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2015/07/22 15:44

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▲實價課稅、囤房稅、供給過剩，房市利空連連，未來易跌難漲，像新北市等供給量大區域，跌幅可能加大。（圖／商業周刊提供／攝影程思迪）

文／賴寧寧

立法院三讀通過「房地合一稅」新制，明年1月1日起，台灣房地產進入「實價課稅」階段，房地產投資客的黃金時代結束了。台灣房市一直供給過剩，但過去因所得稅、持有稅偏低，造成炒作風氣盛行；如今，房地合一稅、囤房稅雙雙實施，房市的基本面現形，難逃房價下滑的趨勢，甚至有專家預估5年跌3成，後市值得觀察。

買方：長期自住影響不大

新制明年上路後，以買方來看，自住客的影響最小，只線上遊戲手機遊戲下載區手機遊戲下載免費手機遊戲下載耐玩的線上遊戲要符合自住條件，住滿6年賣掉，獲利400萬以下免稅，超過400萬部分，才須課稅10％。因此，自住型不論下半年或新制上路後買，未來賣房只要獲利不超過400萬元，影響都不大。

如果是投資客就不同了，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨舉例，假設Ａ持有一間房子11年，賣掉獲利500萬元，新制上路後，持有10年以上房子賣掉的獲利，要課所得稅15％，也就是75萬元。舊制以房地比約7（土地）：3（房屋）來課，賺五百萬，假設適用40％所得稅，要繳的稅是60萬元（500萬×0.3×40％＝60萬），長期持有者，新制的稅較重。因此徐佳馨認為，由於今年下半年買房仍適用舊制，可能促使有意願的「長線投資型買盤」出現。

而對兩年以下的短線投資客來說，相對於奢侈稅，新制反而比較有利。

賣方：下半年避稅求售

賣方部分，下半年會有三種為避開房地合一稅的賣盤出現。一、預售屋屋主：預售屋交屋前，會有投資者轉手賣掉；二、看壞房市的賣盤：實價課稅後，沒有超額利潤，投資客變少，甚至轉為賣方；三、贈與：兩代間的避稅贈與會變多。

目前市場對房市後市看法較悲觀，今年下半年是否是買點？房地產長期只漲不跌的「鐵律」是否成立？學界仍有疑慮。

「房地合一稅後，房市將重回基本面。」台北商業大學財政稅務系教授黃耀輝說。

目前房市基本面為何？一、房市供過於求：全台供給過剩的房屋有200多萬間，加上未來建商會繼續推案，及人口成長下滑，未來台灣人口可能會負成長，不到2千300萬人，供過於求將越來越嚴重。二、利率上漲的壓力：美國如果今年下半年升息，台灣也會跟進，買房的機會成本將提高。三、囤房稅大增：台北市開第一槍，今年調高房屋稅計算基礎及稅率，讓囤房的持有成本大增一倍以上。四、房地合一稅：明年開始，買賣房屋產生所得就要課稅。

下一步：兩年內租比買划算

花敬群認為，即便沒有房地合一稅，房價還是要跌，因為市場反轉的趨勢才正要開始，台北市以外，甚至可能會大跌5成。

其實房屋稅的殺傷力比房地合一稅嚴重，因為房地合一稅是未來式，即賣屋獲利才會課稅，但房屋稅是持有成本，調高房屋稅，對投資客來說，持有越久，代表財產淨值的流失。由於持有房屋成本不斷升高，黃耀輝建議，現階段買房的原則是，租比買划算，先租後買、先遠後近、先小後大。

花敬群也認為，近兩年房市「租比買划算」，台灣的租金幾乎沒漲，租房比買房划算很多，應該先租，等房價下跌後，視自己的能力再買進。

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※ 精彩全文，詳見《商業周刊》。

※ 本文由商業周刊授權刊載，未經同意禁止轉載。線上遊戲射擊遊戲單機版介紹射擊遊戲單機版cs 射擊遊戲單機版載點射擊遊戲單機版下載

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