以下資訊,由考銓補習班提供,歡迎下載.轉載.分享~

祝各位考生,金榜題名!

完整資料請點選:104不動產經紀人考前重點完整版

FB粉絲專頁:https://www.facebook.com/Taizhongkaocyuan/

★不動產經紀相關法規★

蕭華強 老師整理

一、試述欲經營不動產經紀業之條件？而非經紀業而經營仲介或代銷業務者，應如何處罰？

【擬答】

（一）經營不動產經紀業之條件：

１、積極資格條件：

（1）申請許可：

經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；其經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記為限。（經紀5Ⅰ）

（2）加入地方之同業公會：

經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。但有正當理由者，得申請展延一次，其期限以三個月為限。（經紀7Ⅰ）

（3）繳存營業保證金：

經紀業於辦妥公司登記或商業登記後，應依中央主管機關規定繳存營業保證金。經紀業應繳存之營業保證金，超過一定金額者，得就超過部分以金融機構提供保證函擔保之。（經紀7Ⅲ）

（4）設置經紀人：

經紀業設立之營業處所至少應置經紀人一人。但非常態營業處所，其所銷售總金額達新台幣六億元以上，該處所至少應置專業經紀人一人。

營業處所經紀營業員數每逾二十名時，應增設經紀人一人。（經紀11）

（5）「經紀人」到職與異動之備查：

經紀業應於經紀人到職之日起十五日內，造具名冊報請所在地主管機關層報中央主管機關備查，異動時，亦同。（經紀12）

２、消極資格：（即不得申請經營經紀業之情形）

有下列各款情形之一者，不得申請經營經紀業，其經許可者，撤銷或廢止其許可：

（1）無行為能力或限制行為能力者。

（2）受破產之宣告尚未復權者。

（3）犯詐欺、背信、侵占罪、性侵害犯罪防治法第二條所定之罪、組織犯罪防制條例第三條第一項、第二項、第六條、第九條之罪，經受有期徒刑一年以上刑之宣告確定，尚未執行完畢或執行完畢或赦免後未滿三年者。但受緩刑宣告者，不在此限。

（4）受感訓處分之裁定確定，尚未執行完畢或執行完畢後未滿三年者。

（5）曾經營經紀業，經主管機關撤銷或廢止許可，自撤銷或廢止之日起未滿五年者。但依第七條第一項逾期未開始營業或第三十條自行停止業務者，不在此限。

（6）受第二十九條之停止營業處分，尚未執行完畢者。

（7）受第三十一條停止執行業務處分尚未執行完畢，或廢止經紀人員證書或證明處分未滿五年者。(經紀6Ⅰ）                                

（二）擅自營業之處罰：處十萬元以上三十萬元以下之罰鍰或罰金

１、非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。

２、公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。                （經紀32）

 

★不動產估價概要★

蕭華強 老師整理

一、何謂限定租金？在進行不動產估價時採取收益法進行不動產估價價格時必須對於不動產租金清楚掌握，請問對於新訂及續訂租約應該如何估計？

【擬答】

（一）限定租金：
指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之價值，並以貨幣金額表示者。                                                               

（二）新訂租約之租金估計，得採下列方式為之：

１、新訂租約之租金估計，得採下列方式為之：

（1）以新訂租約之租賃實例為比較標的，運用比較法估計之。
     （租賃實例比較法）

（2）以勘估標的價格乘以租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用。
     （積算法）

（3）分析企業經營之總收入，據以估計勘估標的在一定期間內之淨收益，再加計必要費用。（收益分析法）（估技132）      

２、續訂租約之租金估計，得採下列方式為之：                     

（1）以續訂租約之租賃實例為比較標的，運用比較法估計之。

（租賃實例比較法）

（2）以勘估標的於價格日期當時之正常價格為基礎，乘以續租之租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用。（利率法）

（3）以勘估標的原契約租金之淨收益，就其租金變動趨勢調整後，再加計必要費用。（推算法）

（4）分析勘估標的原契約租金與市場經濟租金之差額中，應歸屬於出租人之適當部分，加計契約租金。（差額租金分配法）（估技133）

 

★土地法★

林強 老師整理

一、依土地法規之相關規定，列舉說明私有土地所有權之取得之原因為何？

【答】

土地所有權為財產權之主要構成者，係受限法保護之財產權，故經人民依法取得之土地所有權者，應受法律之保障與限制。(憲法§143)

土地相關法規，規範私有土地所有權之取得之原因，主要目的在促進土地利用或地權分配之土地政策目標之達成。私有土地所有權之取得之方式，依土地法規歸納舉例如下：

(一)人民依法取得所有權

中華民國領域內之土地，屬於中華民國人民全體，其經人民依法取得所有權者，為私有土地。(土§10)

(二)回復取得所有權

私有土地，因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅。土地回復原狀時，經原所有權人證明為其原有者，仍回復其所有權。(土§12)

(三)因岸地自然增加而優先取得

湖澤及可通運之水道及岸地，如因水流變遷而自然增加時，其接連地之所有權人，有優先依法取得其所有權或使用受益之權。(土§13)

(四)承墾公有荒地取得

承墾人自墾竣之日起，無償取得所領墾地之耕作權，應即依法向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請為耕作權之登記。但繼續耕作滿十年者，無償取得土地所有權。(土§133)

(五)土地重劃分配取得

土地重劃後，應依各宗土地原來之面積或地價仍分配於原所有權人。(土§136)

(六)區段徵收領回取得

政府實施區端徵收，經所有權人之申請，得以徵收後可供建築之土地，折算抵付取得抵價地。(土徵§40)(平§55)

(七)徵收取得

國家因公益需要，興辦公共事業，身興辦事業主體依法申請徵收私有土地；並給予被徵收人之補償(土徵§40)(土§208)

(八)時效取得

和平繼續占有之土地，依民法第七百六十九條或第七百七十條之規定，得請求登記為所有人者，應於登記期限內，經土地四鄰證明，聲請為土地所有權之登記。(土§54)

 

★土地稅法★

林強 老師整理

一、何謂空地？擬制空地(視為空地)？課徵空地稅之立法意旨為何？依照土地法及平均地權條例，政府應採取那些措施以促進土地利用？請說明之。

【擬答】

(一)空地及視為空地之意義

指已完成道路、排水及電力設施，於有自來水地區並已完成自來水系統，而仍未依法建築使用；或雖建築使用，而其建築改良物價值不及所占基地申報地價百分之十，且經直轄市或縣(市)政府認定應予增建、改建或重建之私有及公有非公用建築用地。(平權§3)

(二)立法意旨

空地稅係對土地未依法定用途使用，或作低度未利用之情形，所採取之懲罰性地價稅，期避免投機壟斷浪費土地資源，進而達到地盡其利之目的。

(三)空地之處置措施

1.土地法規定：

直轄市或縣 (市) 地政機關對於管轄區內之私有空地，得劃定區域，規定期限，強制依法使用。

經限期強制使用而逾期未使用者，應於依法使用前加徵空地稅。

前項空地稅，不得少於應繳地價稅之三倍，不得超過應繳地價稅之十倍。(土§173)

2.依平均地權條例規定：

(1)直轄市或縣 (市) 政府對於私有空地，得視建設發展情形，分別劃定區域，限期建築、增建、改建或重建；逾期未建築、增建、改建或重建者，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅或照價收買。

(2)經依前項規定限期建築、增建、改建或重建之土地，其新建之改良物價值不及所占基地申報地價百分之五十者，直轄市或縣 (市) 政府不予核發建築執照。(平權§26)

(3)直轄市或縣（市）主管機關依本條例第二十六條第一項規定劃定私有空地限期建築、增建、改建或重建之地區，應符合左列規定：

1都市土地依法得核發建造執照，或非都市土地經編定為乙種建築用地屆滿五年。

2無限建、禁建情事。

前項之地區範圍，由直轄市或縣（市）主管機關報請中央主管機關核定後，通知土地所有權人限期建築、增建、改建或重建。(平權施§40)

(4)逾期未建築、增建、改建或重建，「逾期」應如何認定：

本條例第二十六條第一項所稱逾期未建築、增建、改建或重建，指土地所有權人未於規定期限內請領建造執照開工建築而言。已請領建造執照開工建築但未按該執照核定之建築期限施工完竣領有使用執照者亦同。

                前項請領建造執照開工建築之期限，在直轄市或省轄市為二年，在縣轄                 市或鄉鎮為三年。(平權施§41)