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建地貸款(土建融)貸款能幾成?如何試算?利率多少?
2022/05/07 04:05
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建地貸款(土建融)貸款能幾成?
如何試算?利率多少?

收到客戶來電詢問:名下持有建築用地,想要找銀行相關金融機構申辦建地貸款時卻不知道該怎麼做?相信一定有許多人也都會有這類疑問吧?

建地」是「建築用地」的簡稱,建地種類有(甲種/乙種/丙種/丁種)四大種類。而土地分區分為三大類,有這麼複雜?那該如何辦理建地貸款?建地貸款成數有幾成?

因為建地貸款比起房屋貸款以及其他土地貸款而言更加複雜,鉅軒代書為您認識建地貸款,並為您整理建地貸款利率、核貸成數、申辦條件以及流程…等,讓您一手掌握所有建地貸款的重點。

建地是什麼?
建地全名為建築用地,可以在建地上合法蓋住宅、商業大樓、工廠、機關…等,使用分區又分為住宅區、工業區、機關用地等。而建地貸款就是將土地劃分歸類建地的土地拿去申請貸款!

建地種類有哪些?
土地區分成三大類:

  1. 都市土地(編制於都市計畫土地使用分區中的土地)
  2. 非都市土地(未編於都市計畫中的土地非都市用地)
  3. 未編定土地(指的是無人居住的島嶼、深山或離島)

都市土地由都市計畫土地使用分區為:住宅區商業區工業區…等12種用途

【非都市土地】依其使用分區之性質,編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築,那麼這四種建地分別是什麼呢?以下將為你做說明:

甲種、乙種、丙種、丁種
四大種類建築用地

建地種類建蔽率%容積率%土地使用說明
甲種
建地
60%240%一般或特定農業區內的建築用地。都市計劃之外的建築用地,生活機能較都市內的住宅用地差,環境略差一些、生活便利性也較低,因此房價也較便宜。
乙種
建地
60%240%鄉村區中的建築用地,可供居住及低強度之商業使用。
※何謂鄉村區:在都市計劃範圍之外的鄉村聚落,人口旺盛、聚集密度高,但幾乎無道路系統規劃,未來房價不易上漲。
丙種
建地
40%120%山坡地、保育區內的建築用地。通常丙種建地會出現在山坡地保育區裡,建商買了丙種建地後須整頓、做好水土保持及保育計劃。不過目前各地方政府對於土地開發有嚴格管制,某些地區規定將其容積降低(從160%降至80%)希望降低建築開發對環境之衝擊。
丁種
建地
70%300%一般/特定農業區內的工業建築用地。可以合法蓋工廠、農舍,並申請工廠登記證,大部分都用以工廠用地使用。

關於丁種建地:差別就在於「容積率」和「建蔽率」,特需注意的「丁種建地」是工業建築地,許多建商以丁種建地興建住宅,土地價格便宜、建蔽容積率又高,可使用空間較大。雖然房價較便宜,但民眾如果購買此種建案的房子時,可是無法使用政府提供的優惠房貸唷!請注意~

會影響建地貸款成數的因素有哪些?
向銀行申請建地貸款,銀行會根據貸款人的條件來決定可以建地貸款可以貸幾成:

    • 可建築土地種類(甲種、乙種、丁種、丙種建地)
    • 該建地是否鄰近道路馬路
    • 該建地的面積形狀是否方正、坪數大小
    • 土地形狀(坡度越平整、格局越方正越好)
    • 土地坐落位置 / 是否有出入道路 / 附近是否鄰近商圈
    • 土地使用分區限制
    • 附近土地開發及都更情況
    • 建築容積率與建蔽率
    • 銀行信用條件 / 信用評分
    • 有無建築線
    • 通常銀行建地貸款核貸成數大約落在建地價值的50%~70%

building line

「建築線」是什麼?
買賣房屋、土地時,內政部並沒有規範不動產買賣說明書須附上建築線證明或說明,但實務上「建築線」可是建築物非常重要的關鍵唷。

在台灣,計畫道路的邊界必須指定為建築線,所以「建築線」也常被用來稱為基地與計畫道路之間的境界線,因此又包含了『基地與道路的連結』之意。也就是說,要有建築線才能蓋房子唷!

舉例:台灣知名的文林苑都更爭議,就是因為王家的土地未鄰建築線(也就是建築線消失)而起的土地糾紛。

什麼是建地貸款?
建地貸款就是建築用地貸款,建地抵押貸款指的是利用名下可以合法的蓋住宅、學校、商業大樓、公家機關、工廠的土地拿去貸款。建地的種類主要分為:都市土地、非都市土地、未編定土地。

建地容積率:就是每個樓層的地板面積加起來除以基地面積的百分比
公式:基地面積X容積率=總樓層面積

建地建蔽率:一樓建物覆蓋土地的面積是多少
公式:基地面積X建蔽率=建築面積

建地貸款利率怎麼算?建地貸款試算
每一種土地會隨著地目的不同,得到的貸款利率也有所不同,以建地貸款來說,銀行土建融的建地貸款利率為2.5%~4%(年息) ,不過銀行還會依據貸款人所提供的土地用途計畫書核定最終的貸款利率。

所以申請土地貸款最重要的是規劃好「申請人的貸款資金用途」,除了提供該土地是否有興建計畫、貸款償還來源外,提供借款計劃說明貸款是否與該土地的分類相關(如:為興建建物,以 ”建築使用土地” 申請土地貸款,待建物完成後,將銷售獲利之金額償還貸款),增加銀行對還款的信心與信任,提升貸款過件率。

申請建地抵押貸款,具備的條件有哪些?
銀行建地借款限制條件非常多,建地貸款成數較不理想,且貸款年限長,對於只想短期週轉的貸款人來說也較不方便,這時候鉅軒代書建地貸款就是您最好的選擇!

鉅軒代書申辦民間土地貸款,無須申請人信用分數、財力證明、負債比例、債務協商,最高可貸成數高達市價90~110%,貸款金額無上限,只要建地經濟價值越高,可貸金額就會越高,並沒有像銀行與農會金融體系那般諸多的建地貸款限制。

最優質的建地抵押貸款,找鉅軒代書
只要貸款人年滿20歲名下持有建地,不限建地坪數大小、不看貸款人的銀行信用狀況、薪資證明、負債比過高、卡債循環利率過高、貸款遲繳、債務協商、不受薪資22倍限制,都能向鉅軒代書辦理建地貸款。貸款金額無上限,只要建地經濟價值越高,可貸金額就會越高,並沒有像銀行與農會金融體系那般諸多的建地貸款限制要求。

想申請建地貸款,鉅軒有承辦嗎?
鉅軒民間二胎是合法安全的民間借貸單位,專門承做房屋貸款、房屋二胎貸款、持分房屋貸款、建地抵押貸款、土地貸款、持分土地貸款…等。各項不動產貸款需求,有專業的鑑價團隊為貸款人評估,只要貸款人名下的不動產價值足夠,就能申辦貸款。

建地貸款核貸成數最高可達市價90~110%,能提供貸款人一筆充裕的資金,不用再為資金不足而一籌莫展。

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一、甲種建築用地:供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。
二、乙種建築用地:供鄉村區內建築使用者。
三、丙種建築用地:供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
四、丁種建築用地:供工廠及有關工業設施建築使用者。

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