平潭房地產熄火了

2014-04-24 江南客

近來，平潭房地產“火”了，但是這個“火”並不是指市場火了，而是指購房者火了。原因不說想必大家也知道：平潭房價跌了，房鬧們開始討說法了。

平潭房地產熄火固然有房地產大勢不好的原因，但更主要的還在於當地的政策及市場出現問題了：首先是平潭速度開始慢下來了。

平潭速度慢下來固然與資金投入的速度和數量下隆有關。但更主要的還在於主政者更替後，繼任者求穩、求規範，使得炒熱的鍋驟然冷卻下來了。這就相當於對平潭經濟的釜底抽薪，而作為平潭經濟火車頭的房地產馬上開始變冷就在意料之中了。

其次，房地產開發規模太大了。據分析，目前平潭在建安置房300多萬平方，海峽城250萬，麒麟灣100萬，中福40萬，錦繡城30萬，大衛城30萬，星海灣22萬，西航近百萬平米，海壇古城100萬，幾萬平米小盤數個，總量近千萬平米，靠島內人口怎麼消化得了，按照人均30平米，需30萬人持有，島內人口40萬，已經置業和島外置業人近半，如果沒有外來人口置業，平潭房產的空置將很可怕。

第三，平潭人也開始缺錢了。平潭人早期投資海運和隧道賺了不少的錢，但這幾年來隨著市場、政策的變化，平潭人從這兩個行業中已賺不了快錢、大錢，再加上平潭人近幾年所投資的其他行業也沒有得到高回報，這直接導致​​了平潭人也開始缺錢，繼而直接影響平潭房地產的去化。

第四，實驗區的政策效應無法持續。實踐證明，任何一項政策對市場影響都有其時間性及邊際效應。當政策的含金量被市場所驗證之後，沒有新的、可持續的重大政策的落地，地產業根本無法擔當起平潭經濟發展火車頭的歷史性重任。

第四，平潭房地產市場不規範。平潭歷史遺留的房地產項目，以及綜合實驗區設立初期一些憑關係取得土地的項目，開發商均存在降價和低價開盤的空間，因此，房地產市場價格混亂短期內肯定難以避免。

現在擺在平潭主政者面前的是一條沒有退路的單行道了。但問題是沒有重大利好政策落地，沒有上級政府給他們做政策背書，沒有上級的財政和金融支持，他們真能穩得住平潭的房價和樓市嗎？

解析近期平潭房地產降價風波

2014-3-7 上善若水

2014年，真的是像平潭富春城的廣告語“熱在平潭 ”。最近平潭民間熱議的話語就是“平潭房價”。小編聽說民間傳聞“房價降了”，就馬上收集整理平潭地產信息，梳理一下平潭的樓盤情況，給各位關心平潭房價的老鄉做個參考。

平潭樓市降價傳聞導火索

年後，新冒出的樓盤-錦繡城預售99-129平方的戶型，均價定為6000元，店面價格1萬元左右。緊接著在金井灣組團由世茂集團開發的-海峽如意城直接降價2000元，均價在7000元。這個消息一下子在購房客戶的心理炸開了花，再者近期融信大衛城的開盤均價 ​​在9500元的推波助瀾，被眾多利空的消息衝擊下，眾多購房客戶在都觀望，甚至一些客戶作出圍堵營銷中心的行為，要開發商給說法，作出很多不理性的行為。

對於降價平潭民間各種說法

1：在建安置房300多萬平方，海峽城250萬，麒麟灣100萬，中福40萬，錦繡城30萬，大衛城30萬，星海灣22萬，西航近百萬平米，海壇古城100萬，幾萬平米小盤數個，總量近千萬平米，靠島內人口怎麼消化得了，按照人均30平米，需30萬人持有，島內人口40萬，已經置業和島外置業人近半，如果沒有外來人口置業，平潭房產的空置將很可怕。

2：前段時間，各家開發商惜售造成房源大量積壓，各開發商均聲稱開盤火爆售磬，實際上只售出小部份，大量房源留作炒作，現在政府的安置房也將陸續建成，目前平潭在售在建的房源有大幾百萬平方，靠島內人口是無法消化完，現在到了各開發房比價格拼銷售的時侯了。

3：平潭開發區只是經濟開發區，在現有各種體制的重重管制之下，無法實現全線放開的自由港所以平潭開發區必敗，走進死胡同了。

4：錦繡城的房價應該低些，因為那片地是政府招商的政策性劃撥的工業用地每畝才四十幾萬，這改成房地產開發地價可以忽略不計，利潤實在太高了讓利盡快出手當然是上策；從宏觀看今年全國經濟不景氣成現實，不動產登記明白是為徵收房產稅作準備，所以平潭炒房戶形勢不妙，再加上平潭過高房價和物價嚇跑外地人，平潭這個候鳥之地有大量空巢等著接手，所以預估平潭八年內房價再漲的可能性不大。

5：開發商開發的房子層高又矮，戶型又小，還不如住鄉下的舒服，建議聰明的平潭本地人不要購買開發商建的房子，因為平潭的海砂建房，質量不好，又貴。不像外地大開發商保質保量，在平潭花錢買商品房確實是浪費。

小編看法

小編在此也不能站著說話不腰疼，其實小編也買不起房子，也沒有這樣的經歷，對於業主的遭遇實在令人同情，但在法律面前，單純的市場價格波動並不能成為“退房”甚至“房鬧”的理由。小編諮詢過律師，在他接手的相關退房案件中，“真正解除商品房買賣合同的，即成功退房者只在1%左右。”

15種法定的退房條件

房價下降、還貸壓力增大……以這些條件作為退房的原因，在法律上都是無法得到支持的。對於退房的條件，在司法實踐中常見的有以下幾種：

1、出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人；

2、一房兩賣；

3、商品房預售許可證存在欺詐；

4、出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押的事實；

5、出賣人故意隱瞞所售房屋已出售事實；

6、出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋的事實；

7、房屋存在質量問題嚴重影響正常居住使用；

8、遲延交付房屋超過約定期限；

9、遲延辦理房產證超過法定期限（90天）；

10、按揭貸款合同不能訂立；

11、所售房屋主體結構質量不合格；

12、房屋的產權面積與合同約定面積誤差比絕對值超出3%；

13、規劃、設計變更（房產商未在變更之日起的約定期限內通知購房者的，有權退房）；

14、套型與設計圖紙不一致或相關尺寸超過約定的誤差範圍；

15、因不可抗力致使不能實現購房合同的；

成也合同，敗也合同。“在簽訂購房合同時，要有起強烈的合同意識，對房屋應該具有什麼、不該具有什麼都應在合同中明確列出，萬一發生糾紛，就有向開發商質詢的根據；否則即使自己有理，但無合同的支持，也只有自認吃虧。”

平潭鬧房事件從“圍堵”升級到“肢體衝突”你如何看？

2014-4-16

近日，平潭幾乎所有房地產均未在房鬧中倖免。

在房鬧中，各樓盤的業主採取的方式也各式各樣。圍堵售樓中心、拉橫幅、要求退房高利返息，甚至發生肢體衝突，更有甚者阻撓購房者正常交易。

去年底，深圳4家銀行公開宣布暫停房貸。幾乎同期，由於銀行信貸額度吃緊，重慶部分銀行暫停受理二手房貸款；合肥4家銀行也暫停二手房貸款，其中農行、交行、工行 ​​等國有大行也加入停貸大軍。

2014年年初，權威媒體報導稱房貸收緊或貫穿全年。而在榕的工行、農行、中行、建行首套房貸利率均已上浮。農行為普通客戶首套房貸利率在基準利率基礎上上浮5%，二套房貸利率上浮20%。建行首套房貸利率上浮5%，二套房中一手房貸利率上浮10%，二手房貸則需上浮20%。中行首套房貸利率至少需上浮5%，二套房貸利率需上浮20%。工行首套房貸利率也由原先的基準利率調整為上浮5%，二套房貸利率由原來的上浮10%調整為上浮15%。

國土部透漏我國將出台《不動產統一登記條例》，由此人們首先想到的是房產登記，然後是房產稅，再後面是多套房擠出，最後是房價回落。去年11月，國務院常務會議決定，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度。當時，SOHO中國董事長潘石屹即在微博中表示：“這是好政策，如果今年實施，房​​價馬上會跌。”

杭州某樓盤以比平時價格低出4000元的“清盤價”，隨後周邊樓盤迅速接招，低價入市。

不久，常州地區有爆出房價最高下降7000元。一時之間，全國樓市吹起一股降價風，房價下降之勢向全國蔓延。

民間說法：

說法一、安置房衝擊房價：在建安置房約300萬平方，如今部分安置房，已經封頂，即將投入市場，對商品房造成衝擊，因此商品房要降價。

說法二、房屋總量存量過高：海峽城250萬平方，麒麟灣100萬平方，中福40萬平方，錦繡城30萬平方，大衛城30萬平方，星海灣22萬平方，西航近百萬平方，海壇古城100萬平方，幾萬平方小盤數個，加上安置房總量近千萬平米。按照人均30平米，需30萬人持有，島內人口40萬，已經置業和島外置業人近半，靠島內人口怎麼消化得了。由此推算，商品房市場處於買方市場，平潭房價有降價可能。

說法三、房價虛高：平潭房價已接近於福州這樣的二線城市，價格偏高。如果想吸引外地人來平潭，房價肯定要降。

1月初，平潭某樓盤給出6000元/㎡左右價格在購房群體中傳開，引發廣大購房者討論；春節期間，平潭某樓盤為吸引返鄉置業市民，推出了一些特價房。這一價格變動，老業主藉機湧入該樓盤銷售中心要求降價並得到了一些優惠。隨後各個樓盤業主認為“只有鬧得兇，才能有得賺”紛紛通過網絡等方式集結，蓄勢鬧房。

一個月內，平潭幾乎所有房地產均未在房鬧中倖免。

在房鬧中，各樓盤的業主採取的方式也各式各樣。圍堵售樓中心、拉橫幅、要求退房高利返息，甚至發生肢體衝突，更有甚者阻撓購房者正常交易。

房鬧中的角色扮演

業主、出於從眾心理，為眼前一些既得利益，參與其中。希望在房鬧中得到一定補償。

炒房者、策劃聲勢，混亂市場而從中漁利。因此在房鬧中，呼聲最高，同時也是獲利最大者。

開發商、房鬧擾亂正常的銷售，部分開發商做出某些讓步。

所謂房鬧，主要是基於兩種相反的原因所產生的集體性現象：其一是在房價下調的情況下，老業主們認為吃虧；其二是在房價上行時，購房者買不到房而採取激烈的手段大鬧售樓部。無論哪種原因所致，房鬧現象之所以存在，就是相當一部分人仍然認為“會哭的孩子有奶吃”，吃定開發商“不願將事件鬧大”，從而獲得一定的好處。

儘管我們仍不能排除在房鬧中有一些人會哭的人嚐到了一些甜頭，而這些“甜頭”也被房鬧大軍誤認為在與開發商的周旋中只有哭的聲音越響，嚐到的甜頭就能越多。姑且不說有這種想法本身就讓人覺得匪夷所思，另一方面，炒房者也正“身體力行”。

可是平潭需要這樣嗎？眾所周知，但凡任何商品，都是在自願的前提下進行交易，因此從商品角度來說，在交易之時就要認識到任何買賣都要承擔風險，這是交易中起碼的原則。房子也是商品，為什麼在價格變動之時就要房鬧呢？姑且不說平潭阿姨房鬧對還是不對。從鬧字來說，就透漏出理虧一些，因為買房是你自覺自願的。

在房鬧中，業主們覺得自己是“花了大半輩子的積蓄買的房”，進而不知不覺地把自己定義為了 ​​“弱者”，甚至是“受害者”，進而以“哭”聲來謀取“奶”喝，顯然擾亂了市場秩序。

而從另一方面來說，房鬧無不讓人對一個地區產生擔憂。也正是因為一個“鬧”，讓人管窺出一個地方人們對處理問題的方式，進而表露出人文素質。平潭人也曾認識到自己在素養上的短板，但這並不可怕，可怕的是明知自身的不足，卻不去改變，也沒有想著去改變。

聽聞在房鬧事件中，除去平潭阿姨之外，甚至不少人拖兒帶女參與其中。那麼在這些下一代人的眼中，又會培養出怎樣的價值理念呢？同時房鬧頻出，試想以後又會有哪些企業還願意來平潭開發建設呢？

對於平潭人來說，買房是個大事件。買一套房，可能就意味著兩代人共同為了一輩子的居住條件買單。付出如此大的代價購買來的商品，要是遭遇糾紛，導致權益受損該怎麼辦呢？

維權1：逾期交房

建議：當遇到延期交房時，若與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中已約定延期交房的違約金金額，購房人可依合同約定的金額要求開發商賠償延期交房違約金。若無約定，則依法確定開發商逾期交房違約責任，根據《合同法》的規定，當一方當事人有重大違約行為時，另一方當事人有權解除合同，可要求開發商返還所交的預售購房款和利息。

維權2：定金糾紛

建議：依據最高法院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

維權3：廣告與實際銷售不符

建議：廣告是對整個樓盤的宣傳，不會具體到某套商品房，購房者應對具體的單元、樓層、朝向、戶型等做具體的了解。為了避免這種情況的出現，建議購房者一是不能只輕信廣告，應以實物為準，最好到現場觀看。此外，廣告及銷售人員所承諾的事項法律上是以書面合同約定為準，因此應注意合同上是否標明相應的條款。簽訂購房合同時，為了預防後期出現問題時維權難，最好能夠將比較重要或直接影響購房決策的宣傳內容加入到合同正式文本或合同附件中；或者通過留存資料，甚至手機拍照等方式取證，以便於在產生糾紛時更好地維護自身權益。

維權4：逾期辦理產權證

建議：遇到這種情況，可向法院起訴，要求退房。最高人民法院在2003年出台的《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律基本問題的解釋》中，對開發商不按時辦理產權證也有明確規定。購買商品房遲遲拿不到產權證，可向人民法院或仲裁機構申請賠償損失，通過法律途徑維護自身合法權益。

維權5：房產面積差異糾紛

建議：根據相關法律規定，交付使用的房屋面積與合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1.面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，以此請求解除合同的，不予支持；2.面積誤差比絕對值超出3％，請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發商承擔；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由開發商返還，面積誤差比超過3％部分的房價款由開發商雙倍返還。

維權6：樓價下降退補差價是否合理

在沒有法定退房理由的情況下，也沒有約定理由，在房價下跌時無法“退房”或獲得“補差價”是一個深刻的教訓，在開發商的“退房”“補差價”的甜言蜜語的進攻下，我們要採取以下方法，就能避免開發商的承諾不兌現，避免房價下跌風險的承擔。

a、房屋買賣合同特別約定

訂立房屋買賣合同時，合同當中特別約定，開發商在合同訂立後一定期限內，如果同一樓盤的房價下降，給予購房人退房或以差價補償。當然，對此約定，購房人必須在合同中有明確具體的約定。

b、證據證明開發商單方承諾

除合同訂立時，買賣雙方在合同中有明確約定外，無論是在房屋買賣合同訂立前或者訂立後，如果開發商對退房或差價補償有單方承諾的情況下，開發商有義務履行對購房人的承諾，購房人也有權要求開發商按照承諾給予退房或補償。該種承諾包括兩個方面：第一，開發商承諾在合同訂立後在一定期限內，同一樓盤不降價銷售的，或者保證所購房屋具有保值或升值空間；第二，開發商承諾在合同訂立後在一定期限內，同一樓盤不降價銷售的，否則，即給購房人退房或差價補償。前者是僅承諾不降價銷售，而後一種承諾是不但承諾不降價銷售，而且明確承諾給予退房或差價補償。但無論是前者還是後者，如果合同訂立後，開發商降價銷售約定範圍內樓盤時，購房人都有權要求開發商承擔違約責任，給予退房或差價補償。

針對上述開發商單方承諾的情形，第一，購房人必須有充分的證據予以證明開發商在合同訂立前或者合同訂立時對此作出過承諾；第二，開發商的承諾須明確具體。

c、買賣雙方協議補償

《合同法》第77條規定： “當事人協商一致，可以變更合同”。開發商與購房人協商，自願達成補償協議，對降價前已購房人進行退房或差價補償，不違反 ​​法律、行政法規強制性規定，開發商應當履行該義務。合同法的基本原則之一，是“契約自由，意思自治”。房屋買賣合同是當事人自願訂立，當然也允許當事人通過協商予以變更和解除。開發商與購房人通過協商，自願達成補償協議在合同法上屬於協議變更合同條款，不違反 ​​法律、法規規定，未損害第三人的利益。因此，協議一旦達成，開發商即有義務履行該協議，購房人也有權利要求開發商依據協議約定履行補償義務。當然，該種補償義務是買賣雙方自願達成了補償協議，在協議沒有達成前，購房人無權單方要求開發商給予差價補償。