「為什麼向銀行申請房屋貸款，利率開出來居然要 2.6% ~ 3% 以上，甚至比一般的個人信用貸款（2.1% ~ 2.5%）還要貴？」

印象中，房屋貸款因為有「不動產」作為實體抵押品，風險較低，利率應該要比無擔保的信用貸款便宜許多才對。

究竟是什麼原因導致「房貸利率倒退嚕、比信貸還貴」？

這背後的核心原因，就是全台購屋族都必須搞懂的——「銀行放款水位真相」！

一、 為什麼房貸會比信貸貴？揭密「銀行水位」3 大真相

1. 《銀行法》第 72 條之 2 的「放款天花板」滿載

根據台灣《銀行法》第 72 條之 2 規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過存款總額及金融債券發行總額的 30%。

這項規定就是銀行的「房貸放款水位」。當各大銀行的放款水位逼近 28% ~ 29% 的預警警戒線時，銀行受限於法律上限，無法再大量發放房貸，額度變得極度稀缺。

2. 信用貸款「不受 72 條之 2 限制」

與房貸不同，個人信用貸款（信貸）與一般企業週轉金並不納入《銀行法》第 72 條之 2 的 30% 限額計算。

對於銀行來說，信貸的放款額度空間充裕，因此願意繼續給出競爭力較強的優惠利率；但房貸額度卻已經接近「供不應求」的狀態。

3. 「以價制量」：把有限的房貸額度留給高利或 VIP 客戶

在房貸額度極度受限的情況下，銀行自然會採取「以價制量」的商業策略：

• 將利率拉高至 2.8% ~ 3% 以上，讓一般預算有限的借款人知難而退。
• 僅將珍貴的房貸額度留給願意接受高利率的客戶，或是願意同時購買房貸壽險、理財產品的「高貢獻度 VIP 客戶」。

二、 面對房貸水位爆滿、利率過高，買房族的 3 大破局策略

1. 尋找非傳統商業銀行管道： 當大型公民營銀行的放款水位吃緊時，地方農會、漁會、信用合作社或是壽險公司的房貸額度可能相對充裕，有機會拿到較合理的利率與撥款時間。
2. 切勿短期內頻繁送件拉聯徵： 許多買家因為第一家銀行利率給太高，急著向第 2、第 3 家銀行重複送件。短時間內聯徵被查詢多次，反而會被銀行認定為「被其他家退件的高風險客戶」，導致審核更加嚴苛。
3. 簽約時務必做好展延與資金備援： 在簽訂買賣契約時，建議與賣方協商將交屋與撥款時間預留得充裕一些（至少預留 2 ~ 3 個月），並確認自身的自備款是否充裕，避免因核貸成數下降或排隊撥款不及而面臨違約風險。

三、 房貸排隊、利率太貴？讓專業財務團隊幫你媒合最佳管道

面對各大金融機構房貸水位緊張、利率居高不下的局勢，一般上班族很難單靠自己去一家一家臨櫃詢問哪一家銀行還有額度、哪一家給的條件最劃算。

如果你正在籌備買房、即將交屋，或是面臨銀行核貸利率過高、撥款排隊遙遙無期的困境，建議在正式送件前先尋求專業的財務顧問進行評估。

貸款通擁有豐富的金融與不動產融資諮詢經驗，熟悉全台各大金融機構與替代管道的最新額度與利率動態。能針對你的個人信用條件、房屋鑑價與資金需求時間，精準評估出最適切的申貸方案，幫你避開高利與排隊地雷！

💡 結語

搞懂「銀行水位真相」，才能在買房申貸的過程中做出最明智的決策。房貸比信貸貴只是特殊市場環境下的暫時現象，提前做足財務規劃、多方評估融資管道，才能讓你在高利率時代下安心交屋、順利安居！