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買屋記03──購屋要訣
2010/01/22 19:27
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  買房子跟買家具家電不一樣,不是看中付錢了事就好,選屋、申貸都有很多相關法規要注意,Smart致富有出一本〈買屋不懂得問的100件事〉,裡面提到:地段、格局、建材、價格、風水等注意事項,我覺得對於「初級購屋族」來講,是蠻好的參考書,從看屋到買屋整個過程都有要小心的地方,先談談選屋與仲介。

  如前篇所言,選屋一定要根據個人的財力能力、習性偏好來選,常常會遇到難以兩全的狀況,像是顧了荷包就買不到生活機能頂級的地方等等,這時也只有自己(和另一半)可以取捨。不過,要是剛開始買屋還不知道自己喜歡什麼,就要多看各種各樣的房子,「設想」自己真正住進去會遇到什麼困難;可別只想優點,連缺點也必須接納,當然,自己完全不會喜歡的不必看,可買不起卻喜歡的可以看,因為這樣能越來越瞭解自己的喜好與極限。而這看屋過程中,沒有「長輩帶」的初次購屋者,居中介紹的仲介就變得很重要了。

  找仲介不需要「一試訂終身」,基本上多被帶看幾次,中間多問多看,就會比較瞭解這個仲介的為人。通常菜鳥仲介比較熱心,但對於「房事」會很不熟,尤其是功課做不足的,可能連買方想要什麼房子都「套」不出來,無法介紹合意的房子,浪費時間。可老手仲介又往往「很會看人」,大概面談幾分鐘就會知道「你只是想看看還是真的要買」,有些老手甚至很油條,說一套做一套,感覺很不好。所以,我建議剛開始「只想看」的時候,找菜鳥仲介比較不會有「被狗眼看低」的感覺,像我第一次看房子剛好遇到一個第一次帶看的菜鳥仲介(他當然不會承認自己菜),竟還請我喝飲料,收之有愧,卻之不恭,最後也沒讓他仲介成,真是抱歉了。

  另外可能是我個人的偏見,覺得「初級班」的最好找大仲介,如信義、永慶,他們的網站比較翔實,直營店幾乎都會將屋內格局與實坪列出,可以「網路看屋」,而且比較有制度,重視開會與教育訓練,仲介相對較不會亂來,尤其在交屋過程中涉及龐大的金錢,他們還有設立專戶不會將錢直接交給賣方,較能保障雙方的權利與義務,只是仲介費相對比較沒彈性。此外,每間仲介公司的「風格傾向」不同,有些「什麼房子都賣」,有些「政府公告的危樓不賣」,有些一遇糾紛就喜歡寄存證信函上法庭,有些遇到事端傾向調解私了。不過,有些房子就是只讓地方仲介賣,遇到好仲介當然也是要看運氣了。

  我這次買屋遇到的仲介還不錯。他當仲介七年了,對附近的房子情況瞭如指掌,我提出自己的偏好後,他就不再帶看不考慮的房子。當我表明要買屋時,除了基本帶看該屋外,他也帶看整個社區的概況,還騎車載我在房屋四周繞,讓我瞭解附近的生活機能。下斡旋前,他仔細分析斡旋和要約的不同,將簽約條款、房子的基本資料一一介紹,比逐字朗讀還詳細,使得最初十萬現金都不太敢拿出來的我們,最後乖乖掏出錢來,事後也證明他的確很有耐心也夠專業,連過戶後的一些問題,他依舊幫忙解決,所以感覺還不錯。

  仲介給我的感覺還不錯,但原屋主那裡就不太好了,我歸納幾點購屋心得,也可說是個人的小小抱怨。

  一、別為「表象」迷惑

  很多購屋老手都會講,不要買投資客的裝潢屋。因為這種為了抬高賣價的裝潢,通常都是金玉其外敗絮其中,表面看起來很漂亮,但屋內漏水、老舊電線沒換、用差的板材施工、施工方法不良,「問題」往往要住上一陣子甚至是幾年才會浮現。這教誨我牢記在心,特地避開投資客的房子,但還是被「偽自住客」給矇蔽了。

  原屋主是香港人,在台灣某大電子公司工作,在看屋時與老婆和兩個小孩住在房子裡,看屋時他們表現得彬彬有禮,屋內一塵不染,說自己有請傭人幫忙打掃,介紹房子時表示,他覺得中和這一帶能買的房子只有這棟和另一棟,甚至陪我們去看垃圾回收場等公共設施,在談價格時,屋主還擺出:如果我們不認同這個屋子的價值,就不應該買。感覺他們很愛家,像是自住客。

  但在交屋過程中,卻有慢慢有不同感受出現。例如,驗屋當天,屋主仍有垃圾留在屋內,包括壞掉的活動櫃、開封的糖果、用過的衛生紙等,甚至在搬家時,還將大門門框刮壞,有種「貨物既出,恕不愛護」的感覺。此外,此屋有車位出租,屋主說月租金含管理費是3000元,事後租車位的人交錢我們才發現3000元是不含管理費,雖然是少少的250元(比起整個房價算少),但卻有被屋主欺瞞的不快感。

  等交屋後,設計師與統包進場時,又一一揭發屋主原裝潢用料不佳。原本還想說是不是屋主不懂裝潢,所以被他的設計師偷工導致,但這想法卻被意外發現的事實改變。因為買屋後4個月,屋主的掛號信還寄到「我家」,我們不在時直接跟大樓管理員簽收,甚至趁我們不在時打開信箱(我們因為還沒裝潢好,所以還沒換信箱鑰匙),為了解決此事,我跟大樓管理員反應,才知屋主在還住在原大樓另一間屋子,地址沒遷,而他在此大樓共有3間屋子。

  我不禁有種「上當」的感覺,覺得屋主是故意住在投資的房子,然後裝成自住客,等賣了以後搬到另一間,再繼續偽裝欺瞞下一個沒看穿他們伎倆的購屋人……當然,這也可能是我胡思亂想,只能說,龐大的金錢使人心扭曲,而我,也跟著用歪曲的眼光看這世界。

  二、就是要厚臉皮

  我們當初沒看破屋主的「偽裝」,除了不經事外,不夠厚臉皮也是一個關鍵。

  因原主人還住屋內,所以我們每次去看屋時,都是盡量睜大眼睛看,不好意思逐項檢查,更不好意思「拍照存證」,因而沒發現屋子一些缺憾,即使有發現問題也沒有證據補充說明。例如有一扇窗戶無法關閉,我們事後商請統包幫忙修理,而紗窗有所破損,特殊的窗戶要換紗窗一扇要1200元;例如排油煙孔似有問題無法完全排煙,導致油煙機交屋後油污回流,使我們必須拆掉排油煙管才知狀況;還有當初建商施工不良,許多面磚地磚都「浮貼」,在裝修過程中,竟因為發生地震而隆起,幸好幫忙裝修的統包很好,協助處理並找到類似的石英磚,否則還真不知道該怎麼辦才好。

  如果看屋時,能「厚臉皮」去開屋主的櫃子、窗戶等,甚至拍照,相信就能在議價時多些籌碼。還有,在簽約時,屋主曾答應留下窗簾,但事後卻反悔直接拿走,其實那窗簾花色我們並沒有很喜歡,平常也不會這樣堅持,但因為屋主堅持不還,所以我不爽之下要求一定要還,最後是仲介為了息事寧人賠錢給我們。想想,要是沒有這厚臉皮的堅持,我們只能摸鼻子任屋主予取予求,所以,做人有時還是要夠「厚」夠「硬」才對得起自己啊!

  三、多做功課錯不了

  雖然交屋過程不甚愉快,但買屋下訂前有做功課,所以,基本上我們還是買到不錯的房子。

  買屋前我做的功課除了屋況外,還有查價(包括附近歷史成交價格)、瞭解該區的環境、瞭解仲介的評價與話術等等,這些在網路上都可以有一定的資料可蒐集。

  像我最常做的就是在「智邦不動產」鍵入該建案的名稱,或甚至Google中直接打入相關名字,就有機會瞭解一些建商蓋屋的狀況,我因此查到房屋預售時的價格、建商的評價與相關建案、蓋屋時客戶對房子的分析比較等資料。而「信義房屋」、「永慶房屋」也是不錯的地方,可以看附近的價格與歷史資料,甚至可以下關鍵字做類似房屋的比較,我尤其讚賞這兩大仲介公開的房屋資訊較充足,往往在網路上就可以知道房屋的平面圖、室內「實坪」等,省去不少實際看房的麻煩。此外,PTT的home-sale板也有很多資訊,特別是有關「仲介話術」部分,有許多鄉民的精闢見解可以參考,雖然我覺得自己遇到的仲介「感覺不壞」,但他仍有一些「話術」需要自己「看透裡面的玄機」,但網路也有很多偏激的看法,資訊不一定正確,除了讓自己盡量中立,正反意見都參考外,別忘了自己的需求還是自己最知道,買房子最後使用者是自己,一定要「個案」處理。

  當然,做功課如果能更進一步,從網路到現實會更好。像我們這次就是沒有「實地請教」管理員、保全、或鄰居,才會不知道屋主有好幾間房子,不過,當我們還不是住戶時,他們是否願意真心相談,恐怕也是看運氣。

  購屋對我這種平凡人來說,是一生難得幾次的經驗,稍微地總結一下,希望給自己警惕,或許也可以也朋友參考呢。

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迴響(1) :
1樓. Jeff & Jill
2010/01/23 09:29
哈,我也覺得自己遇上了「偽自住客」
糟糕的狀況都用大型傢俱擋住,裝潢美觀而不耐用。這些都得等原屋主搬空,甚至自住一陣子才會發現。以後換屋,絕不再看有人居住的房子,免得被一片溫馨所矇蔽。

我也是學到教訓。

我想,就算是看「有人的屋子」,也要「大膽不怕造次」,本來看屋人就有權力「全看」,不要因為「怕打擾」而損失自己的權力才好。

我會覺得是「偽自住客」的關鍵在屋主說的很多地方和事實不符,他說因為要自住所以裝修都很好但其實蠻爛的,我並不排斥買投資客的房子,但我討厭「被騙」的感覺。

葉軒2010/06/29 18:58回覆
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