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兆基大老闆財務爆雷 10萬社宅租戶金流、業者內控危機浮現...包租代管監管漏洞怎補？
撰文：梁任瑋兆基事件爆發，讓政府視為活化空屋、擴大租屋供給利器的包租代管產業陷入信任危機。從租金、押金管理到業者財務透明度，制度長期存在的風險，也隨兆基案一一浮現。全國最大包租代管業者兆基集團爆發債務危機，兆基屋管前董事長暨大股東李建成涉嫌違法吸金及挪用公司資金，8月7日經檢調約談後，遭法院裁定羈押。事件爆發後，兆基屋管原由第2大股東宏碁法人代表李文詳接任董事長，但宏碁發現公司內控缺失，兩天後又閃辭；總經理一職隨後則由中纖集團的王貴增代理。由於兆基屋管目前負責管理全國2萬7千餘戶房屋，其中「社會住宅包租代管」物件更占60％，假使兆基資金斷鏈，可能影響房東租金收入與房客預繳的押金，令業界憂慮，一場由企業主個人財務缺口而起的風暴，是否將蔓延至整個包租代管產業，甚至衝擊社會對包租代管政策的信心。效法國際交付信託成本誰付為照顧弱勢及青年族群居住需求、實現居住正義，蔡英文政府在2017年拋出「8年『興辦』20萬戶社會住宅」的政策目標，其中除了新建社宅以外，有8萬戶額度，是鼓勵屋主將閒置房屋以「包租代管」形式，轉為出租社宅。這項政策成果超乎預期，根據內政部國土管理署統計，截至2025年底，國內的包租代管租戶超過10萬戶。在中央積極推動政策之下，也催生出像兆基屋管這樣，在房東與租客之間提供代為招租、協助收取租金、執行修繕管理等服務，並靠服務費與政府補助營利的業者。但在李建成涉嫌侵占、背信的案件爆發後，不動產業界開始仔細檢視包租代管這套相對「青澀」的商業模式，是否存在漏洞風險。順著李建成與兆基的財務缺口，最先引起注意的，就是包租代管業者經手的資金是否受到有效監管。高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源指出，包租代管本質上並非高毛利生意，業者勢必盡可能擴大管理戶數，來形成規模經濟；當業者管理的房子愈來愈多，經手的金流也將同步膨脹，資金管理風險也隨之放大。舉例來說，一家包租代管公司帳上，可能同時存在公司自有資金、向房客代收的租金、準備支付給房東的租金，以及房客繳交的押金，除了公司自有資金以外，其他3種本質上都非業者資產。「目前部分社會住宅包租代管案件雖已有『分別帳戶管理』機制，但分帳不等於真正的財產隔離，如果這些錢和公司固有財產混在一起，一旦公司破產或被強制執行，就可能影響民眾權益。」陳碧源表示。陳碧源指出，德國、日本、瑞士等國，對租賃押金都有不同程度的保護制度。其中瑞士更進一步要求將押金以承租人名義存入金融機構專戶，直接從法律關係上，將這筆錢與房東財產切割。兆基事件後，在業界呼籲下，內政部已承諾將通盤檢討包租代管機制，也不排除參考國際案例，要求包租代管業者設立租金與押金專戶，甚至將代收款項交付信託。但長期研究租賃住宅產業的律師陳冠甫認為，強制業者將代收、代管的租金與押金交付信託，確實能保護租賃雙方，但問題是「信託費用由誰買單」？畢竟台灣多數包租代管公司規模不大，如果每一筆押金、租金都要進入信託，除了管理費以外，還必須增加審核、出帳及行政流程，成本最後很可能轉嫁回房東或房客身上。「很難一方面要求制度百分之百健全，一方面又要求完全免費。」陳冠甫說，真正可行的方向，是由政府、金管會、信託公會與業者共同設計標準化的小額信託或第三方履約保障機制，政府也可考慮補貼部分信託管理成本，以免讓制度與提供平價住房的政策目標背離。民眾小額投資卻無保障相較於管控業者金流，陳冠甫在兆基事件後，更憂心坊間有愈來愈多業者打著「包租代管教學」、「個人加盟」、「房地產訂閱制」名號，以穩健獲利為誘因，吸引民眾「小額投資包租代管業」。一位包租代管業內人士也直言，看準政府樂見包租代管蓬勃發展，市面上早有業者打著「未來10年是包租代管黃金期」這類政策紅利說詞，開發出「投入50萬元，每月配息2500元，年投報率6％」的「商品」，吸引民眾注資。「問題是，上完課、付了錢之後，你究竟是誰？是加盟商、股東、投資人、二房東，還是業務員？」陳冠甫解釋，根據現行法令，要經營租賃住宅服務業，必須先成立公司，但一般民眾即使是投資合法業者名下的租賃契約，也往往無法理解公司實際營運狀況，一旦業者出現資金缺口或周轉不靈，就可能落得血本無歸。事實上，多數合法業者為了穩健獲利，本來就會積極擴大管理規模，但擴大規模與維持既有服務品質，可能存在矛盾。一旦業者選擇優先衝量，風險就隨之而來。例如，為確保住宅有修繕需求或履約爭議時，有明確的處理依據，部分包租代管業者會將租賃契約送交公證，但有些業者會受限於人力而省略這項程序。目前管理約150個地址、250間出租單位的「留易居」負責人易韋志舉例，月租1.5萬元的住宅，代管業者依行情收取一成管理費，每個月收入只有1500元，考量成立公司基本的人事、維修、客服、資訊系統等成本，若想獲利，就只能累積更多管理戶數形成規模經濟，或者跨足包租、商用不動產等毛利較高的業務。然而，一旦管理戶數增加，日常的行政程序將等比例提升，假設公司同時服務50名房東、租給250名房客，每名房客可能透過不同銀行帳戶匯款，每天光確認「這筆租金是誰匯的」，就相當費時。衝量拚規模內控是關鍵易韋志因此與科技公司合作，自行開發對帳與租金提醒系統。系統會依照過去匯款紀錄，辨識房客常用帳號，再搭配官方LINE收到的轉帳截圖，自動核對租金是否入帳。「公司愈大，管理效率必須愈高；如果找到下一間房子，但管理端跟不上，造成內控失靈，影響的人也愈多。」易韋志坦言。儘管監管機制與業者專業素養仍有改進空間，陳冠甫仍認為，包租代管政策上路後，已有效改善過去台灣大量房東沒有申報租賃所得、租屋市場長期地下化等陳年弊病。「如果因為一個單一個案涉嫌金融犯罪事件，就把整個制度一起打掉，並不合理。」他說，但如果產業接連發生第3次、第4次大型爆雷，社會對包租代管的信任也終究會被耗盡，當務之急是政府在風波過後，正視產業資金管理、押租金的監理保全、社宅案件的契約風險管理，認真理解業者實際面對的挑戰，帶著產業共同前進。當包租代管已成為住房市場中不可或缺的一環，下一階段的政策重點不應只是絕對的租戶數量，而是監管制度與企業管理能力，能不能隨著住宅規模同步成長。更多內容，請參閱最新一期《今周刊》(第1547期)延伸閱讀》曾1分鐘賠光100萬，47歲教授從破產到財富自由、悟出致富鐵律：0050+「這3檔」，月領5萬現金流友達群創漲停理由？台積電傳買友達兩廠、比照群創模式合作！面板雙虎選誰買，杜金龍：2檔都好但我選它我只領3萬基本工資，如何調高投保薪資？勞保達人傳授「3招」不靠老闆加薪，年金月領1.3萬變2.5萬Apple、台積電洩密案敲警鐘：企業營業秘密如何防？5大風險與資訊生命週期管理一次看玩PS5、追劇該買哪款電視？OLED、Micro RGB螢幕怎麼選 核心優缺點一次看
AI摘要文章摘要整理：文章比較三星OLED與MicroRGB螢幕差異，指出前者反應快、畫質佳但有烙印風險，後者更耐用且亮度高，但價格也更高。現在的螢幕（顯示器）種類繁多，若沒做功課就想購買電視、電腦螢幕，恐怕會不知所措。近日就有網友在Dcard發文求助，表示自己想換一台螢幕，目前正在研究三星（Samsung）的產品，但實在分不清OLED和MicroRGB螢幕的差異。原PO表示，自己平時主要玩PS5上的動作遊戲，偶爾也會看Netflix，因此希望螢幕的動態流暢度高、延遲低。OLED螢幕是什麼？有何優缺點OLED螢幕採用自發光像素技術，與依靠背光的傳統螢幕不同，OLED面板使用有機化合物通電時自行發光。由於每個像素都可以獨立開啟、關閉、調整亮度，讓OLED螢幕擁有優秀的對比度與色彩表現，在呈現黑夜或暗部場景時能做到近乎純黑。另外，因為OLED螢幕不需要背光模組，像素反應時間極快，非常適合玩畫面會劇烈晃動、講求低延遲的動作遊戲。不過OLED螢幕也有一個致命缺點，那就是長時間顯示靜態畫面容易導致有機材料老化不均，產生「螢幕烙印」。不過也有網友指出，現在OLED螢幕的防烙印機制都很成熟，有像素位移等方法可以保護螢幕，「除非你24小時只定格在同一個畫面，不然根本不用自己嚇自己」。MicroRGB螢幕是什麼？有何優缺點MicroRGB搭載微米級RGB背光源，由紅、綠、藍各自的LED直接獨立控制色彩與亮度。三星官網表示，其SamsungMicroRGB智慧顯示器可達成100%BT.2020廣色域，能呈現更鮮明、純淨且更接近真實世界的色彩。與OLED螢幕相比，MicroRGB螢幕使用無機材料，因此完全沒有螢幕烙印的風險，且峰值亮度與耐用度表現更佳。不過MicroRGB螢幕生產難度較高，目前市面上的產品價格均高於OLED螢幕。總體來說，如果每天不會長時間觀看使用螢幕，且預算相對有限，選擇技術成熟、價格親民且反應速度快的OLED螢幕，能完美滿足PS5遊戲與追劇的需求。精華FAQQ1：OLED螢幕為什麼特別適合玩動作遊戲與看影片？OLED採自發光像素，能獨立控制亮度與開關，因此對比度高、黑位深，畫面反應也很快，適合PS5動作遊戲與追劇時追求低延遲、流暢動態表現的需求。Q2：OLED螢幕最需要注意的使用風險是什麼？OLED最大的缺點是長時間顯示靜態畫面時，容易因有機材料老化不均而產生螢幕烙印，若常固定顯示同一介面或長時間使用，就需要特別留意。Q3：MicroRGB螢幕和OLED相比，有哪些主要優勢與代價？MicroRGB以微米級RGB無機背光控制色彩與亮度，色域可達100%BT.2020，亮度與耐用度也更好，而且沒有烙印風險，但製造難度高，售價通常高於OLED。📌數位新聞搶鮮看！訂閱《科技玩家》YouTube頻道！💡追新聞》》在GoogleNews按下追蹤，科技玩家好文不漏接！📢GalaxyZFold8Ultra開箱！摺痕退散、多工效能同時爽玩PokemonGO、PikminBloom📢Sony1000XTHECOLLEXION耳機開箱！工地實測降噪效果空間音訊秒置身電影院📢電商平台買「全新庫存機」踩雷！電池循環44次還帶維修紀錄網揭無良賣家手法📢ApplePay、信用卡搭北捷「只扣1元」是沒刷到嗎？官方曝扣款規則秒懂📢國家級「行動斷網」演習完整指引！NCC揭3重點：勿用手機處理重要工作📢LINE免費貼圖4款！「蛤」字必下載爽用半年、熊大兔兔動態圖超Q寶山突停電逾半小時！竹北吊車大王嘆：維修派工全停擺 竹科影響曝光
新竹縣寶山鄉今天中午傳出停電事故，啟德機械起重工程老闆、有「竹北吊車大王」之稱的胡漢龑表示，由於維修設備及車輛調度系統高度仰賴電力運作，停電超過半小時已導致保養、派工及行政作業全面停擺，對公司營運造成衝擊。據了解，台電正查明中，初步瞭解停電範圍未涉及新竹科學園區廠商，詳細原因仍待進一步查明。胡漢龑表示，停電自今天上午11時20分開始，持續超過半小時仍未恢復供電，辦公室與維修區均無法正常運作，「從來沒有停過這麼久」。他指出，公司車輛保養作業需使用電焊設備、發電機及空壓機等機具，派工調度、資料建檔與車輛管理也都透過電腦系統處理，停電後幾乎所有工作被迫中斷。胡漢龑說，起初員工都以為只是短暫停電，「想說幾分鐘就會恢復」，過去雖偶有停電情形，但大多很快復電，沒想到這次持續這麼久。他坦言，先前曾聽聞外界討論今年下半年可能面臨限電問題，沒想到如今竟遇到長時間停電，確實對公司營運造成影響。由於啟德機械起重工程位於寶山鄉，而鄉內亦有科技公司設廠，外界關心此次停電是否波及相關產業。對此，台電初步表示，本次停電範圍並未涉及竹科廠商，相關事故原因仍在查明中。限會員,要發表迴響,請先登入
