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加拿大移民(1991年12月18日報到);加拿大社會保險#729-111-039溫哥華1990買進23萬1997售出36萬,售出'相關稅金如何?
2026/09/21 13:50
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加拿大移民(1991年12月18日報到);加拿大社會保險#729-111-039; https://blog.udn.com/alpineatks/192538246 溫哥華1990買進23萬1997售出36萬,售出相關稅金如何? https://blog.udn.com/alpineatks/192537853 在加拿大長住(屬於稅務居民),這 13 萬加幣的增值獲利在加拿大是完全免稅的的;交易遠在1997年發生,在法律溯及既往原則下,這筆海外處分獲利完全不需要在台灣申報與繳納任何所得稅。 https://blog.udn.com/alpineatks/192537469
台灣人在外國(海外)或中國大陸購置房地產, https://blog.udn.com/alpineatks/192537853 從買進,持有到售出,兩者在當地稅制與台灣回台申報的稅務邏輯有本質上的不同; https://blog.udn.com/alpineatks/192538246 在加拿大長住(屬於稅務居民)這 13 萬加幣的增值獲利在加拿大是完全免稅的;交易遠在1997年發生,在法律溯及既往原則下,這筆海外處分獲利完全不需要在台灣申報與繳納任何所得稅。 https://blog.udn.com/alpineatks/192537469
台灣人在外國（海外）或中國大陸購置房地產，從買進、持有到售出，兩者在當地稅制與台灣回台申報的稅務邏輯有本質上的不同。
最核心的關鍵在於：中國大陸的所得在台灣被視為「大陸地區來源所得」（視為國內所得併入綜所稅）；而外國（如美、日、泰等）的所得則屬於「海外所得」（適用基本稅額/最低稅負制）。 [1]
以下為您詳細拆解兩者的稅金架構：
📊 台灣人赴「中國大陸」與「外國」買賣房屋稅金對比
| 階段 | 📍 中國大陸購屋 | 🌐 外國（海外）購屋 |
|---|---|---|
| 1. 買進階段 | 🔹 當地稅費：主要繳納契稅（約 1%~3%） 及印花稅（約 0.05%）。 | 🔹 當地稅費：依各國規定，通常有印花稅、契稅、登記規費、律師費等。 |
| 2. 持有階段 | 🔹 當地稅費：目前多數城市對個人非營業住宅暫免徵房產稅（部分試點城市如上海、重慶除外）。 | 🔹 當地稅費：各國皆有固定資產稅 / 房產稅 / 物業稅（每年按評估價一定比例課徵，如美國約 1%~3%）。 🔹 台灣稅負：若有出租，租金收入屬於海外所得（併入基本所得額申報）。 |
| 3. 售出階段 | 🔹 當地稅費： 1. 增值稅：持滿2年普通住宅通常免徵。 2. 個人所得稅：依獲利（售價減成本）的 20% 課徵；若「滿五唯一」（持滿5年且是唯一自住）可免徵。若找不到成本，可改採核定徵收（約售價 1%~2%）。 3. 土地增值稅：按超率累進稅率 30%~60%（部分住宅有免徵優惠）。 | 🔹 當地稅費：各國課徵資本利得稅（Capital Gains Tax），通常依持有年限長短有不同稅率（如日本持有5年內稅率高達約40%，5年以上約20%）。 |
| 4. 匯回台灣 (最重要差異) | ⚠️ 台灣綜所稅： 屬於國內所得。處分獲利必須併入當年度個人綜合所得稅申報，適用稅率最高可達 40%。在大陸已繳的所得稅可拿來扣抵台灣綜所稅，但有扣抵上限。 💡 實務合法節稅：若提不出成本憑證，國稅局通常按「成交價額的 12%」 推定為所得，再併入綜所稅，實質稅率會降到約 2%~4.8%。 | ⚠️ 台灣最低稅負制： 屬於海外所得。獲利（減去購屋與交易成本後） 納入「基本所得額」申報。 申報門檻：全家海外所得合計未達 100 萬新台幣免申報；超過 100 萬則全數計入基本所得額。基本所得額享有 750 萬新台幣的免稅額，超過部分才課徵 20% 的基本稅額。 |
⚠️ 專家提醒與隱藏成本
- 外國買房的「跨年虧損不可互抵」：
根據台灣國稅局規定，海外財產交易損失僅限在同一年內與海外財產交易所得互抵，不能跨年度折抵。例如你在 2025 年賣美國房子虧損，2026 年賣日本房子賺錢，是不能用 2025 年的虧損來抵 2026 年的稅。 [1] - 中國大陸房產的「資金匯出」限制：
在大陸賣房的資金要合法匯回台灣，必須走完官方流程（取得「稅務備案表」、辦理購匯等），且僅能一次性同名帳戶匯出。千萬不可走地下匯兌，否則在兩岸都有違法坐牢或資金被沒收的極高風險。 [1, 2]
您目前是否有特定的海外國家（例如：日本、美國、東南亞）正在考慮，或是打算評估特定金額的房產？我可以為您進一步試算該國當地的精確稅率，或提供更具體的台灣報稅範例。
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海基會兩岸經貿網在大陸售屋及資金回臺應注意事項-海基會兩岸經貿網- 售屋流程:需公認證購售屋當地銀行/房管局/公證處;委託辦理須公證授權書與身份證明;臺灣公證需約20天至省公證協會驗證。 - 上海房產稅費: - 增值稅/附加稅:未滿5年住宅按5.3%全額;滿5年普通住宅免繳;非普通住宅按差額5.3%;無發票記錄依全額支付。...
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以下是你所說的內容：溫哥華1990買進23萬1997售出36萬,售出相關稅金如何?
溫哥華1990買進23萬1997售出36萬,售出相關稅金如何?
下午1:30
以您提到的加拿大溫哥華案例（1990年23萬買進、1997年36萬售出），賺取的 13萬加幣（CAD） 屬於資本利得（Capital Gains）。
在處理這筆歷史交易的售出稅金時，必須同時考慮加拿大當地的歷史稅制以及台灣回台報稅的兩大層面：
🇨🇦 第一步：加拿大當地的資本利得稅（1997年稅制）
不論您當時是否擁有加拿大身分（公民/楓葉卡），只要在加拿大境內賣房，都必須向加拿大稅務局（CRA）申報資本利得。
- 歷史計稅比例（Inclusion Rate）：高達 75%
加拿大針對資本利得並非全額課稅。但請注意，1997年正處於加拿大歷史上資本利得稅最重的時期（1990年至2000年初）。當時的計稅比例（Inclusion Rate）為 75%，而不像現今多數時候的 50%。 [1, 2] - 計稅過程試算：
- 實際應繳稅金：
這 97,500 加幣會被併入您 1997 年當年度的個人所得中，依照當年的聯邦與卑詩省（BC）的「綜合所得稅率」階梯式課稅（個人所得越高，邊際稅率越高）。 [1]
🇹🇼 第二步：台灣回台申報的稅務
由於這起交易發生在 1997 年（民國 86 年），從台灣現行的稅法來看，有兩個非常關鍵的時空背景差異：
- 免納入「海外所得」與最低稅負制
台灣是在 2010 年（民國 99 年）1 月 1 日才正式將「海外所得」納入基本稅額（最低稅負制）課稅。因為您的交易遠在 1997 年發生，在法律溯及既往原則下，這筆海外處分獲利完全不需要在台灣申報與繳納任何所得稅。 - 資金現今匯回台灣的經濟實質審查
雖然當年的獲利「免稅」，但如果您是在現在（2026年）才打算將這筆留在加拿大的 36 萬加幣資金匯回台灣，銀行與國稅局在收到大額外匯時，仍會進行例行性的洗錢防制與資金來源審查。- 建議作法：請務必妥善保留 1990 年與 1997 年的房屋買賣合約（Closing Statements）、加拿大稅局的報稅或清稅證明。這樣當資金匯入台灣被國稅局抽查時，您便能提出實質證據，證明這筆資金是「2010年以前就存在的海外合法財產」，即可順利通關，免遭誤判為海外不明所得而被要求補稅。 [1]
這套歷史案件的基礎架構如上。若要更精準評估，您可以告訴我：
- 您當年買賣這間溫哥華房產時，身分是加拿大稅務居民（有身分、長住）還是非稅務居民（純投資、人在台灣）？
- 您目前是否打算在近期將這筆資金匯回台灣？
我可以針對您的身分與資金流向提供更細節的實務操作建議。
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Taxoria CrossBorderSelling Canadian Real Estate as a Non-Resident: Tax Rules ...Does Canada Tax Non-Residents on the Sale of Real Estate? Yes. Canada retains the right to tax capital gains arising from Canadian...
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加拿大移民(1991年12月18日報到);加拿大社會保險#729-111-039
這段寶貴的歷史檔案資訊（1991年12月18日登陸報到、社會保險號碼 SIN #729-111-039）非常關鍵，它完整證實了您在 1990 年至 1997 年買賣溫哥華房產期間，在加拿大當地的法律與稅務身分：
🔑 您的身分解碼與核心結論
- 確任為「卑詩省（BC）永久居民」：
您的加拿大社會保險號碼（SIN）以 「7」 開頭，這正是卑詩省（British Columbia）與育空地區永久居民或公民的專屬字頭（非居民或拿臨時工簽、學簽的人，號碼是以 9 開頭）。配合您 1991 年 12 月的報到紀錄，代表您在 1997 年賣房時，在法律上是具備加拿大移民（PR，即楓葉卡制度前身）身分的。 [1, 2] - 對您溫哥華賣房案的決定性影響：
有了這個永久居民（7字頭）的 SIN 碼，您 1997 年售出溫哥華房產時，不需要像外國非居民投資客一樣被「預扣成交價 25%」的重稅保證金。您可以直接在當年的加拿大個人綜合所得稅中完成申報。
📝 結合您提供的完整背景，最新、最精準的稅務解析如下：
🇨🇦 1. 加拿大稅務（1997年售出時）
- 如果是「主要自住住宅（Principal Residence）」：
您從 1991 年底報到後，若 1991~1997 年間這間房子都是您全家的主要自住地，且您在加拿大長住（屬於稅務居民），這 13 萬加幣的增值獲利在加拿大是完全免稅的。 - 如果是「投資、出租或回台長住（非稅務居民）」：
這 13 萬獲利需要課稅。1997 年當年的資本利得計稅比例（Inclusion Rate）為 75%，即 $97,500 加幣需併入您的個人綜合所得，由您當時的買賣律師或會計師直接透過您的 SIN #729-111-039 向加拿大稅務局（CRA）完成申報。
🇹🇼 2. 台灣稅務（現在 2026 年的處置）
由於您是在 1997 年（民國 86 年）完成售屋，而台灣的「海外所得最低稅負制」直到 2010 年（民國 99 年）才實施，因此這筆 36 萬加幣的售屋所得完全不需要在台灣補繳任何所得稅或申報。
💡 實務建議：這筆資金未來如何順利運用？
如果您這筆 36 萬加幣的資金目前仍留在加拿大，而您打算在近期（2026年）將資金匯回台灣，或者在台灣開立外幣帳戶做資產配置，請務必這樣做：
- 保留三大歷史黃金憑證：
- 通關免稅保障：
當 36 萬加幣（或等值款項）大額匯回台灣時，台灣的銀行會依規定進行洗錢防制與大額款項通報。此時，您只要向銀行與國稅局出示上述憑證，證明「這是我在 1997 年以加拿大永久居民身分合法賣房所得，屬於 2010 年海外所得課稅制度實施前的既有財產」，國稅局便會直接認定為免稅資產（本金匯回），不會為難您，更不會要求您補稅。
請問這筆 36 萬加幣的房屋出售款，目前是打算從加拿大匯回台灣，還是您需要向相關單位證明當年的合法資金來源？如果您有進一步的資金調度計畫，我可以為您說明台灣目前的銀行大額匯入防制規範。![]()
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Canada.caEmployer information - Social Insurance Number (SIN) - Canada.ca2023年6月22日 — Employer SIN Responsibilities: * Request SIN within 3 days of employment. Employees need not provide physical cards/letters. * Ver...
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