房事雜感—3.房仲業、營建業的行情資訊是否可靠？

主要內容： 

Ø涉用虛擬交易的手法推高房價

Ø西行者不禁想到這種情景是否也在台灣上演？

Ø基本上還是要靠消費者深思熟慮、貨比三家、自求多福。

Ø市場風水輪流轉，房市不再美麗 愛變成恨…

Ø晚報報導房仲業者說上月房市成長趨緩，到底房市已經成長了多少？

Ø最新市況--中古屋

Ø最新市況--預售屋

1.       涉用虛擬交易的手法推高房價

看到今天報紙登載香港湯臣公司可能涉及用虛擬交易的手法推高房價，而被上海當局調查，導致湯臣股票在香港被「停牌」。（【聯合報╱記者劉雲龍、葛大維／台北—香港—上海報導】－－香港湯臣股票 股價暴跌「停牌」） 

2.       西行者不禁想到這種情景是否也在台灣上演？

96年4月5日正式上線的「吉家網」線上公開『房屋成交行情』，西行者絕對不質疑「吉家網」公開的『房屋成交行情』是否可靠，然而畢竟公開的只是一個私人交易的記錄，這個紀錄完全無法驗証。 

買賣雙方你情我願完成交易，基於個人資料保密的原則，以及牽涉到稅務、債務、權利、貸款額度、…等各種因素，而且現行性法律中又沒有任何具有強制力的條文可以約束買、賣、仲介三方面據實以報，所以這個『房屋成交行情』除了參考以外也就只能參考。 

如果發生：謊報、虛報、浮報、短報、濫報，是否有修正、校對或者稽查的後續功能？ 

3.       基本上還是要靠消費者深思熟慮、貨比三家、自求多福。 

房屋買賣不像價格低廉的日常用品，不喜歡隨時可以丟棄，或者上網拍賣。一間房屋動輒數百萬乃至數千萬，不只是畢生心血，甚至還必須債延子孫，絕對不能輕忽。 

4.       市場風水輪流轉，房市不再美麗 愛變成恨… 

同樣是一則新聞報導：『房市不再美麗 愛變成恨…』（【經濟日報╱編譯劉道捷／紐約六日電】 2007.06.07） 

市場風水輪流轉，五年前美國投資人退出空頭股市，轉進房市，如今房市低迷，資金離開房市，流入股市。

曾經，股價低迷，不用想都知道該買房子  

五年前，抵押貸款隨手可得，利率低落，房價飛躍上漲，股價低迷不振，不用想都知道該買房子。現在有些城市吉屋出售的牌子插在屋前，風吹雨打幾個月，也沒有人上門。房地產投機客冷汗直流，半夜還得接房客抱怨馬桶不通的電話。 

股市投資人卻歡欣鼓舞，慶祝股價不斷創新高紀錄。難怪有些房地產投資客轉戰股市。 

研究市場波動的耶魯大學教授席勒指出，從房地產市場轉戰股市，是投資人對投資標的由愛生恨形成的自然變化。就像2002年股市走空時，投資認為房市是安全的避風港一樣，現在房市慘淡，大家又重回股市。 

千禧年資產管理公司專家莫德比認為，資金撤出房市、轉戰股市，是股市欣欣向榮的原因之一，是一種「房地產效應」，因為投資房地產的散戶知道前無去路，只好回頭踏進股市。 

理財顧問葉斯克說：「五年前要我幫忙賣股票、到亞歷桑納州買投機型房地產的客戶，現在都苦不堪言，房子租不出去，後悔沒有把錢都留在股市。」

但也有人十年前調到亞歷桑納州首府鳳凰城工作，付了5,000美元自備款，買下8.7萬美元的房子，隔年加碼再買三棟。去年他認為房市可能走到盡頭，賣掉三棟，賺了60倍，現在把錢投入指數股票型基金（ETF）和共同基金，退休環遊世界去了。 

財務專家說，房地產投資人只要稍作研究，下場應該不會這麼淒慘。根據威南斯國際公司（Winans）的研究，1920年到2006年12月間，新屋平均價格從4,030美元，漲到27.64萬美元，上漲67.59倍。 

現在，房價不會那麼慘，但還是會繼續跌。 

同期內，道瓊30種工業股價指數上漲172.1倍，其中還不包括配息。即使只算最近20年，平均房價上漲2.68倍，不到道瓊指數11.93倍漲幅的四分之一。 

不過買賣的時機很重要，例如，在2000年買股票的人都知道，股票和房地產都不是安全的投資。威南斯公司指出也指出，大蕭條期間，房地產的價值下跌了73%，股價卻暴跌90%以上。不動產經紀商認為，這次房價不會跌的這麼慘，但是還會繼續跌。  

5.       晚報報導房仲業者說上月房市成長趨緩，到底房市已經成長了多少？

『房仲業者：上月房市成長趨緩』（【聯合晚報╱記者葉憶如/台北報導】 2007.06.04 03:36 pm） 

西行者要強調的重點不在房市成長趨勢，請看報導中的一段話： 

信義不動產企研室主任蘇啟榮表示，這一波房市自SARS後明顯復甦至今約4年的時間，房價漲幅最高的時期要算是去年的3~6月，短短3個月平均單價由20.1萬攀升到24.9萬，漲幅高達24%。但邁入第3季後，即受到政治紛擾的影響，致使房價走勢呈現高檔震盪。  

自SARS以來，西行者純以個人消費者的立場在新店市看到房市的成長已經超過110%,而且還在持續大幅成長中。 

6.       最新市況－中古屋 

西行者看見中意的屋子一定要求仲介出示最新地政謄本。 

以西行者最近半年看屋時的情況是近期所接觸的房屋幾乎都是在1-6個月內才完成過戶的，除非遭逢經濟壓力或無法抗力的事故，有誰會在極短的期間買屋又出售？ 

最最特別的是這些房屋幾乎都有超過市價的5成左右貸款，譬如市場價格800萬的房屋卻有1200萬以上的貸款設定。這是否意味著銀行為了增加利息收益而冒險超貸？那麼所謂的『房屋成交行情』仍然可信嗎？ 

而這種現象是否又表示產生另一種全新的市場銷售模式：賣方不只開出高價，還用超額房貸來替『行情』背書，壓縮買方的議價空間。 

7.       最新市況－預售屋 

西行者不只看中古房屋，同時也參觀預售屋，結果驚奇的發現預售屋的單價竟然比中古屋還要便宜。 

一般而言，預售屋的單價是反映未來2-3年的房價，通常都是走高的，所以合理的中古屋房價是以同地段預售屋的單價打8折計算。 

驗證：西行者在發表當出現滿街都是千萬富翁的時候，是憂是喜？時，詢問的中古屋房價是＞30萬/坪。 

在同時間參觀過的預售屋房價：

Ø  投資者再釋出的「碧潭有約」，雖然有捷運共構的加持，成交單價大約只在27萬/坪左右。

Ø  「中正川普」牌價大約在32--34萬/坪左右。

Ø  「高峰會」號稱鄰近於裕隆商圈，成交單價大約在33萬/坪左右（參觀時保安說已經全數售出，不知道是惜售還是確實搶手）。

Ø  已動工的「園上園」牌價大約在28--32萬/坪左右。 

由於預售屋的單價比中古屋房價便宜，最近一周預售屋紛紛傳出「售罄」及投資者再高價釋出的情形。