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我的土地被套繪管制了,該怎麼辦?如何解套?可以分割嗎?
2023/06/08 16:19
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您購買的土地真的可以合法建造農舍嗎?
買農地蓋豪宅農舍請注意「
套繪管制」!

買農地無法蓋農舍 竟是疏忽這點

忙碌了大半輩子,許多人夢想在農村中過著悠閒的退休生活,距離台北市最近的宜蘭,是許多民眾心目中的首選區域,就有民眾開心的在朋友的介紹下,買了一塊宜蘭的農地,購買後才發現,這塊農地其實已經被套繪管制,無法申請興建農舍,農村退休生活夢碎。

資料來源:《yahoo》(2022.01.03)

▲想要購買農地自建農舍,要留意該筆農地是否被套繪管制,可從土地謄本,或向該地建管機關查詢。

很多可能都沒聽過「套繪」這個詞!當要申請建築使用時,才被建管單位告知該土地被「套繪管制」,在解除管制前不能提供建築使用。

仲介在居間介紹買賣房屋時,有時也未注意到這項管制,致使買受人給付買賣價金後,每每感到錯愕不已,既然不能蓋房子,買這塊地要作什麼?

土地套繪管制」是為了避免一塊地被使用兩次,俾主管機關承辦人員,在收到建照或使用執照申請時,可以知道這一塊空地已經不可以再有其他用途。

目前法律規定的「套繪管制」約有二類,一類是依據「建築法」第11條規定「應留設之法定空地非依規定不得重複使用之查核管制,該土地未經解除套繪管制不得重複作建築使用。

因此,在建築執照及地籍套繪圖上,會將已興建、未興建建築物及設置停車空間之土地分別著色標示。

另一類則是農地套繪管制,「農業用地興建農舍辦法」第12條規定「建築主管機關於核發建造執照後,應造冊列管。

同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊,送地政機關於土地登記簿上註記,並副知該府農業單位建檔列管。

已申請興建農舍之農業用地,直轄市、縣(市)主管建築機關應於地籍套繪圖上,將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示,未經解除套繪管制不得辦理分割。」

總之,土地套繪是一個需要謹慎處理的問題,因為不當的土地套繪可能導致城市發展不平衡、土地資源浪費、法律糾紛等問題。為了確保土地的合理使用和管理,相關部門需要制定相應的法規和管制措施。

若您需要進行土地套繪,建議您先了解當地的法規和規定,並獲得相關部門的批准和許可。

 

土地套繪可以分割嗎?

土地套繪是指將一塊土地分割成多塊或多塊土地合併為一塊的行為。

土地套繪的管制因國家和地區而異,以下是一些可能的土地套繪管制:

  1. 土地管理法規:大多數國家都有土地管理法規,用於規範土地的使用和管理。這些法規通常會限制土地套繪的數量、面積和方式。
  2. 城市規劃:城市規劃部門通常會制定規劃方案,用於規劃城市的發展和土地利用。這些規劃方案通常包括對土地套繪的限制和管制。
  3. 土地登記制度:土地登記制度用於記錄土地的所有權和使用權。在某些國家,土地套繪可能需要通過土地登記來進行。登記機構通常會對土地套繪進行審核,以確保符合相應的法規和規定。

 

土地被套繪管制還能建造農舍嗎

換言之,土地被套繪管制在解除套繪管制前,是無法再提供建築使用的。所以買賣農地如果有超過756坪或是買方有興建的準備(合併),注意要申請 『農業用地無套繪證明』。申請人需填具申請書後,備齊以下文件 :

  • 土地所有權人身分證正反面影本(加蓋私章)
  • 一個月內之土地登記謄本(正本)
  • 一個月內之地籍圖謄本(正本)
  • 現況照片,向公所工務課申請

由於在89年農業發展條例修正前,農地不限制土地大小,農舍建蔽率為10%

依據「台灣省申請自用農舍補充注意事項」(已經內政部92年10月17日台內營字第0920089474號函廢止適用)規定,若是單筆土地用地不足,可使用同一人名下10公里範圍內未毗鄰農地合併計算(稱為配合耕地)。

但89年前因法規疏漏,未明文規定農舍必須與坐落用地及配合耕地一併移轉,造成不少農舍起造人於興建農舍之後,將農舍及坐落用地作為一般住宅出售。

但配合耕地卻不一併出售,取得農舍及坐落耕地,未同時取得配合耕地者,大多農舍本身坐落用地不足,其農舍已失去農用目的,變身為一般住宅,農舍所有人大多不務農,違背農舍因農地存在之精神。

也有不少套繪農地持有人,係因繼承或䁬與取得,本身並不從事農作,想將之出售給務農者,但務農者因為該地被套繪,無法興建農舍,亦有不少農地因為地理位置需要興建農舍才便利耕作,亦因該地無法出售給務農者進行農地利用,只好閒置,浪費大量農地資源。

直到89年農業發展條例修法後才規定,須面積兩分半(零點二五公頃)以上農地才能興建農舍。

 

何種情形下才能解除套繪管制

農業用地興建農舍辦法第12條第2項、第3項規定,已申請興建農舍之農業用地,直轄市、縣(市)主管建築機關應於地籍套繪圖上,將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示,未經解除套繪管制不得辦理分割

已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制,除符合下列情形之一者外,不得解除:

  1. 農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。
  2. 非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。
  3. 農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定,經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後,該農業用地面積仍達零點二五公頃以上

另外大法官釋字第776號解釋也針對「建物所有人申請變更使用執照需增設停車空間於鄰地空地,而由鄰地所有人出具土地使用權同意書」,由於鄰地所有人出具土地使用權同意書未定有期限致被套繪管制,認為土地使用同意書可以附期限;當同意有期限時,核發建物變更使用執照、套繪管制也要有一樣的期限;如果同意使用的關係消滅時,像是租約到期、解除契約關係,也可以廢止使用執照、解除套繪管制。

因此,不論購買農地或一般建地,要興建農舍或一般住宅建築使用,都要查明該地有無被套繪管制。

▲雪隧通車後,大幅縮短台北與宜蘭之間的距離,因此吸引許多退休族,打算來宜蘭過退休生活。

解除套繪管制之條件及程序為何?

農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地者:

依變更後之土地使用規定管理,農舍用途宜配合變更。依變更使用執照程序將農舍用途變更為非農舍使用後,其配合耕地得一併解除套繪管制。

 非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地者:

配合依變更使用執照程序調整套繪管制範圍,如屬配合耕地,得逕為解除套繪管制。

農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定:

經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後,該農業用地面積仍達0.25公頃以上,所稱比例符合法令規定者!

為農舍用地面積不得超過農業用地面積之10%,農業經營用地面積不得低於農業用地面積之90%,農業用地面積不得低於0.25公頃,其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意,逕依變更使用執照程序自使用執照刪除。

申請解除套繪管制者:

以農業發展條例89年修正前後已興建農舍之農業用地為對象;農舍坐落地號或提供興建農舍所有地號之土地所有權人,均得提出申請;檢討項目無涉農舍本體結構安全及建築技術規則規定,得免由建築師簽證;農業用地經解除套繪管制者,地方主管建築機關應將解除套繪管制之所有地號清冊,囑託地政機關塗銷註記。

當地主發現土地受到套繪管制,可查明先前有無領得建造執照而逾期未興建,倘若領有執照可向縣府繳回原執照並敘明未動工之原因,以辦理解除套繪管制,只要檢附現況確無建築物照片、透明套繪圖、土地權利證明文件等書件,即可申請解除土地套繪管制,重新申請建築許可。

若鄉親對解除套繪管制仍有疑慮及問題,請攜帶相關資料於每週一、五早上9時30分至11時30分至縣府工商發展處(建築管理科)櫃檯,有專業建築師駐點免費諮詢,歡迎各位鄉親多加利用!

土地被套住無法買賣嗎?解除套繪原來這麼簡單!當民眾發現土地受到套繪管制,可查明先前有無領得建造執照而逾期未興建,倘若領有執照可向縣府繳回原執照並敘明未動工之原因,以辦理解除套繪管制,只要檢附現況確無建築物照片、透明套繪圖、土地權利證明文件等書件,即可申請解除土地套繪管制,重新申請建築許可。

不可不知的繼承方式:
概括繼承、限定繼承、拋棄繼承

繼承是指在一個人去世後,其財產、權利和義務等法律關係依法轉移給其繼承人的過程。根據不同的法律體系和文化背景,繼承方式也有所不同。以下是一些常見的繼承方式:

  1. 法定繼承:法定繼承是指在沒有遺囑的情況下,根據法律規定來進行繼承。法定繼承通常依據血緣關係和婚姻關係來進行,例如子女、配偶、父母等。
  2. 遺囑繼承:遺囑繼承是指在死者生前所作的遺囑中,指定繼承人或者繼承份額的方式。遺囑繼承可以規定繼承人的範圍、繼承份額、繼承的財產種類等。
  3. 附條件繼承:附條件繼承是指在繼承中,遺囑或法律對繼承人所提出的一些限制或條件,只有符合這些條件的人才能夠繼承財產或權利。例如要求繼承人必須完成學業或繼續經營家族事業等。
  4. 優先繼承權:在某些特殊情況下,法律可能會賦予某些人優先繼承權。例如在某些國家中,如果遺產中存在未成年的子女,那麼子女的監護人或法定代理人可能會被賦予繼承權。

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