建蔽率.

「建蔽率」、「容積率」是什麼？

2017-10-05 

蓋房子的「建蔽率」、「容積率」很重要，

為什麼？哪裡可獲得這方面的資料？

建蔽率跟容積率影響你房子可以蓋多大面積、蓋多少樓層。

各縣市的比例不一，可向都市發展局或鄉市公所查詢。  

  1建蔽率：為建築基地之水平投影面積。

                   意思為建築面積占基地面積之比率。

所謂建蔽率，

便是建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，

比方說200平方公尺的基地，

而基地周圍區域規定的建蔽率為60％，

那麼，一樓的樓地板面積可能就是120平方公尺，

而剩下的80坪空地，可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閒設施（如游泳池）等。

2容積率：

為基地內建築物總地板面積與基地面積之比。　

容積率就是各樓層的樓地板面積（即為容積）加起來

除以基地面積

再乘以百分比，

舉例來說，

若基地所處區域規定的容積率為500％，

基地面積100平方公尺，若考慮建蔽率50%時，

則設計至少為十層樓（即50%×10＝500%）。

4. 建蔽率、容積率的實質意義

　　建蔽率的部分，政府在早年就有所限制，原因顯而易見，因為在都市中建物林立，假如建物與建物間不預留空地的話，採光、通風有所不足，棟距不足，私密性也受到影響，結果就造成雖然建物的『最大投影面積』受到限制，假設容積率不限，建物競相比『高』，以『塞進』更多的人、建商賺更多的錢，甚至造成某些地方『一線天』的人造奇景，產生嚴重的空間壓迫感及日照不足的情形。

　　有鑑於此，北高兩市較早採取容積率管制的措施，以限制總共可建築面積，杜絕上述亂象發生可能，但還是有些建商用建蔽率配合臨街寬度大量搶建，造成量體過大而餘屋激增的情形。目前建蔽率與容積率政府都有明確規定（如下圖）

臺北市土地使用分區管制規則有關建蔽率容積率庭院等規定一覽表(88.4.30) (看大圖)

圖片來源: 臺北市政府都發局

5. 不同類別的建地有什麼差異？

• 住二用地由於位坡地地形或鄰近保護區，大多位處郊區以外，兩率也就較低，環境較優質，樓高不高（樓高限高21米），透天產品居多，房價較高，但交通可能稍嫌不便
• 住三用地則位市區，兩率較住二略高，為純粹的住宅用地，在台北市為分佈最多之使用分區

　　台北市由於高度都市化，除住宅區外還是商業用地，尤其是商二、商三用地，在辦公產品供過於求、再加上兩率數值高，可運用空間彈性大，因為商業使用空間樓層高度不受限3.6米高度之規定，便有為數不少的挑高非住宅產品產生，以符合寸土寸金的台北人需求。（商業用地的建物高度有優勢，但不符合優惠住宅之規定）

　　至於在非都市建地利用方面，由於位於都市計劃外圍，土地取得價格便宜許多，一旦該區有發展遠景，便很容易成為建商大舉購地的目標。

　　其中甲、乙種建地為農村及鄉村建地；丙種建地則為山坡地建地，前些年由於容積率驟降至120％，引起領有舊建照（一般稱為老丙建）的建商搶建，造成位處偏遠的大型造鎮案林立，但因水災及土石流，形成餘屋充斥的慘象；而丁種建地就是工業建地，容積率300％為四者最高，一樣受到廠辦市場低迷影響，建商把腦筋動到蓋工業住宅上，雖然因地價低、容積率高，房價也相對便宜，但因環境不良，始終乏人問津

內容來源：https://www.houseweb.com.tw/article/12

https://www.searchome.net/article.aspx?id=37035

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