原標題：一線城市學區房暴漲：二手房庫存之謎

1月17日，王小雱（化名）把一篇正被熱傳的關於上海學區房瘋漲的微信文章發給他同學，疑惑地表示，上海二手房要開始暴漲了嗎？

王小雱住在浦東某小區，對口公辦小學是竹園小學，是典型的學區房。據其透露，近期小區內的房源成交明顯比過去多，價格一周漲了10%。王小雱所居住的單元，一共12戶，從2017年開始，就成交了4套，全都是有小朋友在上幼兒園的家庭。

事實上，上海學區房從2020年新政實施以來，變化非常明顯。學區房小區從成交數量和價格來看，均呈現快速上漲狀態。

北上廣深一線城市的學區房帶動二手房量價齊升，是這一輪房價上漲的主要表現。進入2021年，一線城市二手房價全面上漲，統計局數據顯示，2002年12月，一線城市二手房漲幅中，北京漲幅明顯，而最近一個多月漲得最快的已經不是深圳，上海和廣州已後來居上。

疫情影響下，一線城市學區房的需求明顯上升，包括深圳、上海、廣州、北京這一輪年底翹尾學區房表現最明顯，大量的出國讀書人群迴流，增加了市場需求。

新政出台：學區房量價齊漲

21世紀經濟報導記者走訪中介門店發現，近期學區房小區成交套數明顯上漲，業主跳價嚴重，如果一個小區進入無房源階段，只要有一套房子出來，業主一晚上跳價200萬的案例也曾出現。

中介人員反映，2020年民辦搖號新政出台後，全國的公辦民辦學校初中小學格局都會發生巨大的變化（高中暫時未受太多衝擊）。上海作為一個典型的小學初中階段民辦強公辦弱的城市，在本輪政策改革中，其初中和小學的格局，發生了天翻地覆的變化。

相比其他一線城市，由於上海的民辦初中的優勢非常受限制，上海此前學區房溢價並不強，關注度也不高。「但是在民辦搖號后，這一格局可能會發生重要的變化，公辦小學初中的『穩定性』優勢顯現出來，吸引更多家長買公辦學校對口的學區房。」一名中介人員對前來諮詢的買家說。

「換來我們小區的家長越來越多，他們想著上了小學就換別的校區……」王小雱也坦承，但覺得6年後又要換房子太麻煩了，沒有動力。雖然與王小雱家隔著一條河的小區就是建平實驗雙學區房，比如黃山新村，但是房價差不多是王小雱家的兩倍，也就是12萬元/平方米左右。距離現在的家只有1公里，但他認為學區房不是唯一路徑。

王小雱這樣的家長是少數派，更多的上海家長們，正沉迷於學區房中，這也是學區房暴漲的主要支撐。徐匯區著名學區房小區——東方曼哈頓，該小區從來最少都有40多套房源在售，現在只有12套房源掛出。2020年8月，該小區一套194平方米的房源總價1880萬售出，這個月初，同一戶型的房源帶車位以總價2700萬售出；另一套位於頂樓的407平方米的戶型，總價5000萬，也在兩周內迅速成交。

同樣是受到入學新政的影響，北京、廣州、深圳也在上演學區房一天一個價的故事。在北京，731新政之後，入學方式不再是一對一劃片，而是一個小區對應幾所學校，這意味著，小孩有一定概率被分到其他差學校。這導致西城區的學區房出現一房難求的局面。2020年海淀、西城、望京區域的學區房漲價明顯。安居客數據顯示，萬柳的蜂鳥家園掛牌均價為17.78萬/平，同比上漲22.81%；西城區德勝佳苑掛牌均價15.8萬/平，上漲11.39%；上地東里掛牌均價13.28萬/平，上漲11.19%；五道口的華清嘉園掛牌均價13.15萬/平，上漲11.43%；中關村東南小區掛牌均價15.24%，上漲16.94%；大望路珠江帝景掛牌均價9.56萬/平，上漲9.03%；太陽公元掛牌均價15.4萬/平，上漲5.58%。

據不完全統計，目前上海學區房最貴已經超過20萬元/平方米；北京最貴學區房25萬元/平方米左右，深圳學區房目前最高達到了32萬元/平方米。美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，學區房價格高，與教育資源分配不均有直接關係。

行情不可持續？

一二手房是一個聯動的市場。中原地產首席分析師張大偉分析認為，這一波行情可持續到春節后的小陽春。2020年，全國一手房成交17.6億平方米成交額17.36萬億元，雙雙刷新歷史記錄，同比分別上漲2.6%與8.7%。網路行銷工具

2020年疫情下依然能刷新中國房地產歷史記錄，2020年12月，是中國房地產歷史上銷售額與銷售面積最高的一個月。張大偉指出主要原因有以下幾點：

1、整體寬鬆的信貸政策，居民戶中長期信貸5.95萬億刷新歷史記錄，整體信貸政策相對寬鬆；

2、調控政策雖然在下半年有所收緊，但從全年看，寬鬆是主流，人才政策井噴，部分城市

出現了明顯的打新潮，刺激了市場需求。年內超過100個城市降低了落戶標準，這些政策都增加了購房需求；

3、疫情后購房需求增加，特別是海外投資銳減，資金迴流，另外居民對於改善需求也明顯上漲；

4、全國區域分化，特別是東部成為領頭羊，長三角與珠三角出現了普遍性的房價上漲。而中西部則稍微平穩，部分區域甚至繼續調整。

加上全國房地產投資增速同比增長0.7%、房企到位資金同比增長8.1%、全國貸款增加19.63萬億等多項數據，張大偉認為全國房地產投資開始全面復甦。

但另一名業內資深人士並不認為這一輪行情是可持續的。他指出，最近上海二手房跳價概率高，一方面是一手房價格上漲明顯，另一方面是學區房導致。從供需角度來看，資金來源於上海2016年、2017年買房的那波人，現在到集中置換的時候了。

「財富效應有一個累加的作用」，這一輪二手房加速上行的時間不會太長，很有可能是和人才政策挂鉤；資金的需求在於財富的管理配置和保值。這名人士拋出一個宏觀指標：房價在金融危機之後容易上漲，2012年下半年-2013年上半年，2016年-2017年這是兩個上漲的階段，再者從M1、M2的走勢看，在2020年下半年兩者急速合攏，M2與過往幾次的上漲不一樣，因此判斷資金和流入房地產的量不會持續太久。

中介、資本的集體狂歡？

21世紀經濟報導記者發現，中介人員在對客戶的說辭中，在釋放庫存不足的信息，市面上流傳一個說法「上海現存二手房庫存為4.2萬套，按照當前一個月2.7萬套左右（2020年12月達到了2.9萬套）的去化速度，兩個月之後，上海將無二手房可賣」。對此，中原地產市場分析師盧文曦認為，上海每周新增掛牌量1萬套左右，一個月在4萬套左右，按照最高一個月成交3萬套來算，一個月還有1萬套富餘。

據其透露，目前上海房管局沒有對二手房庫存進行過統計，換言之，二手房沒有庫存數據，只有機構統計過每周掛牌數據。

盧文曦也指出，學區房其實是很小的部分，其定義的學區房對口學校是公辦一梯隊的，這種小區估計約佔整體市場3%，不是主力。另據徐棟透露，其公司門店近期成交的二手房中，學區房佔比約30%，整個上海市場成交也差不多是這一比例。

一名中介人員對記者表示，春節前大部分學區房都已賣完，貝殼找房上面掛的房源70%均屬於賣掉還沒下架的，他表示春節后也會有成交，只是量多少的問題。

實際上，學區房雖然很火，但也存在王小雱那樣不著急換房的家長。信棟地產創始人徐棟，從事中介行業時間不算久，只有5、6年，但恰好經歷了史上最嚴調控周期，其先是在某大中介從業務員做到大區經理，然後自己創業，開辦了一家中介公司。他對21世紀經濟報導表示，近期上海學區房價上漲可以看出，此前的2016年3月上海實行非滬籍5年限購政策，最近兩年大批人陸續滿足5年社保年限限制，這部分人群釋放的購房資格就是一個不小的數量。而在一手房搖號概率過低的情況下，他們更傾向於買學區房；疫情導致不少原本計劃出國留學的學生轉向國內找工作，首選上海，因此生髮出購房需求。

徐棟認為，資金流入上海樓市也很明顯，拆遷改造、貨幣補償，釋放出大量購房資金；上海放開人才政策：985高校畢業生直接落戶，落戶政策放寬，釋放出2萬的購房指標；投資者通過公司購房數量增加，一般而言，在上海開公司，投資3000萬就有購房資格；2020年貨幣寬鬆，導致流入房地產的錢變多；此外，大宗商品（鋼鐵水泥）、消費品生活資料，人工成本、地價的上漲，都彙集助推上海房價的上漲。

盧文曦則認為，這是市場出現結構性不平衡狀態的表現，並非樓市出現一波大行情。這一次學區房和次新房漲得比較多，但郊區的「老破小」漲幅並沒有跑贏大市。

貝殼找房APP顯示，嘉定二手房在1月7日-1月14日這一周環比上漲了5.5%，是近期來最高的漲幅，而市區二手房周漲幅在10%左右。

在這樣的結構不平衡下，上海有的小區確實沒有房源出售，或者價格高得離譜，客戶接受不了。還有一個原因就是，臨近年關，中介人員對於需要時間培養的剛入市的客戶，也不會花太多心思對之分析市場，而是叫他們年後再看。這樣的說辭一定程度上也會推動資金入市。

（作者：唐韶葵 編輯：李清宇）