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我把房子賣掉需要繳哪些稅金?土地增值稅是什麼?
2023/12/04 04:00
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為什麼我把自己的家賣了,還要被課徵土地增值稅?

當土地所有權轉移(例如賣出房屋)時,土地增值稅的課徵就是基於土地的非因勞動投入而增加的部分。這意味著只有當土地的價值在持有期間增加,且這種增值不是由於地主的勞動投入時,才會被課徵土地增值稅。

這種做法旨在確保土地的增值利益歸屬於社會,因此課徵土地增值稅的原則是要將土地的增值利益漲價歸公,反映了土地價值實現地利的共享。

土地增值稅是什麼?

所謂的「土地增值稅」,是在土地所有權移轉時發生的一種稅賦。

土地增值稅的計算,是從買進到賣出這一段期間,土地公告現值的漲價總數額依漲價倍數採用累進稅率計徵(除非你買的是只有地上權的房子),所以也要繳土地增值稅。

簡言之,就是你賣出的土地或房屋的價值增加了,所以就必須繳稅。
(此項稅額與地段、公告土地現值、持有期間長短及使用情形有關)

土地增值稅試算方法:

以一般增值稅率而言,漲價總數額與前次移轉現值的差距以及持有土地年限,都會影響到土地增值稅的計算。

  • 若出售的是自用住宅,則從出售前是否有提供營業使用或出租
  • 出售的土地大小、地上建物的所有權。
  • 出售時所有權人與其配偶及未成年子女是否名下,無該自用住宅外的房子
  • 在該地設籍且持有該自用住宅的年限

以上,都有可能會影響是否能享有優惠稅率!

 

土地漲價總數額算法如下:

土地漲價總數額=申報土地移轉現值-原規定地價或前次移轉現值 ×(台灣消費者物價總指數 ÷ 100)-(改良土地費用+工程受益費+土地重劃費用+因土地使用變更而無償捐贈一定比率作為公共設施用地之公告現值總額)

一般增值稅率(土地增值稅試算)

  1. 第一級稅率20%:漲價總數額超過前次移轉現值未達100%
  2. 第二級稅率30%:漲價總數額超過前次移轉現值100%以上未達200%
  3. 第三級稅率40%:漲價總數額超過前次移轉現值 200%以上
  • 持有土地年限超過20年以上者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵20%
  • 持有土地年限超過30年以上者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵30%
  • 持有土地年限超過40年以上者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵40%

自用住宅用地稅率 / 優惠稅率

自用住宅用地出售時,可善用「一生一次」或「一屋一次」自用住宅用地優惠稅率,就其漲價總數額徵收增值稅10%。

 

案例說明

李先生有一筆建地,面積50平方公尺,申報移轉時每平方公尺公告土地現值為16萬元,上次取得土地之申報移轉現值每平方公尺2萬元,最新公告之臺灣地區消費者物價總指數為200%,曾經繳納工程受益費8萬元,持有土地年限35年,李先生出售時要繳納之土地增值稅計算公式如下:

申報現值總額-前次移轉時所申報之現值總額×臺灣地區消費者物價總指數-土地改良費用(工程受益費)=土地漲價總數額

(160,000元×50平方公尺)-(20,000元×50平方公尺×200%)-80,000元=5,920,000元

漲價倍數之計算=土地漲價總數額÷(前次移轉時所申報之現值總額×臺灣地區消費者物價總指數)

5,920,000元÷(20,000元×50平方公尺×200%)=296/100(適用第3級距)

土地漲價總數額×稅率-累進差額=應徵稅額

5,920,000元×【40%-(40%-20%)×30%】-2,000,000元×0.21=1,592,800元

自用住宅用地稅率 10% 前揭例題如為自用住宅用地,則其應納稅額為:

5,920,000元×10%=592,000元

若想針對移轉的土地查詢要課徵多少土地增值稅稅額,可至「財政部網站」進行試算。

 

我把房子賣掉需要繳哪些稅金?

3種房屋稅賦一次分析:

土地增值稅
  • 當土地所有權人出售土地或房屋時須繳交土地增值稅。
  • 土地增值稅分為:「自用住宅稅率」及「一般稅率」兩種。
  • 若適用自用住宅優惠稅率為10%,但一般稅率則是20%~40%不等。
財產交易所得稅
(舊制)
  • 2016年1月1日以前持有者,適用舊制所得稅,應於完成所有權移轉登記次年申報財產交易所得稅。
  • 以往房屋、土地交易都是分開繳交稅金。
  • 土地按政府公告現值繳納土地增值的稅金,不用額外再繳交所得稅。
  • 只有在建物出售獲利部分,才須繳納建物增值的稅金,也就是財產交易所得稅。
房地合一稅
(新制)
  • 自從2016年1月1日房地合一稅上路以後,凡是之前買房且售出時持有滿2年適用舊制,其餘皆為新制。
  • 適用新制所得稅者,應於產權移轉登記完成次日起算30天內申報所得稅。

※ 房地合一稅2.0六大修法重點一覽表

項目說明
短期套利者
課重稅
延長個人短期炒不動產適用高稅率的持有期間

  1. 境內居住者
    適用稅率修法前持有期間修法後持有期間
    45%1年以內2年以內
    35%超過1年未逾2年超過2年未逾5年
    20%超過2年未逾10年超過5年未逾10年
    15%超過10年超過10年
  2. 非境內居住者
    適用稅率修法前持有期間修法後持有期間
    45%1年以內2年以內
    35%超過1年超過2年
法人比照
個人課稅
營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅(45%、35%、20%),防止個人藉設立營利事業短期交易來避稅
擴大房地合一
的課稅範圍
增列兩項課稅標的,防止透過移轉型態來避稅

  1. 交易預售屋及其坐落基地
  2. 交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額),且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成
土地漲價總數額
增設減除上限
防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅
課稅基礎=房地收入-成本-費用-土地漲價總數額
土地漲價總數額減除上限=交易當年度公告土地現值-前次移轉現值
五種交易
不受影響
  1. 維持稅率20%
    -個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易
    -個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易
    -個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉
    -營利事業興建房屋完成後第一次移轉
  2. 維持稅率10%
    -自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅)
適用日期(110)年7月1日起開始適用:
110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地,就要適用房地合一稅2.0的規定。

地價稅稅率:概分為一般稅率1%累進到5.5%,自用住宅稅率0.2%

房屋稅稅率:

  • 單一自住(全國一戶):0.6%
  • 住家用稅率:1.2%~3.6%
  • 營業用稅率:3%~5%
  • 非住家非營業用稅率:1.5%~2.5%

 

土地增值稅免徵&不課徵條件:

誠實繳納稅金是國民的本分,但事關自身的權益,也想知道什麼情況下是不用繳納土地增值稅?

可以免徵的條件

可以不課徵的條件

  1. 各級政府出售或依法贈與之公有土地。
  2. 各級政府受贈之私有土地。
  3. 因繼承而移轉之土地。私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。
  4. 被徵收之土地。
  5. 都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。
  6. 依法得徵收之私有土地,土地所有權人自願按徵收補償地價售與需地機關者。
  7. 區段徵收之土地,以現金或抵價地補償其地價者
  1. 配偶相互贈與之土地,得申請不課徵土地增值稅。
  2. 作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。
  3. 土地為信託財產者,於相關規定信託關係人間移轉所有權,不課徵土地增值稅。

 

移轉土地給兒女用什麼方式最省土地增值稅

依遺產及贈與稅法規定,二親等以內親屬間財產之買賣,除非能提出已支付價款之確實證明,且已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,足以證明其買賣行為確屬真實,而非取巧虛構以逃避贈與稅之課徵者,得不以贈與論外,均以贈與論,課徵贈與稅。

因此,除非我們的財產很多,將來遺產稅負擔很重,一般來說,由於繼承方式移轉土地免課土地增值稅,且遺產總額中有相當多的免徵項目可以扣除,其中免稅額就有1,333萬元,加上喪葬費123萬元,遺有配偶者493萬元,算一算至少有1,949萬元的遺產課不到稅。

所以,當我們圓滿離開的時候,讓兒女以繼承的方式得到我們的財產,應是較為理想的移轉方式。而且子女繼承後再將土地賣掉,土地的前次移轉現值也會以繼承時的公告現值計算,土地增值稅負就會降低。

本文有關稅率、計算公式、稅制級距與相關財政規範之參考資料來源為「財政部」,若有異動以官方公告為準。

移轉土地給兒女用什麼方式最省土地增值稅

以上是 土地增值稅是什麼?我把房子賣掉需要繳哪些稅金?提供 土地增值稅試算公式 教你了解 買賣房屋需要繳那些稅金 的詳細介紹!

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