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2016/08/22 07:07

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與此同時，在海南博鰲（樓盤）出席本屆房地產論壇的中國銀行(601988,股吧)業協會首席經濟學家、中國「十三五」規劃專家委員會委員巴曙松發表演講時，也談論到了未來房地產週期的變化趨勢。他認為，一方面，一、二、三線城市之間將出現逐漸分化的趨勢；另一方面，城市間的同化趨勢也在增強，主要表現在一線核心城市的人口、交通、經濟產業轉移等對周邊樓市將產生傳導效應。因此，中國未來的房地產市場將更加複雜多變，而三、四線城市去庫存的速度與質量將決定樓市的後續走向。中國房地產業協會原副會長朱中一則認為，樓市的未來依然穩健，由於各地堅決執行去庫存相關政策，所以從目前官方已發佈的數據來看，今年的商品房銷售和開發投資會創歷史新高。下半年，去庫存效果會進一步顯現，城市之間的差異依然明顯，分類指導、因城施策依然是今年下半年調控的主基調之一。在目前全國房地產市場複雜分化的局面下，許多房企正在改變原有的野蠻生長模式，逐步實施轉型策略。除了以萬達、恆大為代表的多元化轉型外，很多房地產企業代表在本屆論壇上表示，海外投資與併購、文化旅遊地產（簡稱「文旅地產」）將成為下一輪房企轉型的方向。信泰資本創始合夥人、總裁蓬鋼認為，目前房企轉型的一大方向是海外投資與併購。他列舉數據稱，2015年，中國對外直接投資總額已經增長到了1180億美元的規模。今年1到5月，這個數字達到了735億美元，同比增長62%。通過數據可以很明顯地看到這方面需求的增長，但是海外投資一定要考慮越來越多的不確定因素，比如匯率波動。面對門檻更高的「文旅地產」，不少房企代表認為，傳統開發商在轉型文旅地產時有著更充足的資本與動力。對此，思凱來文旅創新集團董事長、總設計師李濤指出，文旅地產對土地、資金的需求量大，對專業團隊的協同、合作的要求也更高。和訊網今天刊登了《南京蘇州同出樓市新規抑泡沫去庫存並行》一文，關於此事的更多報道，請在和訊財經客戶端上閱讀。【摘要】近日傳得沸沸揚揚的二線城市重啟限購，終於從蘇州開始實施了。如果家庭已有兩套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續停止發放「三套」及以上住房貸款。這意味著，蘇州將成為二線城市首個重啟限購的城市。近日傳得沸沸揚揚的二線城市重啟限購，終於從蘇州開始實施了。與此同時，南京、合肥也發佈了樓市新政。從嚴收緊信貸、甚至限購，這一波樓市調控，已從長三角展開。不過，與廣州比較，這些新政也只是小菜一碟，而對於周邊的樓市熱點二線城市佛山、珠海，會否步蘇州限購後塵，業內人士認為可能性較小。核心二線樓市從嚴由長三角展開昨日下午，江蘇省蘇州市政府正式公佈了《關於進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》。意見規定，家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商貸的最低首付，蘇州市區（不含吳江區）由四成調整為五成。如果家庭已有兩套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續停止發放「三套」及以上住房貸款。針對外地戶籍也從嚴了。非蘇州戶籍的居民在「申請第2套住房的貸款時，需提供兩年內累計1年納稅或社保證明；首次購房首付20%，已有1套及以上，停止貸款」。這意味著，蘇州將成為二線城市首個重啟限購的城市。無獨有偶，昨天南京也發佈了樓市新政。其變化為，已有一套房貸款已結清的，從首付最少三成提升至不低於3.5成；已有一套房且貸款未結清的，首付最低4.5成變為不低於五成。相當於提高了二套房的買入門檻。政策仍比廣州寬鬆除蘇州、南京外，作為二線城市房價上漲「四小龍」之一的合肥，也在9日晚發佈史上最嚴限貸政策，對於名下有兩套房且有一套住房貸款未結清的購房者，銀行將拒絕提供房貸服務。不過，與一線城市廣州相比，蘇州、南京這些新政還是寬鬆了。針對外地客方面，廣州只允許購買一套，而且必須提供五年內連續三年的社保或個稅證明，一旦中途漏交，得從頭再來。而本地家庭只能購買兩套住宅。首付比例方面，廣州首套房首付比例為三成，純公積金或可以做到兩成。至於買第二套房的，如果還清貸款的，再買按首套計算，首付低至三成。如果未還清貸款，首付比例高達7成，算是全國比例最高的。若信貸收緊房價漲幅或明顯放緩蘇州、南京、合肥新政的出台，反映了目前這個城市樓市過熱的情況。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，今年上半年，儘管部分地區已經出台地產調控措施，比如合肥、蘇州、南京等，但是，這些政策大部分較為「溫和」，並未從根本上抑制投資投機性需求，未起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。因此，此時政策已經到了出台的「窗口期」，否則，市場始終還會自發進行調整。張宏偉表示，從近期官方的表態來看，已經強調防範資產泡沫的繼續放大，抑制投資投機，證監會也收緊了上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地，國土部等部門分別傳出針對土地市場的政策收緊信號。南京、合肥等地也陸續出台了「控地王」相關收緊政策。中原地產首席分析師張大偉認為，本輪一二線城市房價爆發式上漲的主要原因是信貸寬鬆，今年上半年居民按揭貸款新增2.36萬億元，同比多增1.25萬億元。在貨幣過多供應的影響下，國人傳統對買房置地熱衷，這也就導致房地產成為貨幣的蓄洪池。因此，張大偉認為，信貸如果收緊，房地產市場漲幅將明顯放緩。佛山珠海重啟限購可能性較小蘇州此次直接重啟限購，雖然或許是地王頻出壓力之下難以避免的結果，但是仍遭到了部分業內人士的非議。「蘇州帶了個壞的頭，表面上控制了房價過快上漲，實際不但挫傷了房地產業和地方經濟，更是市場經濟的倒退。」方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示，重啟限購是市場化的倒退：「限購忽上忽下，地產調控重回頭痛醫頭腳痛醫腳的時代，行業缺乏長效機制，市場大幅波動，價格大幅波動可能重新出現。」在他看來，調控重回行政干預之路，和中央「市場在資源配置中起決定性作用」的意見相反，於地產乃至整個經濟都是倒退，政府干預太深、太直接，市場效率肯定會降低。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，蘇州此次首次啟動限購版本，很顯然也開啟了二線城市限購2.0版本的啟動，對於其他城市是有啟示意義的。從調控的動向來看，二線熱點城市基本上會出台此類嚴厲的政策。在廣東的二線城市中，曾經限購的佛山、珠海，今年以來的房價也累積了一定的漲幅，不過中國指數研究院近日發佈7月《百城價格指數報告》中，沒有一個廣東城市位居漲幅前十位。業內人士認為，目前重啟限購的可能性不大。（趙燕華）「前天政策出來，公積金中心的電話都被打爆了，接通率從95%以上下降到50%，微信微博後台留言激增，一直回復到凌晨12點還回復不完。但昨天，辦理大廳裡人卻不多。」12日，南京、蘇州兩地調控新政均正式生效，按照蘇州市住房公積金管理中心副主任朱曉明的描述，政策出台當天，市場的反應來得格外迅猛，但在咨詢完相關信貸政策後，市場的心態似乎又顯得較為平靜。朱曉明介紹，以往公積金有兩種貸款方式，一種是餘額乘以10倍，一種是按繳存基數取上限的算法；但現在全部按前者計算。主要影響到一部分收入高、繳存基數高但繳納時間短的購房群體，但只要在11日之前完成相關貸款手續的，並不受政策影響。南京與蘇州此次均將二套房貸款首付比例上調為不少於50%，蘇州同時明確三套房停貸。記者致電蘇州銀監局時，相關人士表示，暫時還未下發有關信貸政策調整的正式通知。因為樓市政策不時波動，市民大都有心理預期，貸款受限可能會影響一部分人，但總體影響不大，會平穩過渡。採訪蘇州幾家銀行的信貸部工作人員，他們均表示，具體細則未出，「但三套房是肯定貸不了款了。」昨日，南京多家銀行表示已執行信貸新政，農業銀行稱，「已不再接收新政之後的貸款申請」，興業銀行和廣發銀行也表示已將政策落地，而已經提交了貸款申請的客戶，都不受新政影響。再過幾天，位於蘇州吳中區的九龍倉碧堤半島就要開盤。12日中午，10多位銷售人員走到路邊，撐著傘在烈日下引導人流，一有潛在客戶在附近停下，就積極上前介紹。「看起來房子沒之前好賣了。」有看房市民調侃。記者發現，前來售樓處詢問的以年輕夫妻為主，大部分都是首次購房。記者又走訪了吳中區其他幾家樓盤，看房的人都不多，有的只有一兩個人。但在吳江一家新開盤的樓盤售樓處，擠滿了前來看房、購房、辦手續的市民。現場工作人員透露，11日當晚有人簽合同簽到凌晨，趕搭政策末班車。「有傳言說會降，先來看看，瞭解一下行情。」來自南通的章曉軍表示。 12日下午4點過，南京江寧新盤東城金茂悅售樓處，一對中年夫妻趕來看房，按照銷售負責人的說法，已接待過上千組客戶，不過，可能是工作日加之天熱的緣故，昨天下午鮮見訪客，這對夫妻是記者所見買房相對急迫的一對。「我們買的是二套房，但全款支付，首付抬高，沒影響。」女士回答道。昨日來自南京多家改善型樓盤營銷負責人的信息均稱，新政目前並未波及銷售，訪客情況未現明顯變化，「河西中部一套房四五百萬，二套房抬高5%的首付就是多付20多萬，還沒有一個新房的房號貴！」有樓盤負責人分析。南京二手房市場的反應目前也不明顯。「今天經紀人都在通過電話或面對面告知客戶相關新政事宜。」鏈家地產高級分析師尹筱沁告訴記者。據南京鏈家研究院數據，目前南京市場購房貸款成交占比較高，7月貸款成交占比87.8%，處於2年來較高水平，二套房信貸政策收緊將在一定程度上影響改善需求，外來投資需求或也將進入觀望階段，短期成交量可能會出現回落。儘管南京開發商淡看信貸新政，但是談及最新土地拍賣「遊戲規則」時，反應態度則截然不同。南京規定，土地網上競價達到最高限價八成時，根據樓層不同，項目封頂或完工三分之二以上後方可申領預售許可證。當網上競價達到最高限價九成時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。昨日一早，當地首批按新政要求掛出的18幅地塊集中亮相，除了3幅商辦地外，其餘15幅優質宅地均有最高限價並明確，限時競價每輪報價間隔時間不超過4分鐘，當網上競價達最高限價時，仍有2家或2家以上單位要求繼續競買的，停止網上競價，改為現場搖號確定競得人。東城金茂悅營銷經理董毅以「嚴苛」形容這一政策，「三分之二進度的規定，實質上與現房銷售區別已不大，現房銷售加大資金成本和壓力，公司財務部門和投資管理部門的測算肯定會更趨嚴謹。激進拿地的應該會有所減少。」寧蘇兩地經濟實力及人口支撐仍讓開發商對樓市存有謹慎樂觀預期。今年4月，國瑞斥資40.5億元拿下木瀆達方地塊，這也是國瑞首次落子蘇城，蘇州國瑞地產有限公司營銷總監陳峰透露，有優質地塊仍然會積極參與土拍。「蘇州成交量預計還會下滑，但市場仍然會持續供不應求，新政在短期內對降低房價作用不太大。在售項目不會出現大幅降價促銷狀況。」正榮集團蘇州公司營銷總監成軍表示，對於拿地，將積極參與，謹慎出價。（孟旭汪曉霞） 11日，南京和蘇州出台了新一輪樓市調控政策。部分二線城市呈現調控收緊的態勢。業內人士表示，若土地市場火熱使房價繼續沖高，房地產市場將面臨更多風險。未來二線熱點城市或圍繞限購、限貸以及社保等層面出台較為嚴厲的政策，同時通過信貸政策調整投資性需求來抑制資產泡沫。樓市分化明顯 2015年一線城市房價保持了上漲態勢。中國指數研究院報告指出，2016年上半年全國整體房價漲幅進一步擴大，上漲態勢逐漸從一線城市傳導至南京、蘇州等二線城市，以及東莞、中山、廊坊等一線城市周邊區域。但在上半年政策收緊的情況下，部分熱點城市房價漲幅有所收窄。深圳、上海、南京、蘇州、合肥等熱點城市自去年以來均經歷了房價大幅上漲的過程。為穩定樓市，這類城市先後出台了調控政策，嚴控房價過快上漲。短期來看，調控政策取得一定成效，這些城市房價漲幅已有所收窄。以深圳為例，2015年初開始房價呈持續上漲態勢，但隨著調控政策收緊，限購升級，自今年3月起，房價漲幅開始收窄，特別是7月環比漲幅下降8.15%。南京、蘇州作為熱點二線城市的代表，上半年南京房價累計上漲21%，蘇州累計上漲22%。尤其是南京，近4個月漲幅均在4%左右。11日，南京、蘇州出台了新一輪樓市調控政策，在限貸、限購、土地拍賣等方面進行了限制。蘇州市政府在《關於進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》中明確指出，要完善差別化住房信貸政策。居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例，蘇州市區（不含吳江區）由40%調整為50%。同時，非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，南京和蘇州所出台的政策，符合市場預期，說明二線城市「去資產泡沫」的序幕已經開啟。這對於後續南京和蘇州房地產市場健康發展會有積極影響。二線城市房價漲幅將趨緩，政策體現出了壓低二線城市房價的決心。 11日，在福州的土地市場，陽光城集團以15.5億元拍下2016-11號五一新城地塊，可售樓面地價4.55萬元/平方米，這也意味著福州房價或進入六萬元時代。福州房價在地價等多因素助推下，屢創新高。中國指數研究院上海研究副總監盧靜表示，目前各城市市場分化仍較為明顯，比如深圳、上海等一線城市的政策已經對市場量價有明顯影響。但需要注意的是，價格不會直接掉頭向下，而是會呈現波動下行的趨勢。合肥、廈門、武漢、南京等熱點二線城市，雖然也出台了收緊政策，但反映在量價上不會太快。當下部分城市房價漲幅仍較大，隨著改善類需求和部分剛需兌現，成交量可能會率先回調。供給端措施待加碼樓市在前期沖高後，正逐步進入高位調整期。克爾瑞報告指出，7月重點城市住宅成交量環比下滑10%，降幅較6月份進一步擴大。一線城市整體成交同比、環比分別下滑15%和14%，其中除深圳成交環比微漲2%以外，其餘三個城市全部下跌。二三線城市成交環比下跌10%，但同比上漲5%，近半數城市7月成交量仍高於去年月均成交水平。重點城市的成交量雖有所下滑，但房價並沒有太多下降。諾亞財富認為，房價堅挺的原因在於：一是在目前寬鬆的貨幣環境下，只有地產市場可以承接住10%以上M2增速；二是當下土地價格一定程度上影響著房價。中國房地產開發集團理事長孟曉蘇表示，由於房地產供應量跟購買力回到市場的節奏不同步，房屋供給有時間的滯後性，加上房屋產品的不可移動性，造成了大約兩年左右的尷尬期，因此形成了房地產價格畸形。中金公司首席經濟學家梁紅認為，從根本上緩解房價上升壓力需從供給端入手。雖然目前中國房貸槓桿還未超出合理範圍，但房價與房貸過快上漲導致風險積聚，長期的負面影響不容小覷。雖然一些大城市房價上升較快，但全社會房貸支出負擔並不算高。梁紅認為，這存在三方面原因：一是中國總體房貸存量並不高；二是在很多中小城市房價並未出現大幅上漲；三是由於房貸平均久期在中國僅8年左右，很多存量房產的房貸早已全部或部分付清，當期有房貸的家庭比率不高。國務院發展研究中心市場所房地產研究室副主任邵挺表示，需正確引導房企對房地產市場的預期，預期引導不好會引起泡沫自我循環。如果後續不斷有地王提升房價上漲預期，最後使房價繼續沖高，對房地產市場而言，會面臨更多風險。部分城市調控壓力大國家發改委政策研究室此前曾表示，要進一步促進房地產投資健康發展。因城施策加大對房地產調控力度。國民經濟研究所所長樊綱認為，當下樓市冰火兩重天是突出問題之一，進一步說明房地產調控政策應是區域性的，不能一刀切，也不能提出一個宏觀政策或一般性政策，而是要落實到每個區域和地區，針對特殊問題進行特殊分析。業內人士認為，從調控動向看，二線熱點城市大概率會出台較為嚴厲的政策，或圍繞限購、限貸以及社保等層面展開。可能有10個城市是政策收緊的熱點地區，包括天津、濟南、鄭州、武漢、合肥、南京、蘇州、杭州、廈門和合肥等。此類城市房價上漲過快，南京、蘇州已經出台相關政策，其他城市後續或有收緊政策出台。中國房地產業協會原副會長朱中一表示，下半年支持居民自住性、合理改善性購房需求的政策總體會保持穩定，熱點城市的部分政策也會結合當地市場情況做進一步調整，土地等供應或增加。但縱觀全年，商品房成交量、成交價和房地產開發投資將會創歷史新高。在政策走向上，鏈家研究院分析師李攀麗表示，下一步或通過信貸政策調整高端需求、投資性需求來抑制資產泡沫，但該部分市場份額本身不大，適度調整的力度不會引起市場大幅波動。嚴躍進認為，在信貸收緊上有兩個考慮。一是打壓房價、穩定市場預期；二是打擊泡沫，尤其是「資產泡沫」。總體上會呈現信貸收緊的趨勢，既打擊信貸泡沫，又打擊房價泡沫。此外，央行此前在2016年第二季度中國貨幣政策執行報告中指出，若頻繁降準會大量投放流動性，促使市場利率下行，加上其信號意義較強，容易強化對政策放鬆的預期，導致本幣貶值壓力加大，外匯儲備下降。這一表態與目前收緊銀行信貸的做法較為吻合。陳某原是南京一家連鎖藥店的採購部長，深得老闆的認可和信賴。不過，因為迷上了足球競彩和賭博，陳某侵佔了公司價值260多萬元的阿膠，低價轉賣用來購買足球彩票。8月初，陳某因移送檢察院審查起訴。大學畢業後，陳某進入杭州一家連鎖藥房工作。因頭腦靈活，業績突出，深得老闆認可和信賴。2013年3月，陳某擔任南京分公司的採購部長，但2014年 1月開始，陳某在工作之餘，有了其它的愛好。但陳某堅定地認為，一定有翻本的機會。2015年下半年，陳某的投注越來越大，工資已遠遠不夠其花銷，於是他開始四處借錢，但借來的錢也打了水漂。為籌錢翻本，陳某竟想到了變賣公司的藥品。最終決定變賣七、八百元一盒的保健品阿膠。自2015年9月起，陳某利用職務之便，多次從公司長白街、瑞金路等門店取走 528盒、價值40多萬元的阿膠。之後，陳某找到與藥店有往來的生意夥伴隋某，以低於市場價100元的價格將阿膠賣掉。今年1月，陳某又偽造提貨委託書、偷蓋公章，從公司的供貨商處提走2112盒，價值194萬多元的阿膠。今年2月底，陳某又以團購為幌子，向浙江分公司採購了價值26萬多元的阿膠。3月8日，公司在進行藥品賬目核查時，發現陳某經手採購的200多萬元阿膠，都沒有進入藥店庫房。眼看紙包住不火了，陳某才主動交代了侵佔2600多盒阿膠的犯罪事實。陳某因涉嫌職務侵佔罪被移送秦淮區檢察院審查起訴。隋某也因涉嫌非法經營罪，被檢察院批准逮捕。上一篇:外媒稱菲律賓告訴漁民避開黃巖島：中國就在那裡下一篇:返回列表８月１１日電（記者楊紹功）市政府辦公廳１１日轉發並公佈了《關於調整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見》，對該市土地公開出讓競價方式和商品房貸款首付比例進行調整。１２日起，在南京購買二套住房首付將不低於３５％，土拍網上競價達到最高限價９０％時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。