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工商時報【鍾寧】
隨著中國政府對資本外流的管制越趨嚴格，前往海外購買房地產的中國人數量減少，過去出手闊綽的中國投資人現在變得理性，使得大量依靠中國買主支撐的美國、澳洲房地產市場現在前景堪憂。近期，澳洲雪梨公寓市場上的中國買家已銳減了一半，墨爾本也開始出現類似的情況，而澳洲政府的開徵豪宅稅以後有可能會讓情況急劇惡化。
近年中國股匯市的動盪加深了中國富人對自身財產的擔憂，許多中國富人都想方設法把錢轉移到境外，據統計，在過去大約1年半的時間，中國的居民和企業已經將大約1兆美元的資金轉移出境。中國政府為了阻止資金外流，採取了種種限制措施，不過卻間接衝擊到海外的房地產市場。
中國外管局日前規定，5個以上不同個人，同日、隔日或連續多日分別購匯後，將外匯匯給境外同一個人或機構；個人7日內從同一外匯儲蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬美元外幣現鈔；同一個人將其外匯儲蓄賬戶內存款劃轉至5個以上直系親屬等情況，皆界定為「個人分拆結售匯行為」，並進入銀行的「關注名單」。
近日一份研究報告顯示，2010年到2015年中國買家對美國房地產的投資金額至少930億美元，年增率達20％，商業地產的年增率也有70％，成為美國房地產最大的外國人直接投資來源，投資金額超過加拿大等其它國家。
據外媒報導，美國舊金山的房產仲介表示，由於中國對資本外流管制趨緊，中國投資者的資金已經枯竭，目前對當地房產市場前景十分擔憂。加州在全美中國房地產投資比率最高，約占35％，其次是華盛頓州的8％，和紐約的7％。
事實上，外國買家平均支付的房價已經是全美平均房價的近兩倍，而中國買家支付的平均房價又遠高於其他外國買家。2015年中國買家支付的平均房價為每戶83萬美元，而同期所有外國購房人支付的平均房價為每戶49萬美元。
理性開箱的投資客 增加了
不過有業內人士表示，在中國政府的反腐行動下，現在去美國購置房產的客戶群體不一樣，買豪宅的客戶減少了，正常理性的投資需求客戶增加了，現在買豪宅的客戶幾乎已經消失了，但對於一般民眾的投資需求，比如50萬美元左右的房產，基本沒什麼影響，甚至可以說更多。
場景再轉移至大洋洲的澳洲，在中國資金外流管制也同樣衝擊當地的房市。過去兩周，澳洲雪梨公寓市場上的中國買家已經銳減了一半，墨爾本也開始出現類似的情況。另外，澳洲政府決定從今年7月開始，買家在購入200萬澳元以上的豪宅時，都必須繳交10％的購房款給澳洲稅務局，新政上路後，澳洲房地產的寒冬恐加劇。
澳洲部分建商 恐破產
在資金外流管道收窄下，中國人在海外的住宅交易有大面積違約的風險。以澳洲為例，建商的建設成本中有50％來自銀行，其餘資金來自二次抵押出借人，澳洲媒體引述機構的評估，當前的風險大約18個月內，澳洲部分建築公司將陷入破產。
另一方面，澳洲反洗錢機構也坦言，在澳洲購買房地產等高值商品是主要的國際洗錢管道。不法分子選擇房地產市場來使非法所得合法化，因為買房時允許使用現金且可隱匿真正獲益人的身分，也造成不法分子利用身邊親友掩飾身分，讓他們代替自己成為房產的合法擁有人。
事實上不僅澳洲，美國、加拿大等國政府皆開始關注這樣的問題，加強資金來源的管制，未來可以預見的是，中國富人在這些國家買房出手闊綽的現象恐將愈來愈少見。
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