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為什麼房子會被法院拍賣?被拍賣的屋主都是窮人嗎?
2023/06/22 04:10
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買房子除了一般買預售屋、中古屋之外,其實還有一個管道是:買法拍屋

其實法拍屋不一定都是凶宅、海砂屋、輻射屋、地震屋、漏水屋,也是有一些好物件可以挑的。但是,法拍屋的風險跟限制,也確實比較高。

房子為什麼被法拍?

房子被法拍(即以拍賣方式處理)通常是因為房屋擁有人未能按時支付相關的房屋貸款或抵押貸款。當借款人連續錯過多期付款或未履行貸款合同的條款時,走法拍流程法拍是貸款人(通常是銀行或貸款機構)根據法律程序將房產拍賣以收回未償還貸款的一種手段。

以下是一個常見的房屋被法拍情形:

  • 逾期:借款人未按照貸款合同的要求按時支付款項。通常,銀行或貸款機構會給予借款人一定的寬限期來還款。
  • 催繳通知:當借款人逾期還款一段時間後,貸款人會寄出通知信件或進行電話聯繫,提醒借款人還款。
  • 公告:如果借款人未能在指定期限內還款,貸款人可能會在當地報紙或公共場所張貼公告,宣布該房產將被拍賣。
  • 拍賣:在公告後的某個時間,房屋將進行拍賣。在拍賣中,有意購買該房產的人可以出價競拍。通常,起始價格是根據該房產的估值和未償還的貸款金額來確定的。
  • 拍賣結果:如果有人成功出價並購買了該房產,該房屋的所有權將轉移到新的擁有人名下。新擁有人有權將借款人從該房屋中驅逐出去。

當房子被法拍時,房主將失去對房產的所有權,並且房子將被拍賣或出售以償還債務。法拍過程通常需要遵循當地的法律程序和法規,並且貸款人需要獲得法院批准才能進行拍賣。

 

但法拍市場上最常見的拍屋產生原因,其實大多數都跟人性有關。

 

被拍賣的屋主都是窮人嗎?

不一定,被法拍的房屋擁有人並不一定都是窮人。法拍的原因通常是因為房屋擁有人無法按時支付房屋貸款或抵押貸款,這可能與個人的財務狀況有關。因此,被法拍的屋主可以是各種收入水平的人,並不僅限於窮人。這是一個複雜的問題,每個個人情況都有所不同。

無論收入水平如何,如果一個人無法按時支付房屋貸款,貸款人可能會在未能解決問題的情況下尋求法律程序,例如進行法拍。

所以!不是所有被法拍的屋主都是窮人。房屋被法拍的原因很多,而且與個人財務狀況和生活狀況有關,而不僅僅取決於他們的財富水平。以下是一些可能導致房屋被法拍的原因:

  • 財務困難:房屋所有人可能因失業、收入減少、高額債務或其他財務困難而無法支付房屋貸款。
  • 高風險貸款:某些借款人可能因為過去的信用問題而只能獲得高風險貸款,這些貸款的利率較高。如果他們無法按時支付高風險貸款,房屋可能面臨被法拍的風險。
  • 抵押貸款失敗:有時借款人可能不理解或低估了抵押貸款的負擔和風險,或者可能在購房時未能適當考慮未來的財務變化。這可能導致無法按時還款,從而導致房屋被法拍。
  • 投資失敗:有些人可能購買房產作為投資,但未能實現預期的回報。如果他們無法支付房屋貸款,貸款人可能尋求法拍。
  • 拖欠管理費:住戶如果積欠管理費,經強制執行後依然置之不理,並且累積金額達其區分所有權總價百分之一的話,如果3個月內不繳清,則可以依照區分所有權人會議的決議,訴請法院強制該住戶遷離。若住戶是區分所有權人時,可以請法院要求該住戶讓出區分所有權及其基地所有權部份,該住戶若在判決確定後3個月內不自行讓出,並完成移轉登記手續的話,管委會得聲請法院此房屋鑑價拍賣

但很多時候,債權處理並不是無法處理的,而是當事人不願好好面對。

舉例來說,曾經有個法拍物件,當時我們以 810 萬得標取得,原屋主的狀況是,長期積欠管理費未繳,另外也跟農會有借貸關係。然而事後我知曉,最終拍賣結束後,法院上有 580 萬可以分配給原屋主,也就是說原屋主其實不是那麼「沒錢」,他本來的債務只有大約300多萬,只是他不願意面對難關,一味逃避,造成了大損失。

以該物件的市場行情來說,市值大約可達 1,500 萬,原屋主的確因為理財不當,導致連管理費都繳不出來。但正確的做法,應該好好分析自己的資產現況,然後當開始左支右絀時,適時處理資產;例如找到優秀的仲介公司協助賣屋,就算屆時賣價不及市價,也不會淪落到法拍屋那樣的低價。(參考:作者 吳鴻暉)

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