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台美文化大不同:仲介凶宅,台灣不講算詐欺,美國講了就觸法
2008/03/28 06:00
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最近去上有關房地產買賣的課程,剛好學到有關對房產所在特性描述和介紹的規定。剛剛看到台灣買房子的這個新聞,和美國一比較,覺得十分有趣,特別給網友介紹一下,也順便復習。

在美國,聯邦政府有聯邦的規定,地方政府也有地方政府的規定,看誰得勢,誰就立法,經常跑出一些令人難以置信的東西出來。制定法令時,也是各行其是,彼此不打招呼。因為立法比修法容易,要是出了問題,就在舊法上加條文再說,全盤修法沒什麼人有興趣。結果是舊法不去,新法一直來,搞得法令多如牛毛,隨便要幹點小事,都得請律師,否則不小心就會觸法。

台灣這個新聞裡,仲介業者以低價買了一個發生命案的房子,轉手以較高的價錢賣出,但是在表格當中,沒有向買主誠實告知那曾是凶宅。買主知情後,告上法院,法院判該業者詐欺。

相反的,在美國,一九八八年(民國七十七年)修法的公平住房修補法案(1988 Fair Housing Amendments Act)裡,為了防止歧視,規定房屋仲介業者,無論可能的買主問或不問,都不得洩露該住房是否有人得愛滋病,是否有人死亡或發生過凶案等等。如果講了的話,這就是違反職業道德,故意要引導買主不買,或故意不利賣主的作法。

上到這裡,當場就有美國同學表示不解,認為這是否傷害到買主知的權利,問上課教師該怎麼辦?教師的答案是,不論知不知道,仲介業者都不可以對可能買主說,業者最佳的策略是告訴可能買主,如何自己去查到事實的方法。我聽了覺得不以為然,但是好幾個其它美國同學立即表示出十分贊同這個作法的樣子。可見文化的差異存在這麼大。

我冷眼旁觀,心裡在想,如果我是買主,找了仲介業者去看房子,想要知道有關房子的事,業者明明知道卻不告訴我,還要我自己去調查,那我要這個仲介幹什麼?

還有其它可能觸法的規定,譬如說,如果替賣主打廣告的時候,不可以說適合有家庭的人住,因為這樣寫歧視了單身的人;也不能說學校就在旁邊,對小孩上學很方便,因為這樣寫歧視了沒有小孩的人。扯到種族,那就更不必講了,絕對不能寫像什麼本社區以白人居多,或是中南美裔活動熱烈的話,因為這樣會造成因為種族產生歧視考慮。有少數例外的是,如果是老人社區,就可以寫。

不過,這些規定只對仲介業者有效,只要不涉種族歧視,屋主自己是有說真話的自由的。

台灣有關新聞如下:

不告訴你… 凶宅削錢算詐欺

房屋仲介李炯祺在台北縣蘆洲市以低價買了一棟有人燒炭自殺的凶宅,然後以正常住宅出售,淨賺將近八十萬元。新屋主搬入後才從鄰居得知此宅出過事,一氣之下提起告訴,檢方將李炯祺依詐欺罪起訴。

起訴書指出,李炯祺是從事不動產投資規劃與房屋買斷等業務的新日欣工程公司人員,九十五年八月間以四百六十八萬元向吳姓屋主購得房屋,隨即在同年十月以五百四十五萬元轉賣給張姓男子。

張姓男子搬入後與鄰居聊天,鄰居告訴他這間屋子是「凶宅」,有人在裡面燒炭自殺死亡;他確認房子是凶宅後,控告賣屋給他的李炯祺詐欺。

檢方訊問時,李炯祺辯稱從買入到賣出都不知道房子曾有人自殺,檢方因而一度予不起訴,但張姓男子不服,聲請再議。檢方重行偵查,傳喚賣屋給李炯祺的吳姓屋主。

吳姓屋主說,賣屋時他就已經告訴李炯祺「屋裡有人自殺」。就是因為房子出過事,他才會以低價賣給李炯祺。他還出示當初售屋契約,裡面記載了房子有人自殺的事。

檢方發現,李炯祺轉賣房子給張姓男子時,在契約中關於「是否曾發生凶殺或自殺等非自然身故」的選項,竟然勾選「否」,隱匿重要交易訊息,構成詐欺取財罪嫌。

【2008/03/28 聯合報】

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3樓. 老LP-0856
2008/08/22 08:08
更正

先謝謝你提起這個「話題」,倒引起我一點小興趣,做了些研究。關於愛滋病的問題,因為牽涉到聯邦法律將愛滋病患者視為「殘障」,所以比較複雜一點,但是關於「兇殺案」是否應該揭露,你的資訊有點錯誤:

一、美國聯邦Fair Housing Act,只規定大原則不可因為「種族、性別、年齡、殘障、國籍」等因素,而歧視購屋者或租屋者。關於什麼資訊可揭露,什麼資訊不可揭露的細節,大部分都是由各州州法規定;

二、是否應揭露房子為「凶宅」,還需視仲介本身的角色是「買屋者的仲介」,或「賣屋者的仲介」。如果我是「買屋者」的仲介(由買屋者負直接擔仲介費用),卻未誠實揭露待售標的的「真實狀況」,那可能有違背忠實義務(fiduciary duty)的要求,而有法律後果;

三、我逛了幾個關於仲介房產的相關網站,做了一點研究,得到的印象是雖然各州法律不盡相同,但是對於主動揭露所謂的stigmatized history(物業的不光榮歷史),通常沒有處罰的規定;

以下是一段從相關網站摘錄下來的敘述,可反證在某些州「不誠實揭露物業的兇殺歷史」,是會遭罰的:

In some states it is illegal to omit the fact that a home has had a murder committed in it. It can land you in court as with the case of real estate agents who tried to sell a North Ryde home, where convicted murderer, Sef Gonzales conspired and murdered his parents and sister. A father and daughter real estate team have been fined $21,000 for having concealed the fact to potential buyers that the home was the scene of a murder.

最重要的一點是:罰或不罰,跟州法有關,但1988年的FHA裡面是沒有禁止「揭露代售物業的兇殺案例」這點的!


安居
在法令多如牛毛,又不求統一的國度裡,隨時可能觸法,最好還是小心一點吧。 時季常2008/08/22 11:23回覆
2樓. 胡說八道
2008/03/28 17:55
不能壽終正寢

據了解在台灣買屋

祇要人不死在屋裡就不算兇宅

那天廚子有幸能壽終正寢

這屋子就毀了

1樓. 珍妮曾
2008/03/28 10:48
教育博士去上房地產買賣

該不會是想轉業吧?這課程應該對你是輕而易舉吧?

鳳凰城房地產應該還蠻有可為的,冬天這麼溫暖,據說是退休人士最喜歡的居住地之一。


家庭煮夫,沒有什麼業可轉,滿頭白髮,現在整天想的只是如何脫身而已。

最近在看房子,每次都要找仲介才能去看,覺得很麻煩,房屋買賣還要找仲介,又被賺一筆,河東獅覺得不喜歡。於是奉河東獅之命前去上課,說是錢要自己賺。不過我自己也有興趣就是。。。重回教室,感覺很有趣。大部份課程和法令有關。 時季常2008/03/30 01:30回覆