有了首次購屋、包租順利經驗的我們，打算趁勝追擊，三年來不停的儲備資金，與房仲交流，研讀房產知識，立志洗去「房市菜鳥」的汙名，蛻變成房市中的「浴火鳳凰！

‧存錢如減肥，千萬不要平日挨餓，一朝狂吃前功盡棄
‧觀察市中心的都市開發案，搶進周邊先卡位
‧租屋非自住，不用十全十美才購入

理財並非過苦日子，是要讓未來過好日子

2010年離上次買房又過了三年，「先存再花」與「記帳」的效果可說是立竿見影，「省錢」表面只是克制消費的利器，卻不是每個人都能運作順暢，因為，執行成功的關鍵在於「心態的建立」，看的膚淺點，不就是在「節省開銷」，哪來那麼多學問？若你肯賦予它更深遠的意義就是「管理好錢財」與「營創好未來」，然而，萬事起頭難，省錢的目的不是過苦日子，而是創造未來的好日子，適時的心念轉換，才能持之以恆的堅持下去。

沒事逛街兼看屋，累積看房經驗

這幾年來，「看屋」變成我最大的興趣，喜歡穿梭於巷弄之間與仲介攀談，觀察房市脈絡，有疑慮就追根究柢的問，網羅所有房產知識與時事，空閒時我會設定單一地點，看看建物的外觀，巷弄間的環境，連人群的類別與素質也不忘觀察，搜尋正在路邊立牌的仲介攀談，了解區域買氣，甚至拿著飲料四處與管理員交朋友，講實話不認識我的人，還挺容易誤會我是房仲業呢！ 力求做到「知己知彼，百戰百勝」，機會永遠是留給準備好的人，看遍了兩百多間房後，結交了不少仲介朋友，功力大增的我磨拳擦掌準備再次獵屋。

從核心周邊向外搜尋買得起的目標屋

看遍了板南線、松山線、信義線的捷運宅，最後還是鍾情於「市府站」，「信義計畫區」內的當然是買不起，但我仍然持續的研究「周邊環境」與「建設議題」。

那一年「統一阪急」與「市府轉運站」都剛開幕，此外「大巨蛋議題」也持續發酵，我還觀察到「松山高中」旁有一片土地都是平房（如圖1），如此精華的地段怎麼會有「平房」呢？再次激起了我的好奇心，四處打探相關消息，原來它叫「台北機廠」，佔地超過17公頃，未來將申請都更，將「工業用地」變更為「商業用地」，不只區位絕佳，更是台北市僅有的大型完整土地，號稱「第二信義計劃區開發案」。

「台北機廠」，佔地超過17公頃，未來將申請都更

鎖定範圍後，我開始沿著「基隆路」往「東興路」的路線尋找，整排都是面對「台北機廠」的物件，有個周末與仲介約好了當晚看屋，記得那晚看了三間房，其中一間，令我印象深刻，不但「兩面採光」還「面101」，出價前我先調閱謄本，不過看完謄本，我的心也涼了一半，屋主持有兩年，兩年中並無「出租」與「自住」，很標準的投資客，屋主開價900萬，研判在景觀稀有、屋主為投資客的條件下，想以700多萬的預算談成，必定是個「不可能的任務」，我想就算派「阿湯哥」出馬也無望吧。「理性」把沉浸在夢想裡的我拉回現實，簡直是一巴掌打醒！

房子不夠好，用小錢裝潢微整型逆轉勝

縱然如此，我依舊有如阿信般的瘋狂看屋，歷經了一番努力，總算讓我找到一間不錯的房子，那是間面對「台北機廠」、屋齡八年、挑高三米六、坪數約15坪的中古屋，空間規劃有客廳、廚房、衛浴、和室、書房、主臥，但是「客廳格局」受限於浴室門，使得客廳的座向不佳，不但沙發後面有門，會坐不安穩，也顯得客廳狹小，重點是面「高架橋」，可說是賣相不佳，那麼我又為何會感興趣呢？

我仔細推敲「改造的可能」，發現只要更改浴室門的方向，客廳就會寬廣舒適，至於面橋的缺點，物件位於高樓層，屬於「俯視」橋面，並非正對橋面，並處於車流慢速上坡進入高架橋的區段，因此，並沒有呼嘯而過的行駛噪音，加上是「俯視」橋面，望向窗外還能欣賞「京華城」的夜景與未來「台北機廠」都更後的大面景觀，採光充足且隱私性絕佳，原先就裝好的「氣密窗」也可杜絕灰塵與噪音，所有問題也就迎刃而解了。

回到家即可欣賞無敵夜景，在都會區裡是多幸福的事啊

要談屋以前，我先協同裝修師傅前往現場，交換些意見並確認「更改浴室門」的想法是否可行，接著請仲介調閱謄本並了解屋主背景，屋主是對夫妻，在此居住了八年，一手屋主，「賣屋」是因為有了小孩，空間不夠用，是標準的換屋族，這樣的條件談成的機會很大，屋主已經持有八年，獲利空間絕對不小，即使出價低一點，他仍然獲利，端看他要不要放手而已。另一方面屋主的身分是「換屋族」，除非資金充足，否則就需要賣掉手中的房子，才能拿回資金做為下一間房的頭款，集結行情調查，屋主開價750萬，決定以660萬進行斡旋，果然屋主願意見面談，最後加了五萬元，順利以665萬成交，交屋後也才花了十萬元整修與添購家具後，就順利以兩萬多元租出，才過了三年的時間，現在的窗景越是美麗了，雖然「台北機廠」尚未招標，但新蓋好的「松山文創園區」已使窗外景觀更添風采（如圖2、圖3）。

右看京華城、左看松山文創園區，中間那片平房就是台北機廠的基地，未來的夜景絕對可期 ！

作者簡介：里歐娜　　

生於1978年，從事資訊業的六年級後半段生，在職 場奮鬥15年，領悟出小資族在經濟低迷的今天，工作僅能供給生活所需，卻無法使人致富或迎接優退生活，承及父親存房理財的影響，六年前以80萬投入房市， 成功存到人生的第一個千萬，做起包租婆以租養貸，更督促自己積極儲蓄以達到財富自由的願景。

六年來奮力鑽研，看過兩、三百間房，累積 多次買房經驗，這是一本專為小資族打造的房產聖經，以深入簡出的內容，破解賣方、仲介、買方的疑難雜症，以包租一條龍的規劃，廣角剖析無死角，建立金錢生 產線，系統完成後，不再受制於生活，與其站在峭壁旁，感嘆環境對我們的無情，不如思考如何自立救濟，找到飛行的工具跨越鴻溝，期盼無私的分享，幫助更多小 資族構築包租公的夢想。

本文由漂亮家居《80萬變3200萬！小資女的包租煉金術：從卡奴晉升包租婆的投資紀實，敎你買對房子，找好房客，提早退休不是夢》提供