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最近常被問到：「少子化是不是會導致房價下跌？因為買房的人變少了。」如果只看全國總人口數，確實呈現下降趨勢。但房價的保值與否，更直接的關鍵是買房需求。而影響需求的不只是人口總量，「人口淨流入」才是更精準的觀察指標。什麼是「人口淨流入」？指的是某個地區，遷入人口多於遷出人口的情況。舉例：假設某地區總人口為10萬人，雖然出生率下降、死亡率增加，人口總數呈現下滑，但如果一年有3,000人遷入、僅1,000人遷出，人口淨流入仍是+2,000人。這些新增人口，可能因工作機會、交通便利、生活機能等因素而來，也會帶動租屋與購屋需求。區域性的「人口淨流入」才是關鍵，若人口持續淨流入，即使全國人口減少，當地房價仍有支撐力。反之，即使沒有少子化，長期淨流出、空屋率高的地區，房價仍容易走弱。從下表可見，除了台北市與新竹市外，其餘六都人口淨流入皆為正成長。其中，台北市的情況最為特殊——人口淨流出達數萬人，是六都中外移最明顯的城市。雖然擁有全台最完整的生活機能、醫療資源與就業機會，但高房價長期壓縮剛性需求，迫使購屋族外移至新北、桃園等房價相對親民的區域。再加上可供新案開發的土地有限，市場多為中小坪數公寓、華廈與高齡大樓，對新進人口的吸引力有限。然而，即便人口外移，台北市房價仍以破百萬的單坪均價穩居全台之冠，顯示核心蛋黃區的稀缺性與資金集中效應，依然是抗跌的重要基礎。產品結構的轉變少子化與高房價的雙重影響，正悄然改變市場需求結構：1.家庭規模縮小雙薪不生、少子化、單身與高齡單人戶比例上升，使總價可負擔的小宅、套房、一房一廳成為主流，因為購屋門檻低、持有成本輕。2.都市化與機能導向在人口淨流入的城市，交通便利、生活機能完整的小坪數住宅不僅適合自住，也適合投資出租，租金報酬率相對穩定。3.大坪數產品挑戰在部分區域，大坪數住宅面臨需求減少與總價過高、購屋門檻太高的雙重壓力，尤其缺乏學區優勢或交通不便時，銷售週期會拉長、議價空間也更大。少子化是長期且不可逆的趨勢，但短中期房價的走勢，更取決於人口移動方向與區域吸引力。人口穩定淨流入的地方，房價自然更具保值性。◎本文內容已獲房市如詩・生活如歌授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。🏠udn房地產-推薦新聞▪預售屋解約...「訂金」可以全退、違約金上限15％！超出是無效契約▪「政府應提高持有稅」玉山董座示警房價太高！再掀持稅論戰▪哪裡是解約海嘯第一排？一表看交屋潮、這都壓力最大▪嘉市豪宅大褸價格創新高新蛋黃區新建案大樓預售每坪飆破57萬▪新屋賣不完！六都五大餘屋區曝這區房價跌7%了房產新訊房貸早點還完比較輕鬆？專家分析利弊：金流若有別的用處、越慢其實越好房產新訊格局差老透天、新大樓...她猶豫選哪個？網一面倒推前者：裝修都是小問題房產新訊交屋潮引發解約潮？蛋白重劃區要完？張旭嵐：Q4之後建商多半讓利銷售←上一篇新屋賣不完！六都五大餘屋區曝這區房價跌7%了下一篇→搶貸出現八大亂象李同榮提解方：新青安列72之2排外條款夏季旅遊穿搭提案！從韓女星舒華、KARINA、JESSICA學會出穿出時髦爆棚封面照
圖/IG@skuukzky、@katarinabluu、@imwinter隨著開始進入盛夏季節，大家想出遊的心是不是越來越高呢？充滿陽光好天氣的夏日，很適合到戶外走走或出國旅遊，感受一下熱情活力的時刻，但每次出遊穿搭總讓人費盡心思，心想該怎麼穿才能穿的好看，同時還可以拍出美美的照片，那麼不妨再挑選造型前，不先參考韓國女星們的私服搭配，透過以下5位不同風格的韓國女星衣著參考，從舒華、KARINA、JESSICA最愛的時髦混搭技巧，跟著一起穿出令人稱羨的注目印象。編輯推薦夏季想輕鬆打造輕甜可愛Look？必備3款短洋裝打造注目時髦度想為造型快速增加時髦巧思？2024必備3款配件立即點亮聚焦細節穿搭一雙涼鞋就搞定！3種造型風格營造聚焦街頭時髦印象2024夏日穿搭首選！5種「細肩背心裙」女生穿搭靈感提案簿，打造飄逸層次感原來這一件就夠！從韓國女星私服學會穿出時髦爆棚旅遊LOOK01.圖/IG@skuukzky秀智平時造型不論是出席公開場或私服都引起粉絲熱烈關注，充滿時髦品味的她，也擅長駕馭不同風格，近期露出與好友朴寶劍的聚餐照，以簡單開襟衫搭配展現知性質感，換上白色荷葉罩衫同樣高級度滿分。從韓國女星私服學會穿出時髦爆棚旅遊LOOK02.圖/IG@jessica.syjJESSICA一身深V背心+蛋糕裙，讓纖細好身材一覽無遺，戴上墨鏡讓出遊穿搭充滿時尚氣息，另外也可混搭草帽和透膚襯衫，讓衣著層次更搶眼注目。從韓國女星私服學會穿出時髦爆棚旅遊LOOK03.圖/IG@katarinabluu被譽為人間AI的aespaKARINA，日前在IG分享她的旅遊私服，選擇寬鬆剪裁的OversizeTEE加短褲，營造鬆弛感的韓系氛圍，隨性搭配棒球帽打造街拍的街頭風格。從韓國女星私服學會穿出時髦爆棚旅遊LOOK04.圖/IG@imwinteraespaWinter則選搭同色系單品呈現率性休閒感受，以合身短上衣與牛仔褲，看起來相當輕鬆舒適，此衣著方式很適合穿去逛街或踏青，凸顯活力女孩的夏日氛圍。從韓國女星私服學會穿出時髦爆棚旅遊LOOK05.圖/IG@yeh.shaa_i-dle舒華運用鵝黃色背心混搭蕾絲短褲，不僅使她的皮膚更顯白皙之外，也散發出滿滿的甜美度，不悶熱的穿衣技巧，點綴幾分小性感魅力。｢女子漾｣愛自己的每個樣子！【女子漾】最棒的美食旅遊、美妝穿搭、娛樂話題、運動健康、情慾愛情分享，都在女子漾！快點來加入成為創作者！https://woman.udn.comYT：女子漾https://www.youtube.com/@udngpowerFb：https://www.facebook.com/udnGpowerIG：https://www.instagram.com/udnGpower【專家之眼】駁中央再修法三論：新財劃法已拉近財政城鄉差距
近日行政院與財政部接連對外表示，將積極推動《財劃法》的再度修訂，行政院長卓榮泰也預告：院版草案將於年底前推出。梳理中央對於再修法的訴求，主要聚焦於三大論點：一、分配公式存在疏漏，致使部分統籌稅款無法分配。二、現行版本僅關注財源分配，未連動事權劃分。三、當前水平分配指標設定不當，導致財政城鄉差距擴大。然而，這三大論述皆缺乏足夠的正當性或事實依據，將現行《財劃法》棄之若敝屣，進行全面的修正。首先，針對「分配公式錯誤」之論。根據資料，115年度中央統籌分配稅款總額為8,841億元，其中確有345.52億元因現行公式疏漏而無法分配。然而，此數額僅佔總金額不到4%的比例。法律文字出現技術性疏漏，固然有修正必要，但其發生的原因與機理十分明確，絕不足以構成「推翻」全盤分配公式的理由。試問，若考試試卷中某一題目之小題配分有誤，導致分數總和小於100，合理的解決之道，當然是直接修正該配分錯誤，以使總和回歸100，豈有僅因此小瑕疵，便驟然認定老師必須重新命題、要求全體考生重新應試的荒謬邏輯？其次，關於「未連動事權劃分」之指摘，更是混淆了優先順序。根據《憲法》所確立的中央與地方分權共治精神，兩級政府間的財政收支應依循《地制法》與《財劃法》，按各項政事與計畫的性質進行分類與檢討，方為正道。凡屬地方自治範疇之事項，在地方財源足以支應的前提下，支出應由地方自行負擔；至於中央政策所需的額外支出，理應由中央承擔，絕不容許恣意轉嫁予地方。依上原則，中央與地方當務之急，在於針對現行各項支出劃分進行務實、理性調整。然而，行政院與財政部不僅未展現積極作為，反而在缺乏進一步辯證與任何檢討報告的情況下，便輕率高唱全面修法之調，其訴求沒有合理性與說服力。最後，也是最關鍵的論點，即行政院與財政部一再強調「目前水平分配指標導致財政城鄉差距擴大」的說法，必須接受數據的嚴格檢視。分析比較114與115年度，即修法前後之中央普通統籌分配稅款分配各地方政府明細，可得出以下三項證據。證據一：新法極大提升整體地方財政自主能力。普通統籌分配稅款通知分配總金額自114年度之4,461.17億元，增加至115年度之8,488.28億元，新增4,027.11億元，成長率為90.27%。由於統籌稅款屬於地方政府當年度稅課收入，總金額幾近翻倍的增加，說明修法大幅增加了整體地方自有財源。證據二：修法後財源分配從直轄市向一般縣市傾斜，拉近直轄市與一般縣市兩大群體間之差距。直轄市獲配普通統籌稅款金額之比重，自114年度之65.17%，下跌至115年度之56.02%；另一方面，一般縣市獲配之比重，則自26.13%，增加至34.91%；直轄市受分配比重下降、一般縣市比重上升。證據三：直轄市間分配比例維持穩定，縣市間分配差距明顯縮小。在直轄市群體，普通統籌分配稅款平均成長率為63.57%。從獲配金額的變異係數（coefficientofvariation）來看，114年度為0.28，115年度為0.29，變化甚微，表明新法並未明顯改變直轄市間原有的相對分配結構。至於一般縣市群體，普通統籌分配稅款平均成長率則高達143.12%，本島所有縣市獲配稅款金額，至少都增加了一倍以上。更值得注意的是，獲配金額的變異係數，自114年度的0.35縮減至115年度的0.27。變異係數的明顯縮減，證明本島一般縣市間，獲配統籌稅款的金額差距相對於平均金額已然縮小，亦即新法導致統籌稅款在縣市間的分配，更趨於平均。綜上三項證據，新《財劃法》不僅使地方自有財源普遍增加，且一般縣市的增幅明顯大於直轄市；更關鍵的是，新法有效縮減了本島一般縣市之間的分配差距。行政院與財政部所謂「目前水平分配指標導致財政城鄉差距擴大」的說法，不僅缺乏事實依據，更明顯背離數據事實。總結而言，行政院與財政部所提出的三大再修法論述，在邏輯上站不住腳，在事權劃分上混淆了優先秩序，在客觀的數據事實面前更顯虛妄。若中央執意依據規劃強行推動全面修法，是製造財政體系的紛擾與割裂。此等政治操作，必然導致地方發展的停滯、社會資源的空轉以及國家能量的虛耗，中央宜審慎其事，懸崖勒馬。👉花蓮堰塞湖溢流釀災情▪懶人卡／堰塞湖溢流慘案天災還人禍？災情、救援、政府應變一次看▪整理包／花蓮光復鄉堰塞湖潰決「如1水庫灌入市區」關鍵2個月時間軸▪整理包／堰塞湖大解密！大自然「臨時水庫」怎麼形成、有何危險▪圖解／馬太鞍溪堰塞湖災情為何這麼嚴重？為何不能事先破壞壩體？▪圖解／還有洪災危險嗎？看馬太鞍溪堰塞湖變化溢流破口在哪限會員,要發表迴響,請先登入
