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最近常被問到：「少子化是不是會導致房價下跌？因為買房的人變少了。」如果只看全國總人口數，確實呈現下降趨勢。但房價的保值與否，更直接的關鍵是買房需求。而影響需求的不只是人口總量，「人口淨流入」才是更精準的觀察指標。什麼是「人口淨流入」？指的是某個地區，遷入人口多於遷出人口的情況。舉例：假設某地區總人口為10萬人，雖然出生率下降、死亡率增加，人口總數呈現下滑，但如果一年有3,000人遷入、僅1,000人遷出，人口淨流入仍是+2,000人。這些新增人口，可能因工作機會、交通便利、生活機能等因素而來，也會帶動租屋與購屋需求。區域性的「人口淨流入」才是關鍵，若人口持續淨流入，即使全國人口減少，當地房價仍有支撐力。反之，即使沒有少子化，長期淨流出、空屋率高的地區，房價仍容易走弱。從下表可見，除了台北市與新竹市外，其餘六都人口淨流入皆為正成長。其中，台北市的情況最為特殊——人口淨流出達數萬人，是六都中外移最明顯的城市。雖然擁有全台最完整的生活機能、醫療資源與就業機會，但高房價長期壓縮剛性需求，迫使購屋族外移至新北、桃園等房價相對親民的區域。再加上可供新案開發的土地有限，市場多為中小坪數公寓、華廈與高齡大樓，對新進人口的吸引力有限。然而，即便人口外移，台北市房價仍以破百萬的單坪均價穩居全台之冠，顯示核心蛋黃區的稀缺性與資金集中效應，依然是抗跌的重要基礎。產品結構的轉變少子化與高房價的雙重影響，正悄然改變市場需求結構：1.家庭規模縮小雙薪不生、少子化、單身與高齡單人戶比例上升，使總價可負擔的小宅、套房、一房一廳成為主流，因為購屋門檻低、持有成本輕。2.都市化與機能導向在人口淨流入的城市，交通便利、生活機能完整的小坪數住宅不僅適合自住，也適合投資出租，租金報酬率相對穩定。3.大坪數產品挑戰在部分區域，大坪數住宅面臨需求減少與總價過高、購屋門檻太高的雙重壓力，尤其缺乏學區優勢或交通不便時，銷售週期會拉長、議價空間也更大。少子化是長期且不可逆的趨勢，但短中期房價的走勢，更取決於人口移動方向與區域吸引力。人口穩定淨流入的地方，房價自然更具保值性。◎本文內容已獲房市如詩・生活如歌授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。🏠udn房地產-推薦新聞▪預售屋解約...「訂金」可以全退、違約金上限15％！超出是無效契約▪「政府應提高持有稅」玉山董座示警房價太高！再掀持稅論戰▪哪裡是解約海嘯第一排？一表看交屋潮、這都壓力最大▪嘉市豪宅大褸價格創新高新蛋黃區新建案大樓預售每坪飆破57萬▪新屋賣不完！六都五大餘屋區曝這區房價跌7%了房產新訊房貸早點還完比較輕鬆？專家分析利弊：金流若有別的用處、越慢其實越好房產新訊格局差老透天、新大樓...她猶豫選哪個？網一面倒推前者：裝修都是小問題房產新訊交屋潮引發解約潮？蛋白重劃區要完？張旭嵐：Q4之後建商多半讓利銷售←上一篇新屋賣不完！六都五大餘屋區曝這區房價跌7%了下一篇→搶貸出現八大亂象李同榮提解方：新青安列72之2排外條款玉山金（2884）跌停也要併三商壽？專家「配息面挑戰」：但大方向沒問題
＊原文時間10月27日。一家歡喜一家愁，玉山金併購三商壽，三商壽被歡呼嫁得好，今天股價漲停鎖死！玉山金被嘆成娶太貴，開盤一路跌，收盤跌超過7%，可以說是「一方春風得意，一方壓力山大」。玉山金拿下三商壽，併購的方式是「換股」，傳出的條件是以1股8.2元勝出中信金的7.7-7.8元，而三商壽1股換玉山金0.251股，就算是三商壽今天漲停後的7.39元，都還是呈現溢價收購，這也展現出玉山金「一定要拿下這張壽險牌」的決心。但玉山金為什麼要這麼積極？因為對玉山金來說，原本只有銀行、證券或其它…等等的業務，而董事長之前就提到現在金控已進入2.0時代了，因此前陣子併購保德信投信，補足投信業務；現在再併購三商壽，補足壽險業務，這些都能讓玉山金本身具有多元化的業務，併購後資產規模也能從4兆推向5兆以上，再往金控前段班推進。併購是金融業這幾年很常見的方式，畢竟接手原本存在於市場的公司，可以迅速取得新的市場、客戶、通路、或產品及服務，會比自己從頭再開一間新的快很多，而且金融業監理要求高，如果要從頭新建，不但時間長、成本高，還可能面對牌照或監理障礙，所以如果是透過併購，就能省下很多麻煩。但問題來了，會出售的公司本身一定就遇到挑戰，不然賺錢賺的好好的，不太會賣才對。所以這次併購三商壽，玉山金要面對的三大挑戰是：資本、獲利、配息。第一、資本壓力三商壽長期資本適足率不足，RBC連續多季低於監理標準，未來接軌TW-ICS制度後，監管更嚴，所以要補的這些資本，這些都得靠玉山金出手。第二、獲利稀釋因為是用換股的方式拿三商壽，玉山金等於要發更多自己的股去換對方，股本會被放大，目前看稀釋的程度大概8%左右，也就是說同樣賺的錢，以後要分給更多股數，每股盈餘可能短期就會往下。第三、配息能力玉山金一直以來受到市場喜歡，很大的原因就是獲利、配息都穩定，但往後幾年，玉山金不是只顧自己了，它還要先幫三商壽補漏洞，這筆錢不可能憑空而來，所以未來玉山金的股利是否還能維持？又或是再改成發股票股利？但股票股利又會出現第二點的問題，股本膨脹讓獲利被稀釋，這就很兩難了。雖然對一般投資人來說，這不會是馬上看到成效的併購，因為整合順不順、三商壽的體質能不能拉上來、人才會不會流失、通路能不能留下，這些都是併購會發生最大的變數，金融業過去併購案例有出現過，過程中耗費很多心力留人還有補資本。不過我自己是保守但又偏向樂觀看這次併購，因為站在玉山金，這是一次把版圖補齊的機會，錯過可能就要再等很久了，壽險體系一旦納入了，銀行、保險都可以交叉銷售，金控的獲利來源也可以更多元，不會只靠銀行利差，等於是對長期結構有加分的。所以也不用想太多，整合過程一定會有挑戰，但方向是對的。只要長期逐步消化成本，未來的玉山金會更大、更完整，也更有資格和其他一線金控平起平坐。◎本文內容已獲張紫凌授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。中職／棒球選手也能有不同身分 林益全籲：別用標籤看我們
中職統一獅隊39歲老將林益全日前拍影片教學，被網友酸「多練球實在點」，他今天發文強調，「棒球選手也是人，也可以有不同身分。」林益全職業生涯17年，在一軍累積2013支安打，包含399支二壘打和210轟，1142分打點，打擊率高達0.332。不過近年身手退化，本季在二軍出賽41場，累積95打席，僅1轟11打點，打擊率0.247，尚未獲得一軍出賽機會。日前林益全在臉書分享如何挑選球棒，有網友開酸「多練球實在點吧，整天拍這些片，難怪轉隊了還是在二軍。」對此林益全高EQ回覆該網友，獲得部分球迷稱讚。林益全今天則是在Threads發文表示，「面對這幾天網友們的評論，我想說很多人對我們棒球選手的印象就是『你們不就會打棒球而已嗎？」其實我們每個人私底下，也有很多不同的樣子，有人愛煮飯、有人玩音樂、有人對攝影超有研究。」林益全認為棒球選手也是人，也可以有不同身分，「我是職棒選手，也是iRESTORE生髮帽代言人，可以拍流行的短影音、也可以是喬治心目中的好爸爸，我們在球場上拚盡全力，但下了場也是普通人，會煩惱、會學習、會想成長，也會去思考，除了棒球，我還能是誰？別用一個標籤看我們，也別用一個框框看別人，每個人都有不只一個樣子，一起努力當一個更完整、更立體的人。」由@isabellathatgirll發佈在Threads查看🔥《瘋運動IG追蹤起來》▪udn瘋運動的IG開張啦！歡迎大家追蹤！🔥限會員,要發表迴響,請先登入
