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分析·專傢:房租漲幅遠不及房價 看泡沫何時破裂　　7月16日報道，援引interest消息 財經評論員Bernard Hickey認為，過去兩年，奧克蘭的房價中位數上漲瞭25ތ達62萬多紐幣；而一套三室房屋的周租金中位數僅漲瞭6ތ在550紐幣左右。這說明奧克蘭的經濟有多麼神奇，新西蘭的投資環境存在多大問題。　　從奧克蘭市議會到住房部，再到央行，所有人都說移民潮和房屋短缺推高瞭房價，但是，為什麼租金跟不上呢？2007年的時候情況更極端，奧克蘭的房價中位數漲瞭38ތ而房租隻上漲瞭15ނ按照供需法則來看，租金應該和房價漲得一樣快。基督城的房價和租金漲幅差不多，這表明供應確實短缺。為什麼奧克蘭的租金漲不起來？這就說明，實際上房屋短缺的說法並不正確。　　房價確實上漲瞭，租金沒跟上，意味著租金回報率比投資其他領域（如銀行定期存款）要低。銀行存款利率稅前平均在4.7ތ也許感覺很低，但是自3月份以來已經漲瞭0.5ތ高於目前房屋出租毛回報率的4.6ނ　　買房成本也上升瞭，雖然很多出租房的業主簽瞭定期貸款，但是今年市場上公佈的浮動貸款利率上升瞭0.75ޔ6.4ަ右。在2010年成立“大奧克蘭市”的頭四年中，奧克蘭房價累計上漲瞭38ތ房屋維護費用上漲瞭16ނ政府的稅務改革也停止補助房東的物業折舊。　　過去幾年房東們已經承受瞭房價上漲的成本，但是租金卻漲得不快，說明沒有房屋短缺的上漲動力。奧克蘭的租房市場透明、自由、開放，沒有找市場毛病的理由。本質上來講，租客的收入倒是可以約束房租的上漲。　　（ANZ編輯的去年房價和租金的漲幅表）　　從根本上說，房東買房不是為瞭出租，也不是為瞭長期持有，而是為瞭炒房，因為炒房的收益遠高於其他相同風險的投資。炒房可以利用高杠桿獲利，而所得的又是免稅資本利得。他們正在利用全球銀行系統的資本充足率原則借錢買地買房。　　目前為止這個策略運行的極其好，因為貸款利率還是處於歷史低位，一些投資者也把固定貸款利率定在6ޥ下，短期內不會出現問題。在低利率情況下，這個禮拜，新西蘭房地產投資者聯盟引用IRD的數據說，截止2013年3月的財年，房產投資者獲得瞭14.76億紐幣的應付稅利潤。　　如果房價保持10ޥ上的年漲幅，貸款利率又低於6ތ一切都會很美好。但是，央行已經預計要把貸款利率漲到8ޥ上，這會打斷奧克蘭出租房產投資客的投資邏輯，而租金的漲幅卻和工資收入漲幅一樣緩慢。　　Strategic Risk Analysis的總經理Rodney Dickens公佈的全國房價和租金分析報告表明，這個禮拜，房價與租金的差距進一步加大。報告顯示，2002年以前，新西蘭的房價和租金是同步的，但是自那以後有瞭顯著的不同。至今房價漲幅高於租金的70ތ這在“經濟合作與發展組織”國傢中是最高的。該報告是針對全國范圍內的，奧克蘭的情況應該會更糟糕。　　奧克蘭的房價已經虛高瞭70ތ貸款利率也不斷增長，租金甚至不足以付利息和維護成本。那麼為什麼投資客還敢買房呢？簡單的答案是，他們可以得到較低的固定貸款利率，而且預計掌權者不敢漲利息，因為漲息呼聲已有10年，之前並沒什麼實際行動。投資客們也成功預測政客們不會收取資本利得稅，具有鄰避綜合癥的奧克蘭房東們和他們所支持的議員也永遠不會允許加建大量新住宅；移民繼續大量湧入，通脹不會立即發生。　　也許以上條件支持瞭房價的飆升，但是，會持續多久？