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老丙建蓋到滿出來?綠議員控黃國昌住家「超級危建」!什麼是老丙建?可以蓋房子嗎?
2023/07/19 17:14
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民進黨新北市議員張錦豪表示,黃國昌住宅(右)也是老丙建,不僅蓋到滿出來,還侵占國有地面積超過79平方公尺(左),是「超級危建」,翻攝張錦豪臉書

 

前立委黃國昌與館長陳之漢16日舉辦凱道遊行,訴求「司法正義」、「居住正義」,黃國昌日前直播時曾指出,前行政院長蘇貞昌在當台北縣長時,發了多少老丙建使用執照。對此,新北議員張錦豪昨(18日)指出,黃國昌住宅也是老丙建,不僅蓋到滿出來,還侵占國有地面積超過79平方公尺,違建範圍是超過合法面積約三倍的「超級危建」。

資料來源:《菱傳媒》(2023.07.19)


什麼是老丙建?

「老丙建」是台灣建築法規中的術語,指的是在法規實施之前已經取得丙種建築用地權利的建築物或開發案。

老丙建,是指1983年「山坡地開發建築管理辦法」公布實施之前,的丙種建築用地,跟目前法規蓋的山坡住宅相比,老丙建不用申請山坡地開發許可,這些建案在建築技術要求、開發限制、消防都不受現今法規要求,也無須施做水土保持設施,因此住家安全性打上問號。

但許多民眾為了低房價、享受樂活,還是有很多人把家買在山上,但有沒有想過這些山坡地的房子,到底安不安全?

在林肯大郡之前,沒有這個限制之前。

林肯大郡的悲劇是台灣史上山坡地災害沉重的一頁,28條性命的代價,讓政府單位趕緊修法,在建築技術規則增訂山坡地專章,由此很顯然,在山坡地蓋房確實不能小看安全問題。然而台灣根據內政部營建署統計,全台有1046件大型住宅區是問題多多的「老丙建」。

在民國七十二年「山坡地開發建築管理辦法」頒佈實施前即已編定為丙種建築用地者。購買山坡地住宅時,需特別留意「老丙建」的問題。

當時在老丙建年代,由於法規混亂,公設產權都在建商手上。三十年前它就沒有規定說,公設要去做持分的動作,而建商他因為不需要持分,他就放在自己的名下。

「老丙建」與一般「丙建」最大的不同是,老丙建 開發面積不受限制,並免申請開發許可,坡度亦不受限制。

因此當有住戶想要改建老房或自地自建,在申請建照時,卻面臨被要求依據法規,補做相關水保設施跟繳納山坡地回饋金,在大筆費用的壓力下,民眾乾脆讓房子越放越舊。

 

何謂丙建(丙種建築用地)

丙種建築用地使用用途:山坡保育區內的建築用地。丙建(丙種建築用地)通常是指一些原本不在建築用途範圍內的土地,例如農地、林地、綠地等,經過法定程序和相關條件限制後,才可以轉換為建築用途,並獲得相應的建築開發權。

農地轉換為丙建(丙種建築用地)需經過審查程序,包括經過都市計畫審議委員會的審查、相關政府部門的審查和民眾意見徵詢等,確保轉換的合理性和符合相關法規的規定。建蔽率40%、容積率120%

通常丙建會出現在山坡地保育區裡的建築用地,建商買了丙建的土地後,就可以把它剷平、做好水土保持、保育計畫等就能夠蓋房子了。

 

丙種建築用地容許作何項使用?

實際容許使用項目還需參考當地政府的具體法規和規劃要求:

  • 住宅建築:可以興建住宅、公寓大樓、別墅等住宅類型建築物。
  • 商業建築:可以建立商店、辦公大樓、百貨公司、購物中心等商業用途建築。
  • 工業建築:可以興建工廠、倉庫、生產設施等工業用途建築。
  • 教育機構:可以建立學校、幼兒園、大專院校等教育機構。
  • 醫療機構:可以興建醫院、診所、護理之家等醫療機構。
  • 公共設施:可以建造公園、運動場、圖書館、博物館等公共設施。
  • 無公害性小型工業設施。其附帶條件如左:
  1. 經環境保護機關審查符合環境保護法規規定管制標準之製造加工業。
  2. 動力(含電熱)不得超過一一.二五(瓦千),但空調冷氣設備不在此限。
  3. 作業廠房最大基層建築面積,不得超過二百平方公尺。
  • 文化娛樂設施:可以興建劇場、電影院、音樂廳、展覽館等文化娛樂設施。
  • 觀光旅遊設施:可以建造飯店、度假村、觀光景點、遊樂園等觀光旅遊相關設施。
  • 農作產銷設施:畜牧、水產養殖、農產品集散批發運銷、水源保護及水土保持

 

丙種建築用地禁止作何項使用?

丙種建築用地在一般情況下通常禁止或有限制的使用項目包括:

  1. 高度污染或危險的工業活動:如化學品製造、危險廢物處理、爆炸物品製造等可能對環境和公共安全產生嚴重威脅的工業活動。
  2. 高度噪音或振動的活動:例如機械加工、製造或使用大型機械設備、發電廠等可能產生過多噪音或振動的活動。
  3. 不符合都市計畫或土地利用規劃的建築類型:例如在住宅區建造工業廠房、商業建築或遊憩設施等不符合規劃的建築。
  4. 環境敏感區域的開發:包括自然保護區、水源涵養區、河川、海岸、濕地等特殊保護區域,通常會有限制或禁止開發。
  5. 影響歷史、文化或建築價值的建築物拆除:如具有歷史意義、文化價值或保護建築物等,通常有相應的保護措施。

 

丙建建蔽率/容積率為何?

山坡保育區內的建築用地。通常丙建會出現在山坡地保育區裡的建築用地,建商買了丙建的土地後,就可以把它剷平、做好水土保持、保育計畫等就能夠蓋房子了。建蔽率40%。容積率120%

  1. 建蔽率(Building Coverage Ratio):建蔽率是指建築物佔地面積的比例,也就是建築物所佔土地的比例。它表示了在一塊土地上可以建造的建築物的最大面積。
    通常,丙種建築用地的建蔽率範圍較大,可以達到30%到50%左右的範圍,具體數值可能根據地區、用途和規劃政策而有所不同。
  2. 容積率(Floor Area Ratio):容積率是指建築物總樓面面積與用地面積的比例,它表示了在一塊土地上可以建造的建築物總樓面積的相對大小。
    丙種建築用地的容積率通常會有一定限制,通常範圍為100%至200%之間,具體數值可能根據地區、用途和規劃政策而有所不同。

不過目前台灣省各鄉鎮市政府,對於土地開發做很嚴格的管制,有些地區的政府會將容積降低,從160%降至80%,希望建築開發對環境衝擊的影響降低。

如果是作業廠房,最大基層建築面積不得超過200平方公尺、動力(含電熱,不含空調冷氣設備)不得超過11.25瓩(約15馬力)。

 

無公害小型工業設施定義?

「無公害」定義:

(內政部七十四年三月十八日台(74)內地字第二九九五四六號函示)

  • 甲、乙種建築用地:指「生產過程中全無廢水、廢氣及噪音之工廠」。
  • 丙種建築用地:指「工廠設有公害防治設施,而能符合政府所規定管制標準之工廠」。

「噪音管制法」規範部分─由環保單位審查認定是否屬指定管制區內經環保署公告指定為易發生噪音之設施。

面積、動力限制:

  • 甲種建築用地:作業廠房最大基層建築面積不得超過100平方公尺、動力(含電熱,不含空調冷氣設備)不得超過11.25瓩(約15馬力)。
  • 乙、丙種建築用地:作業廠房最大基層建築面積不得超過200平方公尺、動力(含電熱,不含空調冷氣設備)不得超過11.25瓩(約15馬力)。

屬工廠之附屬倉庫,直接供工廠使用者,雖非「作業廠房」,其面積計入樓地板面積(內政部七十四年六月二十七日台(74)台內營字第321904號函釋)

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