約定。雖然對於房客較無保障，但基於契約自由原則，法律原則上並不加以干涉，也沒有違反誠信原則的問題。
※通常租約若僅約定「房東終止租約時，應賠償房客一個月租金」。換句話說，房東只要賠一個月租金就可隨時提前終止租約，請房客搬家，這對於房客而言，較為不利。如果房客希望能住到租期屆滿，最好在簽約時盡量爭取刪除這樣的條文。
民法第453條：
定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止租約者，其終止契約應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。
民法第450條（第3項）：
前項終止租約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。
不論是房東或房客，想要提前終止租約時，依民法的規定，必須要先期通知對方。通知的方式，實務上通常是以存證信函為之，例如：租金是一個月收一次，那麼依法就至少要在租約終止日前一個月通知對方；如果雙方租約約定的時間比法律規定的更為提前的話，就要依租約所定的時間來通知。
例如：租約約定「房客擬提前終止租約時，應於3個月前通知房東」，那麼不論租金是否一個月收一次，房客要提前終止租約時，就必須依租約所定在3個月前先期通知房東，否則就可能構成違約的事由。
茲分依房東、房客提前終止租約的不同，說明如下：
(1)由房東提出期前終止租約時
房東可以存證信函向房客表明租約將提前於○年○月○日屆至時終止，請房客依約於租期終止日前清空（或回復原狀）及遷出租賃處，並載明願依約給付違約金；如果租約並未就此約定，通常是由房東給付相當於一個月租金的違約金（或損害賠償）給房客，同時將押金於扣抵水、電或管理費等一切債務後，於房客遷出租賃處時，連同違約金（或損害賠償）返還給房客。
(2)由房客提出期前終止租約時
房客可以存證信函向房東表明租約將提前於○年○月○日屆至時終止並遷出租賃處。當然房客也可載明願依約給付違約金；除非沒有約定，否則通常是給付相當於一個月租金的違約金（或損害賠償）給房東。不過大多數的房客會請房東直接由押金中去扣抵，若有賸餘，也會要求房東在遷出租賃處的同時，將賸餘的押金返還。
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28樓. hsuan2017/11/21 18:25屋主提前解約
你好請問~
我的租約是到明年6月30日(租金已繳清)
房東在10月份告知我們因為屋主要將房屋收回做賣出的規劃，要我們在1月15日前搬出。
因為我看合約上有寫:
如本契約上未住滿，而提前解約，則必須扣除一個月押金。
但房東現在和我說的意思是他有在前3個月告知我們，所以沒有違約金的問題。
真的是像他所說的嗎?
既然是定期租賃，因可歸責於房東的事由而提前終止租約，房東還是要負違約之責，房東的說法護劉，過於牽強。建議你透過調解會聲請調解，看能否圓滿解決。
以上說明~請參酌
法蘭客.車禍處理一本通 於 2017/12/01 17:27回覆-
27樓. 房東2017/10/18 22:44攏長的問題請教您，我是房東，目前因急需賣房，所以想與房客提前解約，合約內容：如一方擬終止合約，「應得他方同意」，並應於終止前壹個月以書面通知他方，並賠償他方一個月之損害金。請問1.目前以已以ine訊息通知，是否能當做依據，或一定得發存證信函通知。2.他方同意搬離，但表示無法一個月內搬離，但也無法明確告知期限，但還是要求我賠償違約金，那如果房客再合約要到期前才搬離，我還是得付違約金嗎（合約還有6個月）？3.對方同意搬離卻又無法給時間期限，合約有條乙方如合約中止後不交還房屋自終止租約起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金，此條合約算成立嗎？4.目前跟房客談判破局，但真是因為急需資金賣房，且釋出最大善意（房東願意支付違約金）但需給個期限，房客確表示他不同意解約了，房東還有權力可要求終止合約嗎？以上問題，想再不違反相關法令下，希望能得到解惑，謝謝！！(zero_7015@hotmail.com)1.目前以已以ine訊息通知，是否能當做依據，或一定得發存證信函通知。A.為了確保通知能確實到達相對人的法律效果，建議還是以存證信函為之。2.他方同意搬離，但表示無法一個月內搬離，但也無法明確告知期限，但還是要求我賠償違約金，那如果房客再合約要到期前才搬離，我還是得付違約金嗎（合約還有6個月）？A.房客既然同意期前搬遷，自不可能拖到租約到期日才搬，否則你沒有違約責任，也就不需要負違約金，只是房客未能卻切答覆遷出日期，此與誠信原則有違，若雙方協商未果，建議透過當地調解會聲請調解來解決。3.對方同意搬離卻又無法給時間期限，合約有條乙方如合約中止後不交還房屋自終止租約起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金，此條合約算成立嗎？A.最好有白紙黑字寫明雙方合意於哪一天終止租約，如此求償才有所據。4.目前跟房客談判破局，但真是因為急需資金賣房，且釋出最大善意（房東願意支付違約金）但需給個期限，房客確表示他不同意解約了，房東還有權力可要求終止合約嗎？A.對方不同意，就不行了。一來你們的租約是定期租賃，二來對方又不同意了，這是期前終止租約的要件之一。所以我會建議你透過調解程序來解決。以上說明~請參酌法蘭客.車禍處理一本通 於 2017/10/25 17:30回覆
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26樓. Mina2017/10/15 18:11您好，想請問如果租賃物內的設施有使用上的瑕疵(例如電梯、電熱水器......等)，房東經催告也不積極處理，有查過法條，承租人是可以依法中止契約的。但終止之後是可以要回定金的嗎?-而且依法中止的話，還需要付提前解約的違約金嗎?
出租人有提供合於使用收益租賃物的義務，如果租賃物有瑕疵，且瑕疵係屬可歸責於房東的事由時
那還要進一步看你所說的瑕疵是否重大到可得終止租約的程度而定。
留言提及電梯有瑕疵乙節，這是出租人提供租賃物的一部嗎？(因留言未說明是承租的是什麼樣的房子？)
如果電梯是歸管理委員會在維護管理，那電梯的瑕疵問題，應該是要反映給房東及管委會知道，請管委會協助解決才是。
至於瑕疵是否嚴重到可終止租約的程度？也要由房客負舉證責任。
如果以上的假設都能成立，可歸責於房東的租賃重大瑕疵，已達程租人無法合理使用收益的目的
房客依法或依約自可終止租約並請求損害賠償，若有違約情事，也是房東違約，
房客當然不會有違約責任。
以上說明~請參酌
法蘭客.車禍處理一本通 於 2017/10/18 14:35回覆 -
25樓. mm2017/09/25 21:32您好，想請問一下如果在外租屋，家人生病在家自然死亡
這樣房東是可以要求賠償的嗎？租屋在外，家人因病死亡，應該沒有違法的問題，
一般租賃契約也不會約定承租人或其同居人因病死亡時，承租人要對房東負何種違約的責任。
所以租約若未就此情況有 "特別約定" (通常也不會)時，因屬不可歸責於房客的事由
因此對於房東應該也不會負有什麼法律責任才是。
以上說明~請參酌
法蘭客.車禍處理一本通 於 2017/09/29 18:03回覆 -
24樓. 苦主2017/05/23 06:20
你好，我是房東，在今年３月２５日，我與房客簽訂了書局買的房屋契約，但房客一直欠繳租金，書局的房屋契約明訂收租日期是每月２５日前，如果欠繳，房東有權收回房屋，但房客卻以民法規定，要等積欠兩個月的租金為由，房東才能收回房子，不然就算是我違約，很明顯的我遇到了想故意欠房租的房客，當初房客簽約留的電話與保證人留的電話都無法連繫上當事人，請問我有權利收回房子並請房客提前搬離嗎？
(alanpp_ses@yahoo.com.tw)法律行為有違反強行禁止規定者無效。
準此~當事人間如有特別約定，而特約抵觸法令時，雙方特約就無效。民法有關租賃關係存續中，房客有欠繳租金時，必須達兩期以上之金額，房東才會產生租約終止權，實務上~還必須先以押金扣抵且超過兩期租金不付時，才會產生租約終止權。
如果你的情況不符以上的規定及法院實務的見解，自然無法在這個階段要求房客搬遷，最多只能針對未付的租金以聲請支付命令或民事調解或訴訟的方式來請求房客清償積欠的租金。這些在本人的租賃糾紛處理系列文章中，都有提及，請自行參閱。
以上說明~請參酌
法蘭客.車禍處理一本通 於 2017/05/26 18:50回覆 -
23樓. anna2017/04/30 23:13請問租客在4/27引爆瓦斯氣爆造成我房屋傷及結構及內部裝潢全毀，是否可直接中止合約請他遷出並請求損害賠償?還是應該採取什麼動作才能維護權益?要寄存證信函給他嗎?
「引爆」瓦斯造成氣爆及租賃物毀損的行為，若係房客故意為之或出於重大過失所致
房東自可終止租約並請求因此所受損害之賠償。
因留言係用「引爆」一詞，顯非一般所謂的具體輕過失，而是接近明知而故為，
準此，房東可依民法第434條規定，主張租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任 ~ 據此向房客請求賠償。
以上說明 ~ 請參酌
法蘭客.車禍處理一本通 於 2017/05/03 01:16回覆另租賃物已因房客的行為而無法使用收益，自可依法終止，自不待言。
房客的行為涉及公共危險及毀損，可能會有刑事責任，你若可透過提告毀損罪的刑事訴訟程序，將來再經由調解或刑事附帶民事訴訟的方式求償，對你較為有利，因為這樣便可以不必另向法院繳納裁判費。
當然~最好也要考慮相關配套措施，例如假扣押 ~ 於此併予指明
法蘭客.車禍處理一本通 於 2017/05/03 01:23回覆 -
22樓. Candy2017/02/25 13:18與同學ABC加我共四人合租房間由我一人出面當簽約人與房東簽約!
之後我並未再與同學ABC再簽訂任何合租契約,但有以郵件詢問合租意思,同學三人皆有回覆表達同意
租金是四人共同平均分攤統一匯到同學A帳戶再由同學A匯給房東
請問這種情況下,若屋內發生損害確認是由我們承租人造成所以房東要求索賠,
但同學ABC三人沒人承認屋內損失是由誰造成,那我可以要求同學ABC共同負責損害賠償嗎?
若同學ABC三人不願負責各推責任,有法律途徑可強制要求同學ABC負責賠償嗎? 非常感謝您的幫忙!謝謝!基本上~誰造成別人的損害，就應由誰負責。
租賃處房內的東西受損，東西是房東的，若是由房客造成的損失，當然要由房客負賠償之責。
房東無法查證是你們房客中的哪一個同居人造成的損害，房東通常就是找當初簽約的房客也就是你負責，當然你也可以要求房東必須提出證明，證明東西是你們造成損壞的，否則你們也未必要負賠償責任。
只是由留言所示，房東的東西受損似乎是出在房客你們不知是誰造成的其中一人或數人身上，如果你能查出真正造成房東物品毀損的行為人，也就是你其他同學中誰才是真正要負責的行為人時，你也可以要求該同學負責。如果查不到或大家都不承認，那有可能就要由名義上的承租人你來負責了。
以上說明~請參酌
法蘭客.車禍處理一本通 於 2017/03/02 17:53回覆 -
21樓. 水哥哥2017/02/19 11:45您好
目前租的地方因為已經簽約。但支付訂金時對方用很草的字寫還會加公共區域清潔費150，水費200但他沒口頭告知。
會願意租是他說熱水器免費，屆時般進去後使用熱水器如果會跳電錶的話我可以無償解約嗎？覺得這個人一直不誠實。
(Kakakan741258963@hotmail.com)你所謂的熱水器是指電熱水器，所以會有額外的電費支出？
建議你直接與房東說清楚講明白，好好溝通確認。
否則房東僅無償提供熱水器供你使用，就像提供租賃房屋內其他附屬設施(例如傢俱)供房客使用道理是一樣的，會用到電而衍生電費支出，基於使用者付費，可能就要由你自行吸收。
若以此為由而主張不租而要解約，法律上站不住腳，你可能會有違約責任，所以建議你和房東溝通清楚為上。
以上說明~請參酌
法蘭客.車禍處理一本通 於 2017/02/20 09:43回覆 -
20樓. 蛋頭2016/11/04 18:08你好，想請問一下如果當初是跟房東簽約a房，但房東說房客臨時有困難要多住一個月，而安排我先住b房等時間到在搬過去a房，但時間到了房東說原房客不搬了，希望我就直接住b房或另外提供房間，但我告知如果無法依約住a房那我就要搬走，房東也說好，但我搬走時房東說我提前解約要扣我一個月押金，這樣我可以告房東詐欺嗎?(n2000.9.16@hotmail.com)
如果房東所說的都是事實，自己不會涉及詐欺。
如果A房明明就沒人住，卻佯稱原有房客不搬，那才會涉及詐欺
至於A房房客的租約是否如房東所言，是租約到期不搬？
你也可以請房東出示他與A房客間的租約求證
不過本件租約糾紛是可歸責於房東之事由而無法履行
並不是你所造成的違約，房東扣錢並無理由，建議雙方可透過調解或訴訟方式解決
以上說明~請參酌
法蘭客.車禍處理一本通 於 2016/11/11 11:09回覆 -
19樓. 困惑的人2016/08/08 18:07
您好:
想請教一下出租問題，房屋所有權三人 (A、B、C) 共有，交代 D 負責出租房子，處理合約事宜，D也將房租出租給朋友。
此時 A 因病故，( B、C、D ) 共同繼承A的持分，但此時 B 自行與房客簽立租賃合約 ( 僅B 一人簽立)，但是房產現在要變賣，進行現金分配，房客有時卻不願意配合房仲給客戶看房。
以上有兩個問題
1. 請問此合約是否有效力可以保護房客，要住滿合約期才需搬走?
2. 房客不配合房仲代看房屋，請問該如何處理?
以上懇請解答！ 非常感謝協助！謝謝!!
房屋所有權三人 (A、B、C) 共有，交代 D 負責出租房子，處理合約事宜，D也將房屋出租給朋友。
此時 A 因病故，( B、C、D ) 共同繼承A的持分，但此時 B 自行與房客簽約....
A.請問房客和D原來簽的租約是怎麼一回事？是租約到期了？還是雙方解除租約後，房客才又與B另簽新租約？房客按理不會先後與不同人就同一租賃物簽兩份租約並付兩份租金吧！
這部分，語焉不詳
簽立租賃合約 ( 僅B 一人簽立)，但是房產現在要變賣，進行現金分配，房客有時卻不願意配合房仲給客戶看房。
1. 請問此合約是否有效力可以保護房客，要住滿合約期才需搬走?
A.如果你是指房客和B簽的租約效力問題，我只能說租約只會在房客與B之間生效，不及於其他人。房客對B當然可以主張住到租約期滿，但房客不能對抗其他房屋共有人，對於其他房屋共有人而言，房客應屬無權占有。
2. 房客不配合房仲代看房屋，請問該如何處理?
建議本案各利害關係人 (包括房客、B及其他房屋共有人C、D)透過當地調解委員會進行調解，妥善解決。
以上說明~請參酌
法蘭客.車禍處理一本通 於 2016/08/10 21:45回覆
