上古地產 房屋投資 買賣店面 租賃 商仲 不動產標售會 店面
餐飲業想開店？租店面前不可不知的3大黃金守則
陳永森-人間-粉彩（圖：上古藝術提供）
地產
「我最大的願望，就是找個好店面，開間咖啡廳！」每當朋友在敘述自己偉大的夢想目標時，我總是不好意思戳破他的夢想，餐飲業的創業門檻雖然低，但挑戰卻是五花八門的多，今天就來探討餐飲業第一個難關：找地產、租店面。
小白從小放洋到美國，2年前，因為疫情與種族歧視等問題返台，基於興趣與人生規劃，他到餐廳打工、練練實務經驗，再趁疫情租金調降，自己開一間美式龍蝦小酒館，他發下豪語：「要把正宗的吃法帶給台灣人！」
小白在捷運站後方的支巷，透過仲介找了一個店面，租金每個月43000元，房東是個退休阿伯，感覺起來很親切友善，原本他想一次簽5年租約，但阿伯說：「年輕人創業，我給你優待1年1簽，你壓力比較沒那麼大啦！」
創業初始竟然如此順風順水，小白緊接著找人來「大刀闊斧」地裝潢店面，把原先日本料亭改成歐美工業風，沒想到，店面才剛施工完畢，就被附近鄰居檢舉，說他們店面有3分之1是外推違建，不能做為商用，他只好含淚再請工班拆除，損失自負…
隸屬於上古藝術的上古地產總監陳虹安表示，從這個案例來看，餐飲創業者的挑戰，從開幕前就開始了，因為台灣人外食比例高，餐廳大部分都得提供場地，讓消費者在現場飲食，所以「租金」絕對是預算成本中最高的項目，此時，租約的簽訂更顯重要！
陳永森-青空萬屋-粉彩（圖：上古藝術提供）
- 不要買制式合約來簽。
無論如何，不要使用一般文具店的公版租約來簽約，因為這種合約內容，是針對住家、站在房東的立場擬定的，拿幾個條款來舉例：「承租人應自行負擔租金收入稅賦」、「賠償金逕受強制執行特約」、「涉訟律師費由承租人負擔」這些都不合理，而「約定回復原狀」、「賠償倍數房租作為遲延遷出違約金」等等，如果房東沒主張，房客就不要多事、提出來綁住自己。
- 簽約前，要確認「現場使用執照」內容。
每個場地建物登記，都有對應的使用執照，執照上面，還會載明是否可以做為商業使用，如果不同，就必須根據建築法第74條，變更建物用途與營業項目，在這邊要提醒大家，都市計畫法中，有畫出某些限制區域，例如：此區土地只能做工廠或是純住宅，如果不符合這些項目，就不能申請變更。
- 釐清大樓外牆權限在於管委會，而不是房東。
地產若有興趣承租，或透過標售會得標的店面，是在商用不動產大樓的話，請注意外牆是全體住戶共有，不能隨意懸掛招牌喔。
金店面-和平三角窗店王（圖：上古地產提供）
上古地產商用不動產標售會，不同於一般仲介，以郵政及實體投標，在私人會館「上古雅苑」進行台灣破天荒的商用不動產標售會，現場備有美酒、茶點、音樂演出，多元藝術結合愜意情境，讓客戶在動盪的時代，保有最高雅、可靠的投資敏銳度！
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