協議合建是建商出錢,地主們出地;而自主都更則是地主們要出地也要出錢;自主都更也可不跟建商分容積獎勵,但過程中任何費用則是要地主們組成的更新會共同決議負擔! - alpineatks 的網誌

Contents ...

udn網路城邦

置頂精選

協議合建是建商出錢,地主們出地;而自主都更則是地主們要出地也要出錢;自主都更也可不跟建商分容積獎勵,但過程中任何費用則是要地主們組成的更新會共同決議負擔!

2025/11/23 08:11

迴響0

推薦0

引用0

目前台灣都市更新（都更）制度中，由建商擔任實施者與地主自辦更新之間的差異，並提出了對政策方向的建議。

發佈

許登昭

核心觀點如下：

現行問題分析

建商實施的都更案：通常會進行市場調查、產品包裝與銷售，重視成本效益，同時也會考量市場需求來提升重建後住宅的規劃與規格。
地主自辦的都更案（自主更新）：可能缺乏專業的市場分析能力，一切考量以「成本」和「地主分回面積」為主要導向，較難以提升整體住宅的規劃與品質。

專家建議

文中引用黃舒衛（可能為房產或都市更新領域專家）的建議：

政策定位：政府的政策規劃應將「自主更新」定位為現有制度的「補充」或「補強」機制。
提供誘因：應提供適度的誘因來鼓勵自主更新。
避免過度干預：不要設定過高的政策目標，或是提供過度獎勵，以免造成畸形發展，最終留下需要由銀行或建經公司承擔（收拾）的爛攤子。

結論

這段文字強調在推動都市更新時，應務實考量不同實施模式的優缺點，政府的角色在於提供適當的輔助與誘因，而非盲目追求高目標，以免產生不可預期的負面後果。

自主都更的確不用跟建商分容積獎勵,但過程中任何費用則是要地主們組成的更新會共同決議負擔!（記者徐義平攝）

〔記者徐義平／台北報導〕協議合建是建商出錢,地主們出地;

而自主都更則是地主們要出地也要出錢,

房產業者指出,自主都更的確不用跟建商分容積獎勵,但過程中任何費用則是要地主們組成的更新會共同決議負擔!

不動產開發公會全聯會秘書長于俊明表示，

1998年發布實施的「都市更新條例」本來就具有多樣性，

除建商出資擔任實施者外，地主自組都更會也早已有規範，既然公部門要大力推動自主都更，有幾點必須要跟民眾說清楚。

其中與建商協議合建或權利變換的都更案，容積獎勵是建商與地主大家共同分配，

地主們是出地，建商則出錢負擔審議程序與營建工程等各項費用，而建商出資的全部成本，則是透過地主們透過房地抵付換取而來，

而且要一直要等到銷售、完工及分戶貸款撥入，建商才能將成本收回，地主取得更新後的新屋，建商則要冒著市場與法令變動風險。

的確地主若能成功自主都更，分回坪數能夠最大化，房子不必分給建商；

地主分回後通常還有剩餘戶，出售剩餘戶所獲得的利潤可供全體地主共享。

然而，馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，自主都更最大問題仍在住戶意見整合與互信上，一旦處理不當，往往是白費工又易起糾紛。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，按照過去的經驗，

自主都更的地主們有幾個特性，包括有立即危險性或法規獎勵適用的急迫，像是海砂屋、地震受損大樓、輻射鋼筋屋等等類型。

重建急迫戶數單純較容易成功

另外，就是戶數少、產權單純、小基地，若遇到住商混合、公有地、違占戶、畸零地夾雜等臺灣常見狀況，

或是要進行更高獎勵容積的資本投資或是容積移轉，

基本上自主更新都非常難處理與拍板，間接可能出現土地無法達到最高利用，或是土地低度、違規使用的排除。

若與建商擔任實施者的都更案相比，未能透過市場調查、包裝或銷售，一切以成本面、地主分回面積為導向，也很難提升重建後的住宅規劃與規格。黃舒衛建議，政策規劃以現有制度自主更新的補充、補強為主，提供適度誘因，不要設定過高的政策目標或是過度獎勵又造成畸型的發展，留下爛攤子要銀行、建經公司收拾。其中與建商協議合建或權利變換的都更案，容積獎勵是建商與地主大家共同分配，地主們是出地，建商則出錢負擔審議程序與營建工程等各項費用，而建商出資的全部成本，則是透過地主們透過房地抵付換取而來，而且要一直要等到銷售、完工及分戶貸款撥入，建商才能將成本收回，地主取得更新後的新屋，建商則要冒著市場與法令變動風險。

的確地主若能成功自主都更，分回坪數能夠最大化，房子不必分給建商；地主分回後通常還有剩餘戶，出售剩餘戶所獲得的利潤可供全體地主共享。然而，馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，自主都更最大問題仍在住戶意見整合與互信上，一旦處理不當，往往是白費工又易起糾紛。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，按照過去的經驗，自主都更的地主們有幾個特性，包括有立即危險性或法規獎勵適用的急迫，像是海砂屋、地震受損大樓、輻射鋼筋屋等等類型。

重建急迫戶數單純較容易成功

另外，就是戶數少、產權單純、小基地，若遇到住商混合、公有地、違占戶、畸零地夾雜等臺灣常見狀況，或是要進行更高獎勵容積的資本投資或是容積移轉，基本上自主更新都非常難處理與拍板，間接可能出現土地無法達到最高利用，或是土地低度、違規使用的排除。

若與建商擔任實施者的都更案相比，未能透過市場調查、包裝或銷售，一切以成本面、地主分回面積為導向，也很難提升重建後的住宅規劃與規格。黃舒衛建議，政策規劃以現有制度自主更新的補充、補強為主，提供適度誘因，不要設定過高的政策目標或是過度獎勵又造成畸型的發展，留下爛攤子要銀行、建經公司收拾。

李登輝:台灣要推民主化! https://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/5254954 極左派紐約市長曼達尼與川普握手言歡,精明算計下的政治奇觀! https://www.youtube.com/watch?v=w-mopN4u9lY 美國商人總統川普:交易式外交;對盟友先敵後友,對敵人先友後敵;個人化決策風格;不可預測性!使用常識治國,透過強硬談判為美國爭取最大利益! https://blog.udn.com/alpineatks/184296154

回覆引用