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房貸背幾年最符合經濟效益？專家「30年最常見好談」：年齡+年限小於75

面對房價居高不下，民眾購屋時除了關心總價與房貸成數，貸款年限的選擇也成為攸關負擔的重要關鍵。房貸究竟該選20年、30年，還是現在愈來愈多人考慮的40年期？利弊差異該怎麼判斷？太平洋房屋－平鎮中豐站前加盟店店東呂學應，整理出選擇各期數的適合族群、利息總額比較與實務建議，讓購屋族一目了然。年限拉長月繳減壓、利息大增呂學應以「貸款1,000萬元、利率2%、無寬限期、採本息平均攤還方式」為例，若選擇20年期房貸，每月還款約5萬元，累計總利息約214萬元；若拉長至40年期，月付降為約3萬元，壓力明顯降低，但總利息卻會超過453萬元，已超過20年期的兩倍。也就是說，「年限愈長，月付壓力愈低，但總利息成本卻會大增。」誰適合哪一種年限？關鍵看財務結構與購屋目的20年期貸款適合「現金流穩定、收入較高、希望早點還清房貸」的自住型買家，如雙薪家庭、科技業族群；貸款總利息少，也更具經濟效益。相較之下，40年期房貸則較適合「剛進入職場、家庭支出大、收入不穩定」的年輕族群與新婚夫妻，利用拉長年限分散壓力、保留生活彈性。「實務上，以30年期最常見，壓力適中、成數也較好談，是年輕首購族群的主流選項」呂學應指出，然而需注意，大多銀行規定「申請人年齡＋貸款年限不得超過75歲」，年齡較大的申請人即便有需求，也未必能申請到年限較長的貸款。此外，由於40年期屬高風險產品，目前僅少數銀行提供，核貸標準較嚴格，貸款條件需更謹慎評估。升息時代提前還款與彈性規劃成關鍵央行2024年3月再度升息半碼，加上房貸政策持續收緊，利率走勢未明。呂學應提醒：「現在很多人會選擇30或40年，等收入提升後再提前還款或轉貸縮短年限，兼顧初期壓力與長期節利息。」不過，提前還款往往涉及違約金，須事先確認銀行相關手續費，否則可能抵銷節省的利息，「選擇有彈性條件的方案才是真正划算。」新青安、公教貸款、建商配合掌握利率優勢目前市面最優惠的房貸方案非「新青安」莫屬，一段式利率為1.775%，二段式最低更達1.565%，相較於一般市面2.4%以上的房貸利率，可大幅降低利息負擔。此方案開放至2026年7月底，符合資格者如首購族、本人與其配偶及未成年子女均無自有住宅即可申請。呂學應補充，若具有公教人員身分，建議再確認各銀行是否提供針對公教機關的專案利率，有可能取得比新青安更有利的條件。此外，也有部分建商推案搭配特定銀行優惠利率，也可能比自行送貸款條件更有利，民眾應主動提出詢問並多方比較。提高貸款成功率呂學應分享3大購屋前的實務重點：掌握自身財務狀況：確認現有債務、收入結構與家庭支出，才能挑選適合的貸款年限與金額。購屋初期就要揭露債務情況：在委託仲介時，應主動說明是否已有其他貸款或債務，以利配合銀行規劃貸款成數，避免核貸金額不足影響購屋資金。明訂貸款成數特約條款：銀行核貸通常依「鑑估值」而非成交價，若鑑估值偏低，可能需自備更多頭期款。建議買賣契約中應清楚載明貸款條件與保護條款，避免事後產生資金缺口爭議。在升息壓力與高房價夾擊下，貸款不再只是單純「能貸多少」，而是「怎麼貸才最划算」。無論選擇哪種年限，購屋族都應把握當前優惠方案、評估自身狀況、並預留彈性空間，才能在房貸路上走得穩、負擔輕。◎本文內容已獲太平洋房屋呂學應授權，未經同意禁止取用轉載。🏠udn房地產-推薦新聞▪房市不可能大跌！專家「賴清德還想連任」：房價跌20%台灣經濟就崩潰▪高級住宅清盤特惠「4折」甩賣！降幅63%...屋主賠掉頭期怒：遭建商背刺▪房貸背幾年最符合經濟效益？專家「30年最常見好談」：年齡+年限小於75▪買新房要共同持有才能申請「房地合一退稅」？內行搖頭：只需要符合2條件▪罔腰曝房貸明細嘆「利息可租屋租到死」估價師：算法錯了房產新訊新台幣走勢勁揚專家：有望吸引中長期資金投入房市房產新訊補貼房轉手、出租都違規！住宅補貼新制六大變革一次看房產新訊土地登記鬧烏龍…錯置導致房屋遭封北市地政局曝原因←上一篇新營嚴重被低估！成下一個房市爆發區？專家看好：吃到嘉科、南科就業紅利下一篇→頂尖對決公司治理評鑑揭榜信義房屋連11年進前5%與台積電同列治理模範生

拿美債當關稅談判籌碼？台灣持有部位續創歷史新高還擠入前十大

美國財政部國際資本流動報告（TIC）資料顯示，截至今年2月底，台灣持有的美國公債部位不減反增，由今年1月底的2,905億美元增至2,948億美元，續創歷史新高，並擠下瑞士、搶進第十名，單月增加43億美元。資料顯示，台灣持有美國公債部位在去年9月達到高峰、為2,911億美元，之後連三月下滑，去年12月落於2,825億美元。今年1月以來，台灣持有美國公債規模持續擴增，去年12月為2,825億美元，今年1月增至2,905億美元，排名全球第11大；今年2月再擴增至2,948億美元，超車瑞士的2,908億美元、搶下第十名，前兩月累計增持123億美元。數據顯示，今年前兩月，台灣仍持續增持美國公債、未見大舉拋售潮。美國對各國揮舞關稅大刀，身為美債大戶的日本率先表態，持有逾1兆美元的美國公債，將成與華府進行貿易談判的籌碼。根據美國財政部最新資料，日本2月增持466億美元的美國國債，持有規模為1兆1,259億美元，蟬聯美國第一大債主；中國大陸2月增持235億美元美國國債至7,843億美元，連二月增持。此數據顯示，中國大陸與日本在今年前兩月未有大舉拋售美債、「去美元化」的情況。另外，英國2月增持101億美元、握有的美國國債增至7,503億美元，位列第三。2月持有美國公債規模前十大國家，依序為開曼群島、盧森堡、加拿大、比利時、法國、愛爾蘭和台灣。金融圈主管解釋，美國財政部公布的美債統計是指：「台灣官方與金融機構等合計持有的美國公債部位」，但國內許多金融機構持有的「美元債券」其實不是「美國公債」，而是美元計價的投資等級公司債、金融債等，只要不是美國「公債」，就不會列計在美國財政部的這項統計裡。🏠udn房地產-推薦新聞▪打房後急凍台中最熱區也哀號：每周成交不是0就是1▪台幣飆升！房市是利多還利空？升息、降息、匯率…眾說紛紜▪「房價倒掛」來了七都10區預售屋比新成屋便宜▪還是房地產最穩？台幣飆5%、股債大震盪！網喊：房子不賣就贏▪減輕購屋族壓力！內政部預告放寬全台「住宅補貼」門檻

台股散戶大退潮？ 5月交易戶暴減逾百萬戶

台股5月雖出現川普關稅後的大反彈，但散戶卻出現退潮跡象。根據證交所統計，台股5月集中市場定期定額投資金額銳降至144.35億元，較4月的151.82億元大減7.46億元，減幅達4.91%；另從有交易戶數來看，亦驟降至302.2萬戶，較4月暴減112.58萬戶。此外，集中市場成交量周轉率為8.53%，高於4月的7.84%；當沖成交值占比37.6%、平均每日當沖戶數106,177戶，也雙雙高於4月當沖成交值占比35.69%、平均每日當沖戶數92,116戶。值得留意的是ETF成交值占比降至6.75%，較4月成交值占比11.68%，大減4.93個百分點。5月自然人成交值比重也從4月的50.29%降至49.95%，外資成交值比重37.87%，則較4月的37.2%略增。5月有交易戶數3,022,012戶，亦較4月的4,147,828戶下滑。