台幣大升值40年有3次，房市是漲還跌？李同榮2表拆解連動性！為何說這次是「一好一壞」？ | 今周刊 | LINE TODAY 彭蕙珍

台幣走勢自4月底開始「急升直上」，5月5日外資熱錢持續湧入，新台幣盤中一度升值超過1.4元，直抵29.59元，創下1988年以來單日最大升幅，在央行總裁楊金龍與總統賴清德信心喊話後，台幣暫時止住升勢，但美元拋售的升值壓力仍在。 新台幣狂升，對下修中的房市影響如何？房市趨勢專家李同榮認為，匯率急升對現階段房市一好一壞。 他以一張圖分析40年來匯率3次大幅升值與房市、股市、GDP的相互影響關係，並做出綜合結論：匯率強升對經濟增長與下修中房市或股市都同樣會造成不利影響。

匯率升貶不會直接影響房市，急升可解讀「一好一壞」

李同榮指出，匯率升貶不會直接影響房市，但會直接影響進出口與經濟增長，目前房市正處多頭轉空的技術層面，匯率急升影響可以解讀為「一好一壞」。

「一好」指短期熱錢推升房市預期樂觀心理。因為新台幣強升，短線熱錢突然大增，預期心理持續增溫，短暫Parking套匯資金增多，對資金流動性也增添活水，對股市房市短線容易產生預期樂觀心理。

但因為房市技術層面正處由多轉空的下修階段，台幣急升無形中推升資產價值，但若基本面與技術面不佳，匯率強升可能如同安非他命般，換來的興?只是短暫一時。

「一壞」指的是新台幣強升，GDP將大幅減緩。台幣大幅急升而上，對正受關稅霸凌的出口產業等於是慘遭雙殺，對台灣下半年GDP會產生重大衰退，對下修中房市的發展走向當然非常不利。

40年3次匯率升值 相互影響關係

李同榮進一步以一張圖表，分析40年來3次匯率大幅升值階段中，對於房市、股市、與經濟增長率（GDP）表現的相影響關係分析如下：

1985年-1990年：第1次匯率大幅升值

匯率表現：1985年新台幣匯率兌美元由39.85元強升至1990年26.89元，升值幅度32.5%。

同期房價表現：房市處多頭走勢，台北房價漲幅約4倍，但1989年下半年房市開始急跌至1990年底。雖然1990年起匯率自1992年開始回貶十年，貶幅高達37.36%，房市仍因超漲而休耕盤整10年之久。

1999-2000年這期間，台灣資訊代工業掘起，取代台灣房市火車頭工業的地位。

同期股市表現：台灣股市大多頭強勁上揚，指數由636漲至12,682，但也因台灣股市漲幅過高，而於1990年12682高點崩盤至2,485點。

同期經濟增長表現：台灣GDP增長也由過去2位數縮減為平均8%左右，但因資訊代工業掘起，經濟成長仍保持一定水準，房價表現盤整，交易量卻曾創50萬歷史新高點。

1985~2025 台灣–美元匯率對照房價、股價指數與經濟成長率

2002年-2011年：第2次匯率大幅升值

匯率表現：2002年新台幣兌美元34.56元開始升值至2011年的29.46元，升值幅度14.75%。

同期房價表現：台北房價漲幅由每坪23萬漲至55萬，其中2008因金融海嘯半年中小跌12%，十年房價漲幅約1.39倍。

同期股市表現：台灣股價由2002年指數5,575.34漲至2011年9,039.63，漲幅62%。其中金融海嘯影響短暫一年跌幅44%。

同期經濟增長表現：這10年平均經濟增長率約4.7%，又比前十年減少約2%，其中2009年金融海嘯影響，經濟呈現負成長。

2016年-2022年：第3次匯率大幅升值

匯率表現：2016年匯率貶至33.83元 開始升值至2022年的27.69元，升值幅度18.14%。

同期房價表現：台北房價自2014年由多轉空，2016年更是跌幅最深一年，持續到2018年全台房市才止跌回升，在匯率升值這7年間，房價先跌兩年半，再漲3年半。

同期股市表現：股市指數由8,315.79漲至14,720.15，漲幅77%。

同期經濟增長表現：此7年階段經濟成長率平均約3.3%，較前7年減少約1%。

匯率強升 對下修中房市造成不利影響

李同榮分析，新台幣匯率歷經40年洗禮，3次匯款大幅升值循環中，房價除了金融海嘯呈現小跌，與第3次升值房價有跌有漲，其餘時段大都因房市技術面處上升趨勢線，匯率升值增加資金流動與資產價值性，對上升中房價具有推升效應。

而對股價而言，在3次匯率大幅升值中，除了2009年金融海嘯與2019年中美商戰啓動第一年呈現下跌，其餘時段，股市皆處多頭走勢，匯率升值具推升效應。

另一方面，在匯率大幅升值後，對台灣出口影響很大，以至於在3次大幅持續升值循環的末期，經濟增長率都向下減緩。

因此可以總結，匯率強升對經濟一定會造成不利影響，對房市與股價影響則必須視其技術層面處於多頭或空頭，若房市股市處於多頭，匯率強升具有推升效果，若房市股市處空頭下修局勢，則匯率強升必然對股市與房市前景會造成不利的影響。

然而，目前房市正處下修階段，匯率的強升只能帶來短期興?與樂觀預期心理，但隨之而來對基本面經濟的衝擊加劇，必然更不利房市的未來走勢。

四十年來台幣三次大幅升值對經濟、股市、房市的連動影響關係分析圖

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