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工商時報【蔡惠芳╱台北報導】

美商JLL仲量聯行董事總經理趙正義昨（7）日表示，台灣不動產市場還會有黑天鵝飛來，現在逐年提高的房屋稅和地價稅等不動產持有稅，已大幅吃掉租金報酬率，估計增稅幅度上看達4成，一般租金報酬率約2.5％的商業大樓，大概報酬率只剩下1.5～1.6％。

他建議政府應進行稅改、土改、心改等「三改」，讓投資市場健全化。趙正義表示，目前台灣市場游資很多，一直在尋求適當的收益性商用不動產標的物，但短期內會有一隻隻「黑天鵝」陸續飛來，像台北市具有破壞力的新版房屋稅，還有11月要繳的地價稅，逐漸增加的不動產持有稅，已吞噬很多商用不動產的淨利。

他說，台北市房屋稅新制實施後，估計吃掉租金收益的1成，至於2016年起調高後的公告地價，將提高3成多地價稅，房屋稅和地價稅的不動產持有稅，即吞噬可觀的租金收益手機開箱文。

趙正義表示，這樣的高額持有稅，已形成民間投資不可預期的潛在風險，因此有些游資不如轉投殖利率達0.72％的台灣10年期公債，或1.9％的新加坡公債、2％的澳洲公債等。此外，傳台北市想追溯30年內蓋的中古屋也要適用2014年才調高的新制標準單價，稅基再度提高，全民都加稅，簡直叫「嚴懲」！再這樣下去，政府無異是殺雞取卵，鵝毛拔得太凶，民間投資恐陷入半停滯。

趙正義將向新政府提出「三配件改」的建言，即稅改、土改、心改。首先，稅改須全盤檢討不動產持有稅制，土改則要進行國土規劃和土地政策的改革，心改則是政府官員認為有產階級只是要賺錢的仇富心態該改一改，甚至應適度開放外資、陸資來台投資。

另據仲量聯行統計，第2季台灣主要大型商用不動產交易量為224億元，較上季成長逾1.5倍，上半年大型商用不動產交易總額累計達314億元，卻是8年來第二低值。

不過，國內商用不動產市場還有金融壽險業約4.2兆元的可動用游資，只要投資環境健全，下半年不會寂寞，至於辦公租賃市場，則持續「保溫」，台北市辦公租金全年漲幅可望上看2～3％。

工商時報【陳穎芃】

大批湧入德國的難民與初入社會的德國年輕人都想到大都市討生活，卻發現想租一間公寓難如登天，而大都市房租也因需求暴增而節節上升。

■Prices rise in big cities as lifestyle and job prospects lure new arrivals as well as locals.

金融時報報導，今年22歲的敘利亞難民拉德文（Bustani Radwan）與25歲德國青年傑林格（Tim Gehringer）乍看之下毫無共通點，但今年5月他們在漢堡一間出租公寓看屋時相遇，這才發現兩人正面臨相同處境，那就是找不到房子可租。

看了50間房仍租不到

去年隨著難民潮來到德國落腳的拉德文，在收容中心待了數月後，最近終於獲得德國政府核准留下來定居。他為了攻讀藥劑系來到漢堡找房子，但至今一連看了7間公寓都毫無所獲。沒想到身為當地人的傑林格下場更慘，已經看了50間房還沒租到1間。

傑林格表示：「永遠都有一堆人搶著要租屋。我已經找房子找了4個月。」

去年德國湧進超過100萬名難民尋求政治庇護，儘管部分難民最終被迫離開，但超過60％都決定留下並在德國尋找謀生機會。包括拉德文在內，這些難民為了找工作而來到柏林、漢堡、科隆、法蘭克福、慕尼黑等大城市，但不巧這些都會區也是德國社會新鮮人求職目的地，使最新出版得當地公寓一屋難求。

上述5大城市居住人口自2000年以來已成長10％，平均每年增加6萬人，連帶拉高租金。主掌房市的德國政府官員艾德勒（Gunther Adler）表示：「我不認為房市目前陷入危機，但大都市與大學城的住宅需求擴大，因為這些地區的生活風格較吸引人。」

相較於從鄉下到大都市謀生的德國青年，難民不會說德文又不熟悉租屋法規，在找房子時通常處於劣勢。德國政府為了避免特定街區形成貧民窟，也不願特別劃分外來移民社區，因此拉德文只能靠慈善團體及地方輔導機構協助找房。

住宅需求增加促使德國營造業去年一連推出27萬戶新屋，較2009年的15.9萬戶增加許多，但政府仍呼籲營造業興建更多住宅以應付需求，目標是每年推出35萬戶新屋。

回顧東、西德統一後，德國房市新屋供應量曾創下60.3萬戶紀錄，但近年隨著人口老化，營造業技術人員相繼退休又缺乏年輕新血加入，如今要達到1年35萬戶新屋的目標其實有點困難。

政府砸錢鼓勵蓋新屋

政府為了鼓勵營造業提高生產力，已將國內16個地區的營建補助倍增至10億歐元，並計劃明年增至15億歐元。單就漢堡來講，地方政府已將每年6,000戶新公寓供應量擴大至1萬戶，並破例額外推出4,800戶難民專用的社會住宅，希望稍加紓解供不應求的問題。

但光是滿足租屋需求還不夠精選，政府還得應付當地居民對住宅興建案的排斥聲浪。儘管德國人表面上接受新移民到來，但許多人不願建商在住家附近興建社會住宅。

德國現行法律將難民平均分配到國內不同地區，並規定難民不得隨意遷移，否則將失去社會福利。德國總理梅克爾為了舒緩大城市房市壓力並促進外來移民融入德國社會，打算延長法規期限，強迫難民在3年內不得遷移至其他城市。儘管人權團體批評德國政府「獨裁」管制難民，但政府引述1990年代接收蘇聯難民的例子，宣稱這項政策有實際成效。

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