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投資理財-房屋稅.出售自有住宅之稅費.節稅方式

2015/10/17 21:22

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取得自有住宅之稅費

一、契稅：稅率計算標準係以房屋現值計算

稅務	稅率	納稅人
買賣契稅	6%	買受人
贈與契稅	6%	受贈人
占有契稅	6%	占有人
典權契稅	4%	典權人
分割契稅	2%	分割人
交換契稅	2%	交換人

二、印花稅： ( 建物總現值 + 土地總現值 )×0.001
三、登記規費： ( 建物總現值 + 土地申報地價總額 )×0.001
四、地政士費：約 ( 買賣 )$10000 ～ ( 買賣＋貸款 )$14000
五、貸款登記費： ( 銀行貸款設定總額 )×0.001
六、保險費：包含火險及地震險，費用依銀行之規定

出售自有住宅之稅費

一、土地增值稅： (一)說明：分為一般及自用稅率，立法院於 94 年 1 月 21 日三讀通過土地稅法第三十三條，及平均地權條例第四十條之修正案，並自 94 年 2 月 1 日正式生效。除此之外，亦增加長期持有土地者將可減免土地增值稅之相關規定，持有土地年限超過 20 年者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵 20% ，超過 30 年及 40 年者，亦就其土地增值稅超過第一項最低稅率之部分，分別減徵 30% 、 40% 。

土地增值稅稅率變動表	新制稅率
自用住宅用地，都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分	10 ％
土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時，核計土地增值稅之現值數額未達100%	20 ％
土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時，核計土地增值稅之現值數額在100%以上未達200%	30 ％
土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時，核計土地增值稅之現值數額在200%以上	40 ％

(二)節稅方式：

1.自用住宅用地申請
(1)優惠稅率：10%
(2)適用要件：＊土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。
＊地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
＊都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。
＊一人以一次為限。

＊自用住宅建築完成一年內者，其評定房屋現值須達所占基地公告現值10%。

(3)檢附證件：
＊戶口名簿影本
＊建築改良物證明文件
2.重購退稅

(1)適用要件：
＊土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售土地。
＊新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。
＊原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。
＊原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。
＊都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。
＊出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。

(2)檢附證件：

＊原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
＊新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
＊出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(無法提示，改立具切結書)。
＊出售土地及重購土地之土地及建物登記謄本（建物證明文件）。
＊原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人(有)無租賃情形申請書。

(3)計算方式：
新購自宅用地的申報移轉地價－(原出售自宅用地申報移轉地價－已繳土地增值稅)＝A(不可為零或負數) 已繳土地增值稅款≦A時，已繳的增值稅款可全數退還。已繳土地增值稅款＞A時，可退還相當於A的稅款。

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