📌 快速答案

老公寓的「以後會都更」該加多少價？先看進度，不要看想像。「聽說會都更」沒有價值——有沒有劃定更新單元、整合到什麼程度、程序走到哪一階段，這些才算數。

在雙北看老公寓，很常聽到仲介或屋主說一句話：

「這邊以後有機會都更。」

這句話可以聽，但不要直接拿來加價。

因為「有都更條件」跟「真的會都更」，中間差的不是一點點，是天與地的距離。

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一、為什麼「有條件」不等於「會發生」

屋齡老、土地持分高、基地條件不錯 —— 這三件事加起來，確實代表這塊地有更新價值。

但「有價值」只是入場券，不是保證書。

真正要往下走，至少要同時過這幾關：

關卡	卡在哪
住戶意願	一棟 20 戶，只要 2–3 戶不簽，整案就停住
整合程度	有沒有建商已經進場談？談到第幾輪？
基地條件	面積夠不夠、形狀完不完整、有沒有夾雜公有地
容積獎勵	能拿到多少獎勵容積，直接決定分回多少坪
財務可行性	營建成本、貸款利率、房市景氣，都是變數

這五關任何一關卡住，前面四關的努力就全部歸零。

而且這五關的難度不是加法，是乘法。每一關機率如果是 70%，五關全過只剩 17%。

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二、買方最容易犯的錯：替還沒發生的未來付錢

我看過太多案例是這樣：

買方聽到「以後會都更」，心裡自動換算成「以後會變新房子」，於是願意多付 10%、15% 甚至 20%。

但實際上他買到的是什麼？

一張不知道什麼時候會兌現的彩券。

而且這張彩券有幾個特性：

• 沒有到期日 —— 可能 3 年，也可能 20 年，也可能永遠不會
• 不能自己控制 —— 主導權在住戶、建商、政府審議，不在你
• 持有期間要付成本 —— 老屋修繕、貸款利息、房屋稅地價稅，年年都要付
• 期間不能靈活運用 —— 都更整合中的房子，轉手難度高

所以問題不是「都更能不能加分」，而是：

加分可以，但加多少，要看進度，不是看想像。

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三、怎麼判斷「進度」？問這四個問題

如果你正在看一間被說「以後會都更」的房子，直接問這四題：

1. 有沒有建商已經簽約？

不是「有在談」，是已經簽約。
「有在談」可能只是來看一下就走了。

2. 同意比例到多少了？

都市更新條例對同意比例有法定門檻，且會因為案件類型不同。
重點是：請對方拿出數字，不是形容詞。

3. 走到哪個階段？

意願調查 → 整合 → 事業計畫 → 審議 → 核定 → 拆遷 → 動工

越前面越不確定。 如果只在意願調查，那距離動工還非常遠。

4. 如果都更沒成，這間房子本身的條件值多少？

這一題最重要。

把「都更」這個變數完全拿掉，單純看：屋況、坪數、格局、採光、生活機能、交通。

如果拿掉都更之後你還是覺得值得買，那才叫安全的決定。
如果拿掉都更就覺得貴，那你買的就是那張彩券。

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四、給買方的實際建議

我的建議很簡單，分成兩句：

第一句：都更可以是加分項，但不該是成交的主要理由。

把它當成「如果發生，我賺到」，而不是「因為它會發生，所以我現在多付」。

第二句：多付的那個金額，要用「歸零也無所謂」的心態去付。

問自己：如果 10 年後都更完全沒動靜，我多付的這筆錢，我會不會後悔？

會後悔，就別加。

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五、給屋主的另一面

反過來說，如果你是屋主，手上有一間「有都更機會」的老公寓：

不要把都更當成開價的主要支撐。

原因很現實 —— 買方願意為「想像」付的錢，遠低於你心裡那個數字。
而真正在整合的建商，看的是基地條件與整合成本，不是你開的價格。

能讓買方掏錢的，永遠是房子現在的條件：地段、坪數、屋況、機能。
都更是錦上添花，不是雪中送炭。

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結語

「以後會都更」這句話，我建議你這樣聽：

可以聽，可以期待，但不要現在付錢。
都更可以是加分，加多少，看進度，不看想像。

如果你手上有一間老公寓，想確認它到底有沒有都更機會，
或正在看一間被說「以後會都更」的房子，
歡迎直接打給我，我可以幫你看基地條件、查周邊整合狀況，
給你一個不含想像成分的判斷。

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楊博凱｜蓋瑞叔叔 房地產

安家地產｜板橋新板特區加盟店

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常見問題 FAQ

Q：賣方說「以後會都更」，可以加價嗎？

不要因為一句「以後會」加價。都更從整合到核定可能需要數年，中間變數很多。該看的是實際進度：基地是否劃定、整合比例、程序走到哪一階段。

Q：怎麼查一個基地的都更進度？

可以到所在縣市的都市更新主管機關網站，查詢更新地區公告與核定案件。個案的實際整合程度，建議直接向當地都更主管機關或專業者確認。

Q：都更後房子一定變值錢嗎？

不一定。分回條件、權利變換的結果、完工時間都會影響實際價值。在結果確定之前，任何「一定會怎樣」的說法都只是想像。

服務專線：0939-598-898
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