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2016/08/22 03:52
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由於此前蘇州已經針對預售管理、價格管理、戶籍居民信貸作出了相關規定，因此文件在這幾個方面只是做了重申，新出台的規定除了非戶籍居民的限購限貸，還有土地出讓方面的新規則。文件稱，蘇州將加大土地供應，今後3年，市區每年供地400公頃，其中普通住宅不低於70%，增加單批次供應。參與土地競拍的房企，保證金由20%調整為30%以上貸款買車，首付款由50%調整為60%以上，3個月內全款付清。同時，設定土地出讓市場指導價，超過市場指導價，2個月付清全款，超市場指導價，工程封頂預售，超市場指導價10%，竣工驗收後預售，超市場指導價25%，終止網上競拍，轉「一次性報價方式」競價，此環節最接近所有報價平均價則為競得者。公積金貸款政策方面，第二次使用，首付比例由20%調整為30%，利率上浮10%。
九、調整公積金貸款政策。新申請住房公積金貸款的，調整個人可貸公積金額度計算方式，統一按公積金賬戶餘額倍數計算；對第二次使用公積金貸款的，首付款比例從不低於住房總價的20%調整為不低於住房總價的30%，貸款利率從執行首套房貸款利率調整為按首套房貸款利率上浮10%執行。
調整土地公開出讓競價方式上，甚至涉及現房銷售等相關要求，這在南京房地產市場此前是沒有過的。
1．有購房銀行 借錢貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭；
（四）居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續停止發放「三套」及以上住房貸款。
克而瑞數據顯示，7月蘇州商品房供應面積64.61萬平方米，環比下跌31.95%，成交面積60萬平方米，環比下跌17.36%，成交均價19744元/平方米，環比下跌4.49%。7月蘇州商品房庫存量為421.5萬平方米，在新老項目集中入市影響下，市場存量開始增長，去化週期回升至5.7個月。另據中國指數研究院8月1日發佈的百城價格指數，此前曾一度領漲的蘇州7月房價環比漲幅為0.28%，排名53，已經連續三個月告別前十。蘇州房地產市場調控新政或將在近期出台，蘇州也很可能成為第一個重啟限購的二線城市。
十四、加強房地產市場風險管控。建立聯席會議制度，加強房地產市場監測和監管，重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規行為。嚴禁房地產開發企業、房產中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金個人信貸利率融業務。加強行政監管與行業自律聯動，規範房地產市場秩序，完善健全市場信用評價和失信懲戒機制，對非理性競地的房地產開發企業，要及時向金融機構進行風險提示；對違法情節嚴重的，要取消其參與蘇州土地市場拍賣資格。
此外，兩個城市此前都曾經採取土地出讓熔斷的方式，想要廢止需要兩個城市的相互協同。
無獨有偶，江蘇省的另一個城市蘇州也同時發佈了調控政策，包括差別化住房信貸政策、調整非戶籍居民購房政策、調整公積金貸款政策、調整土地供應條件和競價方式等組合拳。
1、提高住宅用地競買保證金和土地出讓金首付款比例，競買保證金由現行的20%提高到30%或以上，首付款由現行的50%提高到60%或以上；同時，縮短土地出讓金付款期限，全額土地出讓金支付期限調整為3個月內。
對擁借款有1套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭最低首付款比例調整為不低於35%（除高淳、溧水）；
本意見自2016年8月12日起實施，有關政策與本意見不符的以本意見為準。政策執行時間，購買新建商品房、二手房以及申請個人住房按揭貸款統一以網簽合同時間為準。
蘇州政策稱，對區位優勢明顯，市場競爭力強的部分住宅地塊，土地出讓時會設定並公佈市場指導價，出讓成交價格超過市場指導價時，在出讓文件中明確全額出讓金繳付期限縮短為2個月。土地出讓成交價超過市場指導價（不含市場指導價）的，工程結構封頂後方可申請預售許可；土地出讓成交價超過市場指導價10%（不含10%）的，工程竣工驗收後方可申請預售許可。而當公開出讓網上報價超過市場指導價25%以上時，中止網上競價，轉為網上一次報價方式確定土地競得人，由競買人在超過土地出讓市場指導價25%以上再作一次報價，以一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得人，以其所報價格確定為地塊競得價格。
蘇州某當地房企負責人也稱，調控政策原計劃8月初出台，但考慮到要和南京同步，所以就放了一放，「土地競拍的新規會增加開發商的現金流成本，使得開發商舉牌會更謹慎，同時也會促進開發商聯合拿地。」
十一、加大住房保障力度。通過加大棚戶區改造等保障性安居工程建設解決城市住房困難家庭的住房需求，改善居住條件。通過完善公共租賃住房供應體系解決城鎮中低收入家庭、新就業人員、外來務工人員的租房需求。通過提高租賃補貼，引導居民由買房需求向租房需求轉變。
「除了土拍新規尚未確認，其他基本確認了，昨天住建局已經召集開發商開會，口頭傳達了上述文件內容，正式發佈的時間待定。」蘇州某品牌房企負責人說，此次蘇州針對外地戶籍居民除了限貸，還增加了限購，這是比較有亮點的地方。「本次限購只針對外地人，蘇州本地人不限，而且外地人只限第二套，還是兩年中有一年社保即可，所以總體比較溫和，對市場的影響不大，可能只是心理層面的影響。」
首套房仍按前期政策首付25%（高淳、溧水20%）不變；
在土地競價的規則制定上，應該說蘇州頗費心思。通過設定土地出讓的市場指導價，能夠有效抑制高地價現象的出現。當然從此類規則來看，還是有很多新意的。比如說超過市場指導價，那麼土地出讓金繳付和工程項目等都有嚴格規定，需要2個月內付清全款，而且工程必須以准現房的模式銷售，這都會增加房企的資金成本，所以拿地過程中自然會有所克制。而超過市場指導價10%的，那麼就需要通過現房進行銷售，這其實也暗示了現房銷售的模式在蘇州悄然啟動。對於超過25%的指導價的土地，後續定價規則不是「價高者得」，而是最接近報價平均價的價格成為土地最終價，這會使得高價拍地房企失去拿地資格，最後會使得土地報價更接近房企意願認可的價格。
2、土地出讓成交價超過市場指導價的所有項目，土地競得人全額繳納出讓金期限縮短為2個月，逾期支付的，取消競得資格或解除土地出讓合同並沒收保證金。同時，提高項目預售條件：土地出讓成交價超過市場指導價（不含市場指導價）的，工程結構封頂後方可申請預售許可；土地出讓成交價超過市場指導價10%（不含10%）的，工程竣工驗收後方可申請預售許可。
關於此次限購後續是否會擴大，會否有其他二線城市倣傚，該負責人說，蘇州限購擴大可能性不大，「從6月份開始，蘇州的樓市已經開始降溫，進入調整期，以前開盤賣1.5萬元/平方米能清盤的，現在要1.1萬元/平方米才能清盤。」
二是當網上競價達到一定比例時，調整該地塊所建商品住房預售條件，其中當網上競價達到最高限價80%時，申領預售許可證應達到以下施工進度：七層及以下的，應當完成基礎工程並施工至主體結構封頂；八層及以上的，應當完成基礎工程並施工至主體結構三分之二以上。
十、加快推進商業辦公用房去庫存。加快引導推進蘇州市商業辦公用房去庫存工作。根據蘇州市供給側結構性改革去庫存三年行動計劃的要求，要全面調查，摸清底數，按照合法依規、技術可行、功能合理、均衡佈局、市場穩定、試點示範的原則，分類施策，通過稅收、信貸手段，促進市場銷售；對符合城市規劃要求，可以通過調整開發用途轉為住宅、科技企業孵化器、眾創空間、養老地產、旅遊地產等的項目，要按照程序申報並積極推進。具體試行辦法另行制定。
規定當網上競價達到一定比例時，調整該地塊所建商品住房預售條件。當網上競價達到最高限價80%時，申領預售許可證應達到以下施工進度：七層及以下的，應當完成基礎工程並施工至主體結構封頂；八層及以上的，應當完成基礎工程並施工至主體結構三分之二以上。當網上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。當網上競價達到最高限價時，仍有2家以上單位要求繼續競買的，停止網上競價，改為現場搖號產生競得者，並在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。
易居研究院研究總監嚴躍進表示，蘇州此類政策，體現了供給側結構性改革的思路，也體現了對於下半年房價管控的決心。由於強調的政策實施範圍為蘇州市區，這意味著昆山、太倉等下轄縣市並不包括在內。
三是當網上競價達到最高限價時，仍有2家以上單位要求繼續競買的，停止網上競價，改為現場搖號產生競得者，並在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。採取該做法，主要目的是既要防止產生新的高價地，控制地價過快上漲，同時又加大土地市場供應，對緩解市場需求、穩定市場預期起到積極作用。
十五、加強房地產市場輿論引導。各有關部門要加強房地產市場相關信息公開，及時解答市民關心的政策問題；新聞媒體要加強宣傳引導，深入報道和解讀有關政策措施，引導居民理性消費，防止虛假信息或不負責任的猜測、評論誤導消費預期；對個別捏造信息、虛假報道、造謠滋事的新聞單位和個人，要依法追究責任，共同維護房地產市場平穩健康發展的良好局面。
蘇州市引進的各類外來人才，憑有關證明文件參照執行戶籍居民購房政策。
蘇州正式成為首個二線城市限購的城市。 視覺中國 資料
樓市新政同時發佈！蘇州限購、南京提高二套房首付比例
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嚴躍進說，在戶籍居民信貸政策方面，對於蘇州本地購房者如果第一次購房那麼依然是兩成首付，這是非常寬鬆的政策，也是合理的。對於有過一套房但貸款結清的，可以走三成首付通道。而貸款沒有還清，那麼就需要走45%的首付比例通道。而兩套以上住房且依然有月供的，那麼購置第三套住房，機車 免 留 車那就不能動用信貸資源，必須全款購房。這相對來說會抑制部分炒房的需求或動機。
盧文曦稱，蘇州限購的門檻不是很高，只要提供1年社保，從蘇州購房客群比例來看，本地客可以占7成以上，交易量出現大幅回落的可能性不高，體現地方政府對樓市的呵護。二套房的首付比例則由4成上升到5成，對於有能力購買二套房的客戶來講，這一成的差距並不會帶來太大影響。所以綜合來看，調控的心理影響會稍大於實際作用。由此預判，在調控政策干預下，樓市成交量會出現回落，回歸到合理的交易區間。
蘇州
「市場瘋狂了這麼久，政策終於落地了。」中指院南京機構總經理曹旭東說，從南京新政的內容看，商品房首付比例的提高，前後差別不是很大，只較此前提高了5%，而且只是「認貸」，而不是此前傳聞的「認房又認貸」，因此對市場的影響不是很大。
南京暫時不會跟進限購
蘇州採取最接近平均價者得。
幾乎是同一時間，南京、蘇州相繼出台新的樓市調控政策。
8月11日下午4時，蘇州正式出台《關於進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》，具體內容與此前網上流傳已久的文件內容基本一致。《意見》規定，非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。這意味著蘇州正式成為第一個重啟限購的二線城市。
幾乎同時，南京市政府發佈了《關於調整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見》，明確提高二套房首付比例，並調整土地公開出讓競價方式。
兩個城市同步出台政策
上海中原地產市場分析師盧文曦表示：蘇州南京都是今年房價漲幅相當快的城市，漲幅甚至超過一線城市，而且近期樓市高亢溫度衍生到土地市場，土地市場高燒不退加重市場恐慌心理，短期內房價過快上漲不利於樓市健康發展。儘管蘇州和南京對土拍市場有過調控手段，但過於溫和，並沒有起到預期效果。因此這次政策出台可以說意料之中。從時間節點來看，正好處於金九銀十當口，給過熱的樓市降溫本利攤還，以防市場出現失控風險。
解釋為何兩個城市同時公佈調控新政，蘇州某房企負責人說，南京、蘇州分別是江蘇省的兩個中心城市，也是今年以來房價瘋漲「四小龍」成員，兩個城市的樓市、土地市場都面臨同樣的問題，同樣的困惑，此外，省一級政府的推動和要求，也是兩個城市同時出台新政的背景，「其實蘇州的新政內容已經在坊間流傳半個多月了，但因為南京是省會城市，所以蘇州一直在等，在看。」該負責人說，蘇州的調控政策比較溫和，而且拖了很長時間，政府也提前放出了風聲，也是想投石問路，看看市場的反應。
3．僅有1套住房、雖有住房貸款但貸款已結清的居民家庭。
蘇州此次對土地競拍的新規，嚴控「地王」是核心，同時也讓此前的「熔斷」政策壽終正寢，「與熔斷政策相比，此次新規一方面抑制了土地市場的過熱，一方面也能確保土地的成交。」從其內容看，對開發商的資金要求更強，開發商的財務成本會增加，不排除開發商會將增加的成本添加到房價裡。
4、非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。
南京政策最大的看點是，提高了商品房的首付比例，對擁有1套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，除高淳、溧水執行最低首付款比例30%外，其他地區最低首付款比例調整為不低於35%。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性貸款購買普通住房的，除高淳、溧水執行最低首付款比例30%外，其他地區最低首付款比例調整為不低於50%。
3、居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例，蘇州市區（不含吳江區）由40%調整為50%。居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續停止發放「三套」及以上住房貸款。
蘇州此次重啟限購是政策的亮點，成為首個重啟限購的二線城市，雖然這一限購僅針對外地戶籍第二套房，「外地人來蘇州投資炒房，這種情況在上半年還是蠻多的。」蘇州某央企負責人說。
南京新政稱，決定從2016年8月 12 日起，進一步加大政策調控力度，調整土地公開出讓競價方式和商品住房貸款首付比例，促進房地產市場持續穩定健康發展。
事實上，蘇州也僅僅是市區範圍納入，《意見》最後提出，包括昆山、太倉等各縣級市、吳江區根據本意見精神，在一個月內結合各地實際制定本地區政策意見報市政府備案後執行。
七、調整非戶籍居民購房政策。非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。開發企業在簽訂購房合同時應認真審核購房人資格，購房人違反限購規定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產權登記手續，開發企業或購房人承擔相應的經濟和法律責任。
曹旭東稱，短期內南京不太會出台類似蘇州這種限購政策，「政府對房地產還是呵護的，房價漲這麼快，不出政策是不行的，也是交待不過去的，現在適當出台一些調控政策，增加一點門檻，抑制過熱，但不想打擊市場。」南京某開發商也稱，限購對市場打擊太大，除非市場特別火，否則短期內南京不會出台限購。
賣地新模式：能不能拿到拼運氣
值得指出的是兩個城市對於土地出讓都採取了新模式。
其中南京採取搖號制。
對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭最低首付款比例調整為不低於50%（除高淳、溧水）；
一是規定經營性用地公開出讓實行網上交易，競價所產生的保障房建設資金不計入房價准許成本。
八、加強金融監管力度。各商業銀行要加強個人住房貸款管理，對首付款來源、借款人家庭已有住房數量、借款人信用資質和購房合同真實性等情況加強實質性審核，嚴格房地產企業、中介機構的業務准入，審慎開展業務合作。對存在違法違規的房地產企業、中介機構，各銀行機構應採取停止新發放開發項目貸款、中止敘做相關中介撮合的二手房貸款業務。金融監管部門加大對銀行機構個人住房信貸政策落實情況的督查力度，把個人住房貸款業務列入重點檢查範圍，嚴肅查處各類違法違規行為。
開發商依然樂觀：3個月可以消化完畢
某央企南京分公司投資部負責人表示，此次南京新政顯示了政府控制地價的決心，房貸政策比較溫和，地價政策則扎到了市場的脈搏。「高價拿地的開發商會受到影響，土地市場的熱度會降低很多。」 當網上競價達到最高限價時，搖號產生競得者，也使得此前備受詬病、效果不佳的「熔斷」政策正式終結，「這樣惡意競價、土地流拍的情況就不會有了，能促進土地成交，增加市場供應。」
「綜合看，政府還是非常小心的，一方面要調控，一方面也不想過分打壓，一方面要抑制土地市場和樓市的過熱，一方面也希望保持市場供銷兩旺。」曹旭東說，接下來要看市場怎麼反饋，市場是不是會因此冷下去，還需要觀察。
某品牌房企蘇州分公司負責人稱，此次蘇州新政，對市場信心會有打擊，但預計3個月內就可消化，「地價新規方面，我們也在研究，南京的搖號比較滑稽，蘇州的規定還比較合理些，由於最高競價最多為市場指導價的25%，因此房企會對土地的評估有個相對準確的對策，不像以前不知道地價會拍高到什麼程度。」
過去的7月，南京的樓市仍然高溫不退，據中指院數據，7月南京商品住宅成交133.07萬平米，環比增長7.80%，同比增長16.20%，車貸利率試算均價21758元/平米，環比下高雄 借錢跌3.60%，同比上漲46.14%。截止截至2016年7月底，南京商品住宅可售面積為271.49萬平方米，環比下降5.71%，與上年同期相比降低58.25%。按照近6個月平均銷售情況，庫存去化週期為1.93個月。
當網上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。這些要求將在土地出讓公告及土地出讓合同中進行明確約定，並由房產部門在後期頒發銷售許可證時嚴格執行。
近日，網上流傳一份《關於進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》的文件，文件從土地供應、土地競價、預售管理、價格管理、戶籍居民信貸、非戶籍居民信貸、公積金貸款政策等15個方面對蘇州房地產市場進行新的部署和要求，可謂全鏈條、全覆蓋、立體式的調控新規。
其中最引人注目的當屬針對非戶籍居民購房。文件明確提出：非戶籍居民申請第二套住房，需提供2年內累計1年納稅記錄或社保證明，首次購房首付20%，已有1套及以上，停止貸款。這也意味著，蘇州或將成為首個重啟限購的二線城市，雖然針對的對象僅為非戶籍居民的二套房。
為促進全市房地產平穩健康發展，各市、吳江區根據本意見精神，在一個月內結合各地實際制定本地區政策意見報市政府備案後執行。
（三）居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例，蘇州市區（不含吳江區）由40%調整為50%。
高價地兩個月內付清地款
2．已有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭；
十二、培育發展住房租賃市場。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，要嚴格執行國家住房租賃有關稅收優惠政策。鼓勵企業和機構規模化經營住房租賃，對年出租達到1000（含1000）套以上不同檔次規模化經營的租賃企業，屬地政府應分別給予適當的補貼。商業辦公用房可以按照有關規定改建為住房租賃。
公教 貸款南京
限購銀行 利率 試算相對寬鬆
新政自2016年8月12日起實施，有關政策與新政不符的以本意見為準。政策執行時間，購買新建商品房、二手房以及申請個人住房按揭貸款統一以網簽合同時間為準。
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