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個人信貸利息推薦郵局房貸菁英專案

2017/04/23 03:00

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商品訊息描述: 真是「不經一事不長一智」，要不是「容積代金制」一事，外界還不知道原來建商對台北市議會的「滲透」已到達接近全面進駐的地步了！

所謂容積代金制，簡單講就是建商取得公共設施用地保留地後捐給市政府，政府則給予容積獎勵。因公設保留地價格極低，容積獎勵則必然使用在菁華高價地段，中間有龐大的利益，
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都歸於建商與掮客。因此3年前郝市府訂定容積代金制，建商需要增加容積必須向市府繳納代金，市府再用代金取得公設保留地。這3年過度期中，建商可全部繳納代金，或代金與捐地各半。今年7月是過度期的日落條款，未來建商只能以繳納代金取得額外的容積。

不過，政府為此想出了各種「無償取得用地」的方法，而市場也永遠有尋租套利的人。過去最為人知、使用也最頻繁的就是「捐地抵稅」政策；台灣許多富人喜歡用低價（新價的1-2成）買進，然後捐給政府抵稅，抵稅卻是以公告起貨，對富人而言是一條安全穩當的節稅方式。

不過，這樣一個制度，竟然讓市議員群起反對，63名市議員中有51名聯署要求刪除落日條款，也就是說他們都反對把捐地容積獎勵制全面改為代金制，顯然是把建商與掮客的利益放在優先地位，而且是不分藍綠黨籍議員都有參與連署，再次印證鈔票與利
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益是不分顏色。

地主在此機制下，雖然不能如過去一樣砍價找買主，以便快速脫手變現，但至少利益不會再被建商或掮客剝削。縱然目前此制度的運作仍有
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可改進之處，但就社會利益而言，代金制當然較過去舊制佳。議員們阻擋全面代金制的新制上路，不論說了多少「公益
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理由」，但顯然是有建商利益還是「重中之重」。

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風評：原來，建商已全面滲透台北市議會了！

只是這種方式讓國家的稅收損失慘重，最高峰時1年稅基流失逾1,000億元。
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會用捐地抵稅者一定是邊際稅率40%的富人，代表的是每年稅收損失超過400億。財政部最後受不了，終於頒布解釋令，限制捐地抵稅只能抵土地公告現值16％的標準後，之後此種手法近乎絕跡，因為划不來。
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接著就是建商的捐地容積獎勵，建商或掮客時常給地主的價格不到公告價格的1成，但在轉為菁華地段的容積獎勵後，價值跳躍翻轉數十到百倍，這些利益都歸建商、掮客。改為全部以代金制後，利益空間即使不是全部消失，也被嚴重壓縮；政府取得的代金再用作取得公設保留地之用。曾當過建商的市議員王世堅就反對刪除落日條款，理由就是他理解其中龐大的利益
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，「容積的移轉必須全民共享，不能只是少數人的炒作」。

容積代金制對大部份人都算是有利─政府取得代金後可依需要與優先秩序取得公設保留地，地主不會因嚴重的資訊不對稱而權益受損─只有建商（及掮客）的利益受損；因為過去在取得公設保留地與得
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到的容積獎勵之間，存在鉅大價差與利益，這部份全歸於建商；代金制讓利差空間消失；此外，代金制能讓資訊更透明，尋租空間亦被壓縮。

過去外界總認為房地產業者、建商在議會、立院都擁有龐大影響力，看了此案，該體認到此言不虛。面對8成市議員的反對，市府挺得住嗎？而中央與各地方政府更該思考與加速執行者，應該是在台灣經濟與社會改變下，加速那些「已經用不到又無能徵收」的公設保留地，儘快解編吧。

台灣的公共設施保留地確實是全球一大奇蹟；政府作都市計劃時，不管有錢沒錢、甚至有沒有需要都不管，劃設一堆公共設施，從道路、公園、學校到停車場、社教機關都包含在內。結果政府沒錢徵收，只有擱著，台北市政府估計全部徵收要花1兆元；而全國的公設保留用地有2.5萬公頃，價值超過7兆元。所有人都知道政府永遠不可能有足夠的錢徵收這些用地。

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