買法拍屋要準備全額的現金嗎？其實法拍屋是可以申請貸款的，只是在貸款程序上與一般房貸有所不同。依實際情況而言，投標前需準備底價20%~30%的保證金；得標後7 天內，銀行會先提供利率約4%~12%的「代墊貸款」協助結清尾款，待過戶後再轉為一般房貸。須特別留意，銀行核貸成數約為7~8成，且是以「得標價」與「銀行鑑價」兩者取其低來計算。本文將詳細客觀解析法拍屋的貸款條件、7大申請流程與實務法規注意事項，幫助你精準評估資金並安全申貸。

一、法拍屋是什麼？3種類型解析

法拍屋是指債務人因欠稅或貸款未繳，遭債權人向法院聲請強制執行，將其名下房屋進行拍賣以償還債務的物件。實務上可分為以下3種類型：

1.法拍屋

經債權人向法院聲請強制執行，由法院查封拍賣的房屋。

2.銀拍屋

法拍屋流標後，由銀行買回該屋所有權並再自行拍賣。

3.金拍屋

台灣金融資產服務公司（簡稱台灣金服），由多家銀行共同成立，專門協助法院處理不良債權資產的拍賣。

二、法拍屋可以貸款嗎？

購買法拍屋是可以貸款的，但是與一般房屋貸款的性質並不相同，主要可以分為以下二個階段：

1.代墊貸款（無擔保階段）

法拍屋得標後，得標人只有7天的時間結清尾款，不過此時法拍屋產權尚未轉移得標人名下，因此銀行無法設定房屋抵押權，不會以一般房貸方式辦理。這時銀行會以代墊貸款的方式，協助得標人繳清法拍屋得標後的尾款。

2.轉為一般房貸（有擔保階段）

得標人取得法院核發的不動產權利移轉證明書後，就可以辦理房屋過戶，並將房屋抵押權設定給銀行。待抵押權設定完成後，銀行就會將這筆代墊貸款轉為一般房屋貸款，並調整貸款年限與利率等條件，而利率通常會低於代墊期間的水準。

三、法拍屋貸款的成數、利率與7大申請流程

法拍屋貸款因為不同於一般房貸，所以在貸款成數、利率與流程上也有所差異。詳細說明如以下所列：

1.法拍屋貸款成數與利率

投標法拍屋前需先準備一筆保證金，通常金額約在拍賣底價的20%~30%。至於法拍屋貸款成數與利率，如以下所說明：

（1）法拍屋貸款成數

經銀行評估後，法拍屋貸款成數約在得標價的7~8成之間。特別注意，銀行核貸是取「得標價」與「銀行內部鑑價」兩者中的低值來計算。若得標價遠高於市場行情，核貸金額將不如預期，資金缺口需自行補足。

（2）法拍屋貸款利率

法拍屋的代墊貸款，因為還不能以房屋作擔保，所以利率會接近銀行的信貸利率，約落在4%~12%之間，並且以天數計算。只有等到法拍屋過戶，並且完成房屋抵押權設定後，銀行才會將這筆法拍屋貸款，按照申請人與房屋的條件，調整成一般房貸的利率。

2.法拍屋貸款的申請流程

法拍屋貸款流程，大約有以下7個步驟：

（1）找到願意承作銀行

法拍屋的風險較高，並非所有銀行都有在承作，且多數僅限「可點交」物件，建議貸款前需仔細諮詢。目前有在承作的銀行有第一銀行、華南銀行、聯邦銀行、合作金庫、板信商銀。

（2）備妥資料與保證金

需要的資料與一般房貸相近，通常包含身分證、第二證件、戶籍謄本、個人印章、財力證明（如薪轉證明、扣繳憑單）以及拍賣標購文件等；保證金則需準備拍賣金額的20%~30%。

（3）法拍屋保證人規定

銀行審核代墊貸款時，因為房屋尚未過戶，屬於無擔保貸款。若申貸人財力證明較弱，依據《銀行法》第 12-1 條，銀行雖不能要求連帶保證人，但可能會視風險要求提供「一般保證人」來強化信用。

（4）銀行審核貸款條件

銀行除了審核申貸人的條件外，同時也會審視法拍屋的狀況，例如是否為凶宅、海砂屋、輻射屋，以及可否點交的狀態。銀行通常對有瑕疵，或是不可點交的法拍屋承作意願較低。

（5）核貸過件結清尾款

銀行撥付代墊款以結清尾款。若無法在期限內結清，法院將重新拍賣該房屋，若再拍定金額低於原得標價，差額及再拍賣費用將從你的保證金中扣除，若仍有不足，法院有權向你追討。

（6）地政所設定抵押權

得標人結清尾款後，法院就會核發不動產權利移轉證明書。得標人就可以持此一文件，到地政事務所辦理房屋過戶，以及將抵押權設定給銀行

（7）代墊款轉一般房貸

當房屋過戶於得標人名下，銀行也順利取得第一順位抵押權後，原先的代墊貸款就會轉為一般房屋貸款。這時的利率將調整為一般房貸利率，還款期限也會延長。

四、法拍屋貸款3大注意事項

法拍屋雖然有機會以低於市價購得，但相對來說也潛藏不少的風險。應該要注意的地方有以下3點：

1.注意能否負擔保證金

買法拍屋必須先準備得標金額20%~30%的保證金。假設底價800萬，保證金至少需160萬~240萬現金。若得標後7天內未能付清尾款（棄標），法院將依法重新拍賣，並從該筆保證金中扣除二次拍賣的差額與手續費，對資金調度的要求極高。

2.點交與不點交的風險

法拍屋可分為點交與不點交二種情況，這對後續的交屋與貸款有著重大影響：

（1）點交

法院會協助將使用權完整轉移，若遭占用會強制執行，銀行承貸意願高。

（2）不點交

法院不負責房屋交付事宜，僅依法移轉房屋所有權。若是有房屋被占用或是租賃等情形，需由得標人自行解決，法院並不介入處理。因為風險較高，所以大多數銀行並不願意承作這類型的法拍屋貸款。

3.法院不負責房屋瑕疵

依據《強制執行法》第69條規定，法拍屋買受人無瑕疵擔保請求權。也就是說，不論是漏水、壁癌或管線損壞，得標者都必須自行承擔修繕責任，無法向法院或前屋主求償。

五、法拍屋貸款常見QA