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赴聯合報演講「房屋租賃的權益及糾紛解決」
2008/05/29 10:35
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97年5月28日下午2時,我應邀至聯合報演講「房屋租賃的權益及糾紛解決」,由房屋租賃契約性質及內容、出租人與承租人應注意事項及實務案例分析等仔細為民眾剖析。現場反應相當熱烈,會後,民眾提出數十問題,我也逐一回答。


以下為此次演講內容,提供予各位參考──

房屋租賃的權益及糾紛解決

一、房屋租賃屬於「租賃契約」:
我國《民法》第421條規定:稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。前項租金,得以「金錢」或「租賃物之孳息」充之。由上述規定,可知租賃契約為財產契約,且係以物的使用收益為權利內容,且須占有標的物。
欲訂立租賃契約,尚須認識此類契約的下述特點:
1、租賃契約為繼續性契約:租賃固有「定期契約」與「不定期契約」之分,但均須經過相當期限,所以屬於「繼續性契約」;而在繼續性契約才有「契約終止的適用」;例如:《民法》第440條第1項規定:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。」
2.租賃契約為有償契約,雙務契約:如前所述,租賃為出租人以物租與承租人使用收益,而承租人支付租金;所以二項給付互為對償,屬「雙務契約」、「有償契約」;有關雙務契約的規定,如「同時履行抗辯權」、「不安抗辯權」(參見《民法》第264條、第265條)於租賃契約亦有適用。另《民法》租賃契約也訂有「瑕疵擔保責任」。
3.租賃契約原則上為不要式契約,但亦有持別規定:我國《民法》中規定租賃為「諾成契約」、「不要式契約」,而租賃為不要式契約係屬原則,但法律有特別規定為「要式契約」者,則從其規定。例如:《民法》第422條規定:不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期租賃;所以期限一年以上的定期不動產租賃契約是「要式契約」。

二、房屋租賃契約的內容
1、承租標的:房屋租賃承租之標的為房屋,宜依建物謄本或門牌標示明確敘述,承租房屋如有增建、改建部分亦應敘明。
2、租金:什麼時候交付租金?交付租金之方式(如按月、按年、按季等)又如何?
3、押租金:承租人是否應交付押租金?押租金何時可以返還?
4、稅捐:租賃物應繳納之一切稅捐,除當事人間有特別約定外,由出租人負擔(《民法》第427條),稅捐包括:地價稅及房屋稅等。
5、水電費:房屋的水、電、瓦斯費用應由何人負擔?何時起算?
6、修繕費用:房屋在租賃期間,如有損壞,修繕費用應由何人負擔,宜為約定。
7、使用租賃物之限制:(1)轉租:出租人為避免租賃關係複雜,契約中可應約定承租人不可以將房屋轉租他人使用,例如約定:未經出租人同意,承租人不得將房屋全部或一部轉租與他人,否則出租人得終止契約,並得請求承租人賠償出租人因此所受之一切損失。(2)裝潢:為避免承租人任意破壞租賃物,契約中應約定裝潢之限制。
8、違約處罰:出租人或承租人之一方違反契約時,其違約效果如何?例如約定:承租人違反契約之約定時,應支忖出租人損害性兼懲罰性違約金新台幣○○元整。
9、續約:契約中對於租期屆滿續租之程序,應詳細記載,例如約定:「租賃期滿前二個月內,承租人需要繼續租用,應以書面通知出租人,出租人除收回自用外,不得拒絕。承租人未於上述二個月內以書面通知出租人時,視為不續租。」除有上述特別約定以外,依《民法》之規定,租賃期滿後,承租人仍為租賃物之使用、收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續租賃(《民法》第451條)。
10、買賣不破租賃:出租人於租賃物交付後,縱將其所有權讓與第三人,對於受讓人,仍繼續存在(《民法》第425條)。為期明確,於新修正《民法》第425條(89年5月5日施行)條文中增列「承租人占有中」等文字,使買賣不破租賃之規定,僅適用於出租人於租賃物交付後,承租人占有中之情形,且增訂未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用上述「買賣不破租賃」之規定,以保障第三人權益。
11、租約公證:出租人為便於租期屆滿時收回房屋,宜於房屋租約中約定:「租約期滿時,應即遷讓交還房屋,如不遷讓交還房屋,出租人得聲請法院逕為強制執行遷讓點交」(《公證法》第11條第1項第3款參照)。
不定期租約收回房屋之限制條件嚴格,《土地法》第100條定有明文,出租人應特別注意。

三、出租人與承租人的應注意事項:
首就出租人而言,應注意以下五點:
1、依約收取租金的權利:出租人對於承租人有給付租金的請求權,此一請求權並有「短期消滅時效」的規定,為「五年」(參見《民法》第126條)。
2、依約請求返還租賃物:租期屆滿或租約終止時,出租人享有租賃物返還請求權。
3、出租人負有瑕疵擔保責任及修繕義務:出租人應以合於所約定使用、收益的租賃物,交付承租人,並應以合於租賃關係存續中保持其合於約定、收益的狀態(參見《民法》第423條)。
4、出租人負有繳納稅捐的義務:就租賃物應納的一切稅捐,由出租人負擔(參見《民法》第427條)。
5、出租人依法有留置權:在「不動產租賃」方面,出租人依《民法》第445條規定有「留置權」,即不動產的出租人,就租賃契約所生的債權,對於承租人之物置於該不動產者,有留置權;但禁止扣押之物,不在此限。所謂「禁止扣押之物」如承租人及其家屬所必需的衣服寢具及職業上或教育上所必需的器具用品,以及遺像、牌位、墓碑和其他供祭祀、禮拜所用之物。
其次就承租人方面而言,應注意以下五點:
1、負有支付租金及押租金的義務。
2、負有保管租賃物的義:我國《民法》第432條規定:承租人應以善良管理人的注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力;如違反前述義務,致租賃於毀損、滅失者,則承租人負有損害賠償責任。
3、負有通知的義務:租賃關係存續中,租賃物如有修繕的必要,應由出租人負擔者,或因防止危害有設備的必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租人,此即承租人所負的通知義務(參見《民法》第437條)。
4、負有依約定方法使用收益的義務:承租人應依約定方法,為租賃物的使用、收益,無約定方法者,應以依租賃物的性質而定的方法為之(參見《民法》第438條)。
5、買賣不破租賃原則的適用:出租人於租賃交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在;但如於未經公證的不動租契約,其期限逾五年或未定期限者,則不適用上述規定(參見《民法》第425條)。

四、其他應特別注意的問題:
(一)房東、房客串通立假租約逃漏稅,涉及刑責
Q:房東張大將房子出租李四,雙方租金每月五萬元,房東張大為短期租金所得,與李四另訂一租約,租金載為二萬元,試問:張大、李四有無犯罪?
A:我國《稅捐稽徵法》第41條規定:納稅義務人以「詐術」或其他不正當方法逃漏稅捐者,處五年以下有期徒刑、拘役或併科新台幣六萬元以下罰金。構成本罪必須行為人有運用「詐術」或「其他不正當方法」;所謂「詐術」乃指以欺罔方法,使人陷於錯誤;「其他不正當方法」乃指與詐術相當的其他一切不正當方法。
就以本案例而言,張大與李四即是以欺罔的詐術欺瞞國稅局。
由以上說明,可知構成《稅捐稽徵法》第41條的犯罪,因該罪係屬作為犯,而非不作為犯,即須以詐術或其他不正當方法之作為,以逃漏稅捐,始克成立(參見最高法院70年台上字第6756號判決);同時如以正當方法逃漏稅捐,必具有與積極之詐術同一形態,始與立法之本旨符合,如僅屬單純的不作為,而別無逃漏稅捐之積極行為,即不能與詐術漏稅之違法特性同視,而繩以《稅捐稽徵法》第41條之罪(參見最高法院74年台上字第5497號判決)。
房東有前述犯行固然涉及犯罪,而房客的幫助行為是否也搆成犯罪呢?
我國《稅捐稽徵法》第43條第1項規定:「教唆或幫助犯第41條或第42條之罪者,處三年以下有期徒刑、拘役或科新台幣六萬元以下罰金。」此一幫助犯為對本即有犯罪意思的人,於其犯罪行為實施前或實施中提供幫助,使其犯罪易於達成或擴大。
就以本案例,基於李四願意配合房東張大訂立另一份假租約,使張大的逃漏稅捐目的易於達成,李四的行為已該當於《稅捐稽徵法》第43條的犯罪!
(二)房東記得申報租賃所得
Q:張大將房子出租給李四,張大於訂立租約已自李四自收取參個月的押租金,而李四還按月付月租金給張大,試問:張大要如何申報租賃所得?
A:按我國《所得稅法》第14條第1項第5類規定:租賃所得及權利金所得併入個人的「綜合所得總額」。所謂的「租賃所得」即凡以財產出租的租金所得。因而如將財產無償借與他人使用者,則無「租賃所得」,但應由雙方當事人訂立「無償使用契約」,經雙方當事人以外二人證明確係無償借用及法院公證(參見《所得稅法施行細則》第88條)。
房東將房子出租收取租金,自屬租賃所得;然於申報租賃所得必須注意以下三點:
1、財產租賃所得,以「全年租賃收入」,減除必要損耗及費用後的餘額為所得額;所以,淨所得額才是要申報的所得額。
2、財產出租,收有「押金」或任何款項類似押金者,均應就各該款項按當地銀行業通行的「一年期存款利率」,計算租賃收入;但財產出租人能確實証明該項押金的用途,並已將運用所產生的所得申報者,不在此限。上述規定,國內出租人於申報租賃所得常常疏忽,特藉此提醒房東。又上述應計入租賃收入,於每年辦理結算申報時,由「納稅義務人」自行計算申報(參見《所得稅法施行細則》第87條)。
3、財產出租,其約定的租金,顯較當地一般租金為低,稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。
房東於申報租賃所得時,務必據實依照前述方式申報,如有辦理結算申報,卻於應申報課稅的所得額有「漏報」或「短報」情事者,處以「所漏稅額」兩倍以下的罰鍰(參見《所得稅法》第110條)。
(三)房東記得要求房客投保保險
每個人投資理財的方式不同,有些人透過購買房子並將餘屋出租,一則保值、賺取不動產增值利益;另一則收取租金做為盈收。
房東將房子出租交付承租人使用,承租人應盡「善良管理人的注意」,保管租賃物;承租人違反前述義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任(參見《民法》第432條)。
近年來,因新政府執政無方,政治紛擾,致經濟日益衰退,有些租屋者原本經濟能力較差,加上失業,有些因而就想不開,於是燒炭自殺、上吊自殺、跳樓自殺…等案例層出不窮。就一位房東而言,最怕碰上房客在房內引爆瓦斯自殺,因為這樣一來,如未能適時制止,必將釀成房屋燒毀,甚或延燒至鄰居。
房東如不幸碰上前述情形,固可向承租人求償,然承租人又已身亡,房東更乏求償對象,房東該怎麼辦呢?
依法而言,承租人如有繼承人且未拋棄繼,固可向繼承人求償,但機會仍相當渺茫,足見事前預防相當重要。
究竟要如何事前預防呢?筆者建議房東首應選擇房客,出租人最好瞭解房客的近況及健康狀況;除此之外,還應透過「保險」,藉以分散風險。
房東可以於租賃契約書內要求承租人投保保險,在保險方面,一定額度的「居家保險」或「住宅火災保險」這是基本的;除此之外,一定要求承租人投保「承租人火災法律責任險」,此種保險的主要目的,是為避免承租人不慎燒燬房東房子依租約或法律要支付的賠償責任,包含不動產以及房東所提供的動產(如:冷氣、家具…等)。出租人如能有一要求,一旦發生不幸,也可透過保險金的取得,而降低損失!
由上所述,房東出租房子也是一門學問,千萬大意不得;另外,也要與國人共勉,生命誠可貴,切勿輕生,有困難一定要循求協助,切勿鑽入死胡同;至於政府,則應努力拚經濟,而不要辜負人民的負託,這才是大有為政府的應有作為!

五、房屋租賃糾紛的解決
(一)自行協商
(二)調解:(1)鄉鎮市調解委員會調解;(2)法院調解
(三)督促程序─支付命令
(四)訴訟
(五)仲裁

六、結語


參考書目:
租賃權益Q&A。謝心味著。永然文化出版。
民事官司與狀例。李永然著。永然文化出版。
契約書之擬定與範例。李永然著。永然文化出版。
瘦的和解勝過胖的訴訟。溫煥彬著。永然文化出版。
跟著律師訂契約─租賃契約。林宜君著。永然文化出版。
法律漫畫小百科─租賃篇。策劃/李永然、編劇/曾淑君、漫畫/曲敬蘊。永然文化出版。

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