【問題】
請問如果我有一筆農地756坪，現在想蓋一棟(36坪2F)，
過幾年後，能在旁邊再蓋一棟嗎？
另小弟最近看了一塊地，它是一筆約3000坪的農地，
由10位有親戚關係的地主共同持有，
其中有位地主透過仲介想出售他的持分並同意配蓋，
他的持有面積有150坪。
仲介說可以用分管指定的方式取得
所有地主蓋章同意後買下這塊150坪的地
而且配蓋，我的疑問是，這個辦法行的通嗎（註一）？
【解析】
按「個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、
農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積、
樓層數、建築物高度及許可條件，
應依都市計畫法省 (市) 施行細則、
臺北市土地使用分區管制規則、
實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、
國家公園法及其他相關法令規定辦理。」
為現行農業用地興建農舍辦法第7條定有明文，
是農業用地（註二）個別興建農舍時，
都市計畫法省 (市) 施行細則第29條：
「『農業區』為保持農業生產而劃定，
除保持農業生產外，僅得申請興建農舍、
農業產銷必要設施或休閒農場及其相關設施。
但第二十九條之一、第二十九條之二及第三十條
所規定者，不在此限。申請興建農舍須符合下列規定：
一、興建農舍之申請人必須具備農民身分，
並應在該農業區內有農地或農場。
二、『農舍之高度不得超過四層或十四公尺，
建築面積不得超過申請興建農舍之該宗農業
用地面積百分之十，建築總樓地板面積不得
超過六百六十平方公尺，與都市計畫道路境界
之距離，除合法農舍申請立體增建外，
不得小於八公尺』。
三、『都市計畫農業區內之農地，其已申請建築者
（包括百分之十農舍面積及百分之九十之農地），
主管建築機關應於都市計畫及地籍
套繪圖上著色標示之，嗣後不論該百分之九十
農地是否分割，均不得再行申請興建農舍』。
四、農舍不得擅自變更使用。
第一項所定農業產銷必要設施、休閒農場及其
相關設施之項目由農業主管機關認定，並依目的
事業主管機關所定相關法令規定辦理，且不得
擅自變更使用。前項農業產銷必要設施之建蔽率，
除畜牧廢棄物處理場依第三十二條第一項第八款
規定辦理外，不得超過百分之六十，並不得供為居室、
工廠及? 非農業產銷必要設施使用。
已申請興建農舍之農地，再行申請建築農業產銷
必要設施（畜牧廢棄物處理場除外）時，
其建蔽率（含農舍）不得超過百分之六十。」、
實施區域計畫地區建築管理辦法
第 4-1 條：「活動斷層線通過地區，
當地縣 (市) 政府得劃定範圍予以公告，並依左列規定管制：
一、不得興建公有建築物。
二、依非都市土地使用管制規則規定得為建築
使用之土地，其建築物高度不得超過二層樓、
簷高不得超過七公尺，並限作自用農舍或
自用住宅使用。
三、於各種用地內申請建築自用農舍，
除其建築物高度不得超過二層樓、
簷高不得超過七公尺外，依第五條規定辦理。」、
第5條：「於各種用地內申請建造自用農舍者，
其總樓地板面積不得超過四百九十五平方公尺，
建築面積不得超過其耕地面積百分之十，
建築物高度不得超過三層樓並不得超過
一○‧五公尺，但最大基層建築面積不得過
三百三十平方公尺。前項自用農舍得免由
建築師設計、監造或營造業承造。」、
第7條「原有農舍之修建，改建或增建面積在
四十五平方公尺以下之平房得免申請建築執照，
但其建蔽率及總樓地板面積不得超過本辦法之
有關規定。」、第10條：「農舍以外之建築物
其建築面積在四十五平方公尺以下，高度在
三‧五公尺以下者，得免由建築師設計、
監造或營造業承造，逕向當地主管建築機關
申請建築執照。」、建築法、國家公園法及
其他相關法令規定，有其適用。
換言之，法令似未禁止一筆農業用地
不得蓋兩棟以上之農舍，惟從農業用地興
建農舍辦法第3條第1項第3款：
「申請興建農舍之該宗農業用地…」觀之，
此所稱「該宗」農業用地，係指土地登記之
單一筆農業用地而言，其立法意旨明確，
一筆土地僅得申請興建1戶（棟）農舍為限。
共有農地，亦同（註三），
但「檢附其他共有人同意書、分管契約以
共有土地持分部份申請興建農舍者」除外（註四），
蓋「『共有農地即有分管契約，且經其他共有人
書面同意在案，基於債之相對性，共有人自得
在其分管範圍內自由使用收益，排斥他共有人之
干涉（註五），分管後共有人各自之範圍，
實際上已成為「單一農業用地」』；
加上『分管契約已成社會常見情況，
在法律未明文禁止下，苟不容共有農地有分管
契約之共有人，單獨申請在其分管範圍內
興建農舍，
顯不符實際及法律秩序安定性之要求』之故也」。
【註解】
註一：問題來源：96年11月30日2home
打造桃花源 首頁>土地購買國家政令法規條文＞
請問一筆農地能蓋兩棟農舍嗎? 及96年8月5日2home
打造桃花源 首頁>土地購買國家政令法規條文＞
分管指定的地可以買來蓋農舍嗎。
註二：此稱農業用地，係指非都市土地或
都市土地農業區、保護區範圍內，依法
供下列使用之土地：
(一) 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
(二) 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、
倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及
其他農用之土地。
(三) 農民團體與合作農場所有直接供農業
使用之倉庫、冷凍 (藏) 庫、農機中心、
蠶種製造 (繁殖) 場、集貨場、檢驗場等用地
（農業發展條例第3條第10款參照）。
註三：行政院農業委員會水土保持局全球資訊網
2007/9/7農地共同持分是否可申請蓋農??回覆內容
：「內人和其姐姐共同擁有約1100坪農牧用地
(屬於山坡地保育區)各1/2權利，兩人均無農?，
是否可申請蓋自有農?？又產權應如何登記？
請惠予回復謝謝！
一、有關農業發展條例修正施行後取得之共有
農地申請興建農舍，依據本會96年3月6日研商
「農舍承受人資格、無自用農舍查核、
共有農地申請農舍等案處理原則」會議決議略以：
「…2.以共有土地持分部份申請興建農舍者，
除其他共有人同意書外，應檢附分管契約，
其可興建面積以其持分面積計算，並需興建在
所分管土地範圍內，農舍仍以整筆土地註記，
日後共有土地辦理分割，未興建農舍之土地可
要求取消註記。」惟單筆農地可興建農舍最大面積
為330平方公尺。二、又依據「農業用地興建農舍辦法」
第3條第1項第3款規定：「申請興建農舍之該宗農業用
地……。」，此所稱「該宗」農業用地，係指
土地登記之單一筆農業用地而言，其立法意旨明確，
一筆土地僅得申請興建1戶（棟）農舍為限，
共有農地除依上開處理原則申請興建農舍外，
共有人亦得共同申請興建1戶（棟）農舍。
三、至申請興建農舍則須依據「農業用地興建農舍辦
法」第3條第1! 項規定，申請人應為農民，其資格
應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核
定：
(一)年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。
(二) 申請人之戶籍所在地及其農業用地，
須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地
取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加集村
興建農舍者，不在此限。
(三) 申請興建農舍之該宗農業用地面積不得
小於零點二五公頃。但參加集村興建農舍及於
離島地區興建農舍者，不在此限。
(四) 申請人無自用農舍者。(五) 申請人為該
農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，
並屬未經申請興建農舍之農業用地。 」可資參照。
註四：行政院農業委員會水土保持局全球資訊網
2007/4/25農地共有回覆內容：
「對不起因為你們之前的解釋函都找不到了..
所以我問一下農地持有時間為農發條例修正前.
.共有人有3人..但其中二人因法拍而為移轉..
今其中一人欲申請興建農舍(修正前取得)..
另二人(新取得者)願簽發同意書供第三人興建農舍..
問:農舍之建敝率係以整筆土地計算或依申請人
持分部份計算?因為之前貴站的網站有敘明說
屬於私權行為..但我已經找不到了..而且好像
一些釋函都刪掉了..所以留言在此..可否提供
下載的位址謝...
一、台端來文知悉。
二、有關共有農業用地申請興建農舍疑義，
本會96年3月6日召開「研商農舍承受人資格、
無自用農舍查核、共有農地申建農舍等案
處理原則會議紀錄」決議處理原則如下：
(一)為符合產權單純化，修正前已取得之
共有土地申請興建農舍者，應先要求辦理
土地分割再申請興建農舍。
(二)以共有土地持分部份申請興建農舍者，
除其他共有人同意書外，應檢附分管契約，
其可興建面積以其持分面積計算，
並需興建在所分管土地範圍內，
農舍仍以整筆土地註記，日後共有土地辦理分割，
未興建農舍之土地可要求取消註記。
(三)耕地之分割並應符合農業發展條例第16條
及耕地分割執行要點相關規定。
三、至解釋函查詢網站，請台端逕上農委會
農地管理法規檢索系統
(
惟該站資料尚未登載近期相關解釋函令，
本局刻正研議辦理，謝謝您對政務之關心，
本局在此敬申謝忱。」參照。
註五：最高行政法院53年05月23日判字
第123號判例：「共有人間如未訂有分管契約，
劃分各共有人就共有物為使用收益之範圍，
任一共有人要不得獨占某一部分之共有物，
排斥他共有人之共有權而自為使用收益。」參照。
http://farmlaw.coa.gov.tw/main.htm)查詢所需，
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