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工商時報【黃惠聆、方明新北市機車借錢免留車 ╱台北報導】
房地合一稅雖從105年起實施，若去年有賣屋，在今年申報綜合所得稅時仍適用舊制，不必考慮房地合一稅問題，即使如此，針對去年售屋者，今年報稅有三項新規定。
104年度綜合所得稅的申報時間，將自105年5月1日起至5月31日，永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，在房屋出售時，若有所得要申報「財產交易所得」；若有損失也可以「財產交易損失」作所得減項；另外若跟銀行借錢 是「換屋者」，還是有重購自用住宅扣抵稅額。
儘管房地合一制從今年實施，明年才要申報，但民眾若在去年賣房在申報房屋出售所得時，仍有三個規定跟之前不同。陳俊宏說，這三個新規定分別是：1、核實認定課稅；2、若出售的房屋為豪宅，無法舉證成本，則採房屋實際銷售價格的15％為獲利所得；3、所得稅級距增加45％稅率等。
陳俊宏說，在104年有售屋者，今年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報，只有無法舉證買價的房屋才採「標準學生貸款買機車 土地貸款人 認定」申報方式。
什麼是「核實認定」，理財專家吳志峰表示，實際售屋收入扣除成本以及一些移轉費用即是售屋淨所得。至於「售屋成本」，他說，包括取得房屋的價金、仲介費、契稅、印花稅、代書費、規費、監證費或公證費、貸款購屋的利息、修繕、改良、增置等費用。
另外「移轉費用」則是指出售房屋所須支付的仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等等，這些費用都可以扣除。
吳志峰說，但售屋者如無法提出售屋成本等證明文件，則依照財政部每年發布的當地財產交易所得課稅標準來計算應計稅額，但若被稅捐機關認定是「豪宅」，若無法舉證買進成本，則依實際銷售價格的15％做為售屋所得，用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。
陳俊宏說，以台北市售價1億元豪宅為例，若提不出買進成本，國稅局將按房地比例（一般是房3地7），認列房屋收入為3,000萬元，再依房屋收入15％，即450萬元作為出售房屋的所得額併入綜合所得，再依所得稅率繳交綜合所得稅。
陳俊宏指出，需要特別留意，若不符合「核實認定」以及非「豪宅」的屋主車貸利率如何計算 >銀行小額貸款 ，才能選擇用以下「標準稅率」的方式申報。以台北市而言，一般住宅課稅比例為42％、高級住宅的課稅比例為48％。
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