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★民法★
陳明老師整理
一、依我國民國規定，下列事實之法律效力如何？
(一)甲向乙購買A車，乙聲稱A車配備齊全，不信請乙友丙作鑑定，丙亦稱無問題，不料一次小車禍，A車無安全氣囊致甲受傷，甲如何主張權利？
(二)甲為避免其債權人A銀行強制執行，與乙通謀將其所有之房屋出售予乙並辦理登記，乙將該出租於不知情丙，問甲、乙及甲、丙之法律關係為何？
答：(一)本題涉及詐欺之撤銷、契約責任及侵權責任，茲分述如下：
1.甲、乙有關買賣之撤銷
(1)按第三人之詐欺，依民法第九十二條規定因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。得知本題甲向乙購買A車，乙聲稱A車配備齊全，並請乙友丙作鑑定，丙亦稱無問題，若第三人丙以詐欺故意使買受人甲陷於錯誤，而為買賣之意思表示，又以相對人乙明知其事實或可得而知為限，甲始得撤銷。但注意一年或十年之除斥期間。
(2)甲依民法第九十二條規定，以意思表示撤銷後，甲、乙之買賣契約及物之交付視為自始無效（民§一一四）。雙方當事人互負回復原狀之責任（準用§一一三），甲乙得請求相對人返還價金及A車（民§七六七、民§一七九）
2.甲、乙有關契約責任
(1)依題意甲、乙就A車與價金相互表示一致，其買賣契約有效成立（民§三四五、§一五三），甲未撤銷前，乙就A車負有物之瑕疵擔保責任，依民法第三五四條規定出賣人乙負有危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度、無關重要者，不得視為瑕疵。今A車無安全氣囊致甲受傷，顯有欠缺通常效用之瑕疵，甲得解除契約或減少價金（民§三五九）但注意六個月或五年之除斥期間之限制（民§三六五）。
(2)又依不完全給付之規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求損害賠償，今甲因A車之瑕疵致身受傷害，係乙之加害給付，依民法第二二七條之一規定準用民法第一九三條及第一九五規定主張財產上及非財產上之損害賠償責任，但注意二年或十年之時效（民一九七）。
3.甲、乙之侵權行為：
(1)乙若知Ａ車有瑕疵而以丙友為鑑定，使甲陷於錯誤而向乙購買Ａ車，終致甲受傷生有損害，依民法第一八四條規定，因故意或過失不法侵害他人之權利，應負損害賠償責任。
(2)結論：據上述理由得知甲得撤銷買賣契約請求返還價金甲亦得依契約責任（不完全給付）或侵權責任向乙主張損害賠償。
(二)本題涉及通謀虛偽之意思表示，茲就其理由分述如下：
1.依民法第八十七條第一項規定，表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效，對抗善意第三人。此無效於當事人之間為自始，當然，絕對無效，其所為債權行為與物權行為均屬無效。
2.本題示甲為避免其債權人Ａ銀行強制執行，而與乙通謀將其所有之屋出售予乙並辦理移轉登記，其買賣及移轉登記均屬無效（§民113）。雙方當事人互負回復原狀，該屋仍為甲所有，故乙依民法第七六七條規定負返還之責任，塗銷登記。
3.今乙又將該屋出租予不知情之丙，此時乙與丙之租賃關係（民四二一、一五三），性質上為負擔行為並非以移轉所有權為目的，僅以房屋供承租人丙使用收益，故非處分行為無土地法第四十三條規定，不動產物權公信原則之保護，但依民法第八十七條但書規定，不得以無效對抗善意第三人，可否適用於善意之承租人？學者有不同見解，依承租人丙非以受讓所有權為目的，依實務上見解認為非民法第八十七條規定之善意第三人，故甲得以無效之移轉所有權之行為向承租人丙主張回復該屋。
★土地法規★
蕭華強老師整理
一、土地法第97條及第100條分別規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。………。」、「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。………。」試問：前開二法條所定「房屋」之內涵是否相同？所謂「收回自住或重新建築」之意涵為何？定期房屋租賃契約是否有土地法第100條規定之適用？以上三問，請分別闡釋之。
（一）土地法第97條及第100條所定「房屋」之內涵：
1、土地法第97條之立法目的，係為保護居住基本人權，故其「房屋」，單指供住宅用之房屋而言。
2、土地法100條，係為避免出租人任意收回其房屋，以保障承租人之承租權益，故其「房屋」包含住宅、商店、攤位營業用等之各式租賃房屋。
（二）所謂「收回自住或重新建築」之意涵：
１、所謂收回自住：
在客觀上需有正當理由及必要情形，不以主觀情事之發生為已足，出租人並應負有舉證責任。而除收回房屋自己居住外，尚包括出租人收回供自己經營商業使用在內。但出租人收回，係供自己與他人共同經營事業使用者，則不適用。
(42台上字第981號判例參照)
２、所謂重新建築：
係以充分利用土地為目的，故只需在客觀標準上有重建必要者即可，非謂瀕於倒塌始合收回要件。而收回重建之必要與否，非僅以物理上堅固與否為準，如建物之價值與土地之利用價值顯不相當，為配合都市之繁榮發展，亦應在斟酌之列。
（三）定期房屋租賃契約，無土地法第100條之適用：
１、司法院院解字第4389號解釋，土地法第100條規定，實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。從而，定期租賃之出租人自不得依土地法第100條第1款之規定，終止契約收回房屋。
２、司法院院解字第 4005號解釋之解釋文固載明「定期租賃契約無土地法第 100條之適用，僅適用於未定期限之租賃契約………。」
★土地登記★
蕭華強老師整理
一、依土地登記規則規定，可提供申請之土地登記及地價資料，有那些類型？而為維護個人資料隱私，登記名義人可有那些請求？另對於各類型資料申請，有那些限制與規定？
（一）提供申請之土地登記及地價資料，其分類之類型：
申請提供土地登記及地價資料，其資料分類及內容如下：
1、第一類：顯示登記名義人全部登記資料。
2、第二類：隱匿登記名義人之出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人及其他依法令規定需隱匿之資料。但限制登記、非自然人之姓名及統一編號，不在此限。
3、第三類：隱匿登記名義人之統一編號、出生日期之資料。（土登24-1Ⅰ）
（二）為維護個人資料隱私，登記名義人可請求，隱匿部分住址：
前項第二款資料，得依登記名義人之請求，隱匿部分住址資料。但為權利人之管理人及非自然人，不適用之。（土登24-1Ⅱ）
（三）各類型資料之申請資格：
１、登記名義人或其他依法令得申請者，得申請第一項第一款資料。
２、任何人得申請第一項第二款資料。
３、登記名義人、具有法律上通知義務或權利義務得喪變更關係之利害關係人得申請第一項第三款資料。（土登 24-1Ⅲ）
★土地利用★
康捷老師整理
一、造成（土地）市場失靈之原因為何，又該如何改善﹖
（一）（土地）市場失靈之原因如下：
1.完全競爭市場不存在：
土地具有異質性、供給彈性小、政府管制、交易資訊不完全等特性，故土地市場為不完全競爭市場。
2.外部性：
係指某些個人或團體所採取的活動，對其他人產生外部利益或成本之現象，而決策者並未對受益者要求報酬，或對受害者要求補貼，此種利益或成本之現象謂之外部性。
3.公共財：
公共財係指當物品或勞務供某一人消費時，亦同時可供其他人利用，且不會提高其生產成本，亦不會減少其供任何其他人之可利用性之謂，例如：國防、外交、治安、公共設施等。在市場上將可能產生免費的使用者，在此情況下，市場未能提供誘因，集體行動無法達成，資源的配置便無法達到社會的經濟效率。
4.資訊不完全：
實際經濟社會上，資訊通常是不完全的，私經濟體系由於交易雙方所握有資訊的數量與品質不盡相同，故將阻礙市場的調整過程及資源的配置，以改變供給與需求之條件。
5.獨占供給問題：
由於土地具有不可取代之獨占性，而公共財之提供，需特定之土地或空間，若未能取得所需土地，則公共財之投資，將因少數人而使土地更有效率之開發利用無法進行或因而拖延。
（二）解決策略：
1.矯正外部性：
得藉由財產權界定、外部成本內部化或協商機制等方法，以矯正外部性。
2.政府提供並保護公共財：
由於公共財具有聯合消費、無敵對性、無排他性等特性，故私人不願意提供，而由政府提供一部份數量。
3.政府充分提供資訊：
針對資訊不完全或資訊不對稱之問題，政府往往扮演資訊提供者之角色，當完全資訊不可獲得，政府會設計相關機制以降低衍生問題。
4.消除獨占：
國有化或公有化係消除獨占者最激烈之手段，也是最積極之作法。例如我國之一般徵收或區段徵收，都屬政府管制之積極表現。
5.其他，例如土地儲備制等。
★土地政策★
康捷老師整理
一、請說明容積總量管制的意義與內涵，並就現行都市計畫法有關容積總量管制之規定說明之。
（一）容積總量管制係基於容受力之觀念，於不影響環境與生活品質之前提下，特定地區在特定期間內所能承受之最大人口或開發增量，並就此增量透過成長管理策略與開發許可制，誘導土地開發之區位、型態、時序及品質，以達到適度抑制地方及人口成長速度之目的。
（二）進行容積總量管制，是因為不同之土地有承受不同程度的使用能力，根據容受力可以決定土地開發之形式、強度、期限與位置，也可以決定一個地區成長之限制，從而藉由現有實質設施容受力及自然資源容受力得加以估算某地區供給成長與發展之極限，以便對土地利用加以誘導或管制，進而維護都市環境及生活品質。
（三）都市計畫於法定容積以外增加之容積種類繁多，雖個別獎勵皆訂有上限，惟尚無總量累計上限之規定，致總容積有失控及影響環境品質之情形。為建立都市計畫容積總量管控機制，回歸都市計畫體系管理，其中都市計畫法台灣省施行細則增訂第34條之3規定，各土地使用分區除依都市計畫法第83條之1規定可移入容積外，於法定容積增加建築容積後，不得超過下列規定：
1.依都市更新法規實施都市更新事業之地區：建築基地1.5倍之法定容積或各該建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積。
2.前款以外之地區：建築基地一點二倍之法定容積。
★土地經濟學★
貳、土地市場與一般商品市場有何不同？
土地交易按實價登錄制度實施，是否能保障交易安全？以交易成本理念分析之。
（一）土地市場與一般商品市場有何不同？
土地市場與一般商品市場相同處：
土地具資本財、消費財特性，於經濟市場中有需求、供給現像，土地與一般商品都具其市場經濟性。
當土地為經濟財貨，土地與一般商品均適用市場機制、價格系統。
土地與一般商品相同，二者多存在著不同程度市場失靈現象。
土地市場與一般商品市場相異處：
1、土地的市場為不完全競爭市場，土地資源交換、利用等過程，會存在著正常利潤及超額利潤。
一般商品有其市場為交易平台，也因商品資訊相對較透明、商品自由流動等其市場近於完全競爭市場，大多僅存在正常利潤。
2、土地市場兼具獨占及完全競爭市場的特性，買賣雙方人數相對較少，且有次市場與存量、流量市場存在。
一般商品得自由流通、資訊相對透明接近完全競爭市場，通常知有存量市場。
3、一般商品則供需雙方人數較多，市場地域性不明顯，較無次市場存在。
土地資源位置固定，形成區域市場特性，且其用途多樣性有其相對次級市場。
4、一般商品產品自由移動，多為單一流通市場。
土地因其位置固定為一區域市場，且依其特性於相同區域市場又得區隔N個次市場。
5、一般商品當供需失衡，其因商品自由流動且其生產時間短，市場機制調合相對較大，所以一般商品經濟供給通常具彈性。
土地經濟供給有短期、長期之分，-短期土地經濟供給相對困難，長期土地經濟供給具彈性。
6、一般商品需求通常為僅真實需求。
土地的需求含括真實需求及假性需求。
7、其他：
土地兼具資本財、投資財等雙重特性、土地昂貴性、流動性相對較低，持有其間風險相對較大、土地供給、需求受政府法令、政策規範相對較多。
土地交易按實價登錄制度實施，是否能保障交易安全？以交易成本理念分析之。
（二）土地交易按實價登錄制度實施，是否能保障交易安全？以交易成本理念分析之。
1、交易成本意義：
廠商為了經濟生產活動所需，從進入市場資訊搜集、尋找交易對象、協商交易內容、擬定或簽訂契約、契約成立後監督執行等所需花費各項成本。包括尋找交易對象搜尋成本、草擬簽訂契約、執行契約成本、諮詢交易成本、交易協商成本等。
交易成本存在於真實社會導致市場失靈，市場機制不能為那些有價值財貨決定其市場價值，以致社會資源重行分配之際無法為最有效配置。
(1)蒐尋及諮詢成本：
尋找交易對象及了解對方交易意願，市場資訊搜集的成本等。
(2)協商決策成本：
各種資訊溝通協商及最後契約擬訂、簽訂等所需花費成本等。
(3)監督執行成本：
交易契約簽訂後，執行契約所規範義務，及監視契約完成等成本。
2、實價登錄制度實施政策：
土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內，檢同契約及有關文件，共同申請土地所有權移轉或設定典權登記，並共同申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報其移轉現值。
權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。
前項買賣案件，有下列情形之一者，權利人免申報登錄成交案件實際資訊：
(1)買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。
(2)買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前款規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。
前二項受理申報登錄成交案件實際資訊，主管機關得委任所屬機關辦理。
前三項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢。（平均地權條例第47條1～5項）
實價登錄就不動產市場交易資訊公開，使不動產市場交易更為透明，減少買賣雙方交易過程因資訊不對稱增加交易過程討價還價的交易成本，降低資訊不完全人為哄抬喊價。據以消費者購屋權益的保障。也由於不動產交易價格的透明，賣方的投機獲利空間相對受限，有助扼止房價高漲的泡沫化產生。實價登錄」制度效益概要如下：
「實價登錄」制度，不動產交易價格資訊透明，對於資訊劣勢消費者不會被資訊優勢開發商所欺瞞，對消費者正面財消費權益保護。
「實價登錄」制度，由於買賣雙方擁有的不動產市場資訊相當，減少消費者因資訊劣勢而提高自我風險設定，減少交易協商成本，利不動產市場健全發展。
「實價登錄」制度房價交易市場資訊趨於透明化，公部門得可更快更完整掌握不動產市場價量變化，適時為以行政手段干預不動產市場。
然地政士、不動產經紀業如未依平均地權條例第47條規定申報登錄者，雖於同法第81之2條定有行政罰之規定，惟是該行政罰執行需主管機關落實稽查監督，但稽查監督將耗相當高行政人力時間等交易成本，實務上行政主管機關礙於人力經費並無實際稽查行政行為，以致平均地權條例第81之2條定有行政罰規定淪為徒具形文，道德約束效果，更甚者實價登錄制度成為少數投機者墊高房價炒房的利器。
★不動產估價理論★
蔡老師整理
一、不動產估價師進行不動產估價工作時應遵循方法及經驗法則為何？其辦理估價面積之認定方式？
(一)不動產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法則，進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工作。(估5)
(二)依不動產估價技術規則辦理估價所稱之面積，已辦理登記者，以登記之面積為準；其未辦理登記或以部分面積為估價者，應調查註明之。(估7)
一、試說明不動產估價作業程序為何？試說明有關應確定估價之基本事項及蒐集資料之原則為何？
(一)不動產估價作業程序如下：
1. 確定估價基本事項。
2. 擬定估價計畫。
3. 蒐集資料。
4. 確認勘估標的狀態。
5. 整理、比較、分析資料。
6. 運用估價方法推算勘估標的價格。
7. 決定勘估標的價格。
8. 製作估價報告書。(估8)
(二)確定估價基本事項如下：
1.勘估標的內容。
2.價格日期。
3.價格種類及條件。
4.估價目的。(估9)
(三)蒐集資料之原則
1.不動產估價應蒐集之資料如下：
(1)勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料。
(2)影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素。(3)
(3)勘估標的相關交易、收益及成本資料。(估11)
2.不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：
(1)實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。
(2)與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。
(3)與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者。
(4)實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。(估12)
(一)確認勘估標的狀態時，應至現場勘察下列事項：
1.確認勘估標的之基本資料及權利狀態。
2.調查勘估標的及比較標的之使用現況。
3.確認影響價格之各項資料。
4.作成紀錄及攝製必要之照片或影像檔。
委託人未領勘，無法確認勘估標的範圍或無法進入室內勘察時，應於估價報告書敘明。(估13)
三、說明不動產估價師製作之估價報告書應記載事項及有無例外情形?
(一)估價報告書應記載之事項
1.動產估價師應製作估價報告書，於簽名或蓋章後，交付委託人。
2.價報告書，應載明事項如下：
(1)委託人。
(2)勘估標的之基本資料。
(3)價格日期及勘察日期。
(4)價格種類。
(5)估價條件。
(6)估價目的。
(7)估價金額
(8)勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔。
(9) 勘估標的使用現況。
(10) 勘估標的法定使用管制或其他管制事項。
(11) 價格形成之主要因素分析。
(12) 估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由。
(13) 依本規則規定須敘明之情況。
(14) 其他與估價相關之必要事項。
(15) 不動產估價師姓名及其證照字號。
其他與估價相關之必要事項。
不動產估價師姓名及其證照字號。
3.前項估價報告書應檢附必要之圖說資料。
4.價報告書之事實描述應真實確切，其用語應明確肯定，有難以確定之事項者，應在估價報告書中說明其可能影響勘估標的權利或價值之情形。
(二)估價報告書應記載事項之例外情形
因行政執行或強制執行委託估價案件，其報告書格式及應附必要之圖說資料，依其相關規定辦理，不受上開規定之限制。
一、謂比較法？其估價程序為何？又其調整原則、限制、價格差距及決定價格有何規定？
(一)意義
比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。依前項方法所求得之價格為比較價格。(估18)
(二)估價程序
1.蒐集並查證比較標的相關資料。
2.選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。
3.對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。
4.比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。
5.計算勘估標的之試算價格。
6.決定勘估標的之比較價格。
前項第五款所稱之試算價格，指以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格。(估21)
(三)調整原則
比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時，其調整以百分率法為原則，亦得以差額法調整，並應於估價報告書中敘明。(估24)
(四)調整限制
試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於百分之三十時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。(估25)
(五)價格差距
1.經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。
2.所稱百分之二十以上之差距，指高低價格之差除以高低價格平均值達百分之二十以上者。(估26)
(六)決定價格
不動產估價師應採用三件以上比較標的，就其經前條推估檢討後之勘估標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。(#27)
