《法理情》房屋租賃如何依法循理？
世界日報 2010-10-10
曾俊山（印第安納州執業律師、前普渡大學教授。上述解析僅供讀者參考，非律師執業行為）
案例一
一位台灣男士在芝加哥讀研究所，太太及幼女陪讀，他在大學附近買了一單位的合作公寓 (co-op)，如今學成，必須遷往他州。他問，今後收入足以在當地貸款買新居，目前公寓考慮出租。不過聽說房子租人，很麻煩，且不容易遙控。從法律觀點是否值得？
案例二
加州澄縣華人把原先房子租給一對中年老美，租客是電腦技術專業人員，收入不錯，只是追求享受，駕新車、拖海船、裝飾門面。不幸，因經濟衰退半年前失業，己經三個月沒繳房租。每次催他，總是搪塞，或避不見面。房東銀行貸款照付，沒有租金貼補，壓力很大。問對付租客有何良策？
案例三
來自中國的新移民，在紐約上州餐館上工，所住的租房由四個單位連接，並由一位墨裔工人定期割草維護。舊房有諸多問題，如外窗難關密、地板走動有聲、廚房水管點點滴滴、左鄰右舍吵雜不停。幾經通知墨工察看，無所行動，通知房東也不得要領。是否該考慮房租便宜，忍耐下去？
案例四
印州房東在租客搬走後發現，所有牆壁留有上百個掛像片的鐵釘，還有幾個大洞及無數的蠟筆塗鴉，地板上留下各種髒亂的垃圾、雜物，窗門多處被破壞，廚房更是一片難看、難聞、難洗的油漬和腐爛。看來想吐外，該怎麼找回公道和補償？
案例五
猶他州房東，在租客欠付房租兩個月後，叫工人把電源及供水關掉。房東在租客搬走後，以損失過重，對租客幾次要求退還「房契保証金」(security deposit) ，租客不理不睬。房東的類似對付手段，是否合法？
案例六
馬里蘭州的房客多次以「預期支票」(到時往往又不夠錢) 交付月租，租約期滿後又把原有室內的掛燈和室外的防風玻璃鐵門搬走。房東可以何種方法自救？
華人傳統以房為產，來到美國後常以租房、買屋、換大房、投資置產為四進程。在胼手胝足、努力打拼幾年後，人人都想成為「有產階級」。
一般「家居房產」(residential real estate) ，小的可指「單間臥室」(single room)、中的指一個「公寓單位」(an apartment unit)、大的可指「單棟房子」(single house)、「多單位公寓」的建築 (apartment building)。其他置產涵蓋各種商業性的房產 (commercial real estate)，如餐廳、車行、加油站、商場、建地等。這些商業租賃，性質各異，牽涉法律內涵，相去甚遠，故不在本文討論。
家居房產的「法、理 情」原則，適用於「單間臥室」以上的 「租賃標的」 (leasing objects) 。 (「臥室」的出租，由於方式很多，牽涉亦廣，如二房東、多人合租、水電煤費共付等，往往依特定情況決定。)
本文目的提示「租房」、「出租」過程，所須注意「 法、理、情」事宜概略。希望讀者能認知內涵，並熟悉英文術語，得以運用。由許多案例可以証明，對法規的無知或忽略，可使人蒙受無謂煩惱和金錢損失，不可不慎。
「房東、租契、租戶」關係
美國全國 65% 的居家屬於租戶，近年經濟萎縮，承租率更趨上揚。「租賃」是一個嚴肅的法律行為 (landlord-lease-tenant relationship)，具備三大特性：(1) 當事人間的「私人契約」行為 (private contract)。(2) 雙方使用房產時牽涉到各級政府所定之「土地使用法」(land use)。(3)接受各地方單位(衛生局、水電煤氣公司、工務局、檢察處)等所規定的各種權利、義務、限制、和處罰 (various codes and regulations)。大致來說，只要在「理、情」兩層面，日常多讀、多聽、和多問租賃有關的「法律」資訊(如日報、週刊、電視、鄰居)，並依下列「法」的要領做，「家有恆產」的「美國夢」 (American Dreams)應能順利達成。
租賃關係的十環節
自房東和租戶間「私人契約」角度，租賃時從準備到終止的整個過程，可以概分為十段環節 (10 procedural checkpoints)：(1) 房東的清房待租，(2) 廣告招租，(3) 租戶的實地看房，(4) 簽定房契，(5) 交屋換主，(6) 期中修護和租戶違契，(7) 期滿續契或終止的認定，(8) 房契終止後交屋檢查， (9) 房東在定期內以書面提出結帳報告，(10) 依「理」或依「法」求償。
房東第一階段 (清房)，必須做到完全合法 (如水電煤氣的絕對安全）外，還須滿足社區的「標準」，如垃圾箱的置放和清理，屋牆顏色的保持和觀瞻。第二階段的廣告招租內容，雖然僅是無法律效用的「邀約」(invitation) 手段，在法院爭訟時，卻可能變成無謂的「可信度」(credibility) 爭論，因此以平實為要。
第三階段以下，都可先依「法」，後從「理」，再講「情」，它們間環環必相扣，否則節節可生枝，只有小心，方可無憂後患。其中第六階段(期中修護和租戶違契)是「租賃」間的大地雷，第八階段 (房契終止後交屋檢查）是主觀上評斷「善、惡」的導由，將分別討論。其他幾階段可以一般原則提示。
租賃的法律行為，一切登錄
人生病進入手術室開刀時，器官愈剪愈短、愈小，目的是除病根；反之碰到租賃過程，能細列時，越加越長，以杜後患。由於租賃是法律行為，雙方的任何同意事項，只要不違背法規，應不厭其煩登錄在房契 (或另備文書）之內，並由雙方簽名 (或填上姓名的首字母initials)。
在法治社會，一切溝通是前憂「空口無憑」，後慮「賴皮或假據」，故均以「必要上法庭時為有效」的書面為記錄 (legal documentations)。 房東與租戶間的「 有效溝通」字據必需同時滿足形式和內涵上的五階段考量：(1) 合法的租賃行為 (tenancy)；(2) 完整的書面記錄 (complete records)；(3) 法庭上能被接受為証據 (evidence admission)；(3) 確認為「法律事實」(legal facts，如收受的支票，代表「正常付租」行為)；和 (5) 法院能據以解除法律上的爭論 (resolution of legal disputes) 。
雙方在初訂房契、交屋、或其後增補條款(包括續契) 時，最需注意書面記錄的完整。一般而言，房東往往借用市面上可買到的「現成房契」（form lease），再另加自訂的「附帶條款」(attachment 或 exhibit ) 讓租戶簽約，這時租戶也可要求給予時間，以便研讀和諮詢他人。對現成房契，因其通用性質，僅需瀏覽之；但對附帶條款必須逐條了解才可接受。同時，租戶也可準備自己的條款，與房東討價（negotiate）以便合約增修後，雙方正式簽契。如果現成房契和附加條款，有衝突牴觸時，必須註明「以增補條款」為準。
下列九項可以成為一般增補條款的主要內涵，有賴雙方事先澄清：(1) 租期的起止，(2) 地產稅和社區收費 (如垃圾的收集費用）的負擔，(3) 水、電、煤氣費的帳號歸屬和支付，(4) 租金的支付期限和過期罰款，(5) 訂金數和其保管及歸還程序，(6) 租期截止前的解約限制，(7) 房產的修護和通知（包括房客是否可以自修、改裝、或更換牆壁顏色），(8) 租期滿後如何交接，以及 (9) 任何房契內容的修改，必須以書面並由雙方簽名。凡此都是私人契約行為，務必週全考慮、記載，經過雙方同意簽字後生效。在司法程序上，這些登錄資料如果能夠完全「自我表述」 (document speaks for itself) ，可以避免許多租賃的糾紛。目前絕大多數的租賃訴訟，都由於當初定契時，草率從事所致。
租戶守契的五種型態 :
理論上，租戶搬入以後，依契約所定條款居住，與房東間不應有所瓜葛。事實不然，由於承租理由、身分背景、財物觀念、起居習慣等五花八門，問題經常層出不窮。大致上，純以守契行為而論，租戶分為五類
- 最好的「善始、善終」型（從進駐到遷出、一切如契圓滿）；
- 次好的「善始、惡終」型 (期滿時遷出，有待清理) ；
- 中等的「善始、中斷」型（期滿前，提出各種理由遷出）；
- 不良的「善始，陽春」型 (繳費三月，其後拖拉或拒付）；
- 詐欺的「始騙、白住」型（假支票為押金，其後拖拉、積欠、或拒付）。
依保守估計，百位租戶中，最好的不過 5%，次好的佔絕大多數，中等的次之，不良、和詐欺的共佔 8%。換言之，不管種族、膚色、性別、年紀，租戶之型態，在定契前，殊難預測。房東的「頭痛」(head ache) 也就出自「市場通象」之內，不足為怪！
房東修護和租戶違契的處理
依據房契和地方法規，房東有某些修護的義務。主要的包括：冷氣機、熱水器、暖氣系統、下水道、和門窗屋頂。理想上，房東要有固定的專人隨時檢查修護，成為「法、理、情」兼顧的「好房東」。房東本人也須儘量到場，從中學習，可以及早認知租戶的善惡型態。
就租戶違契的處理，房東須要先以「情」的耐心、和「理」的諒解，與中等以下的「壞租戶」溝通，並記載過程作為書面証據。情、理無助時，只剩「法路」一條：立即以書信通知租戶(必需簽收)─其行為構成「毀約」(default)，須在限時內校正，否則將依契約條款 (包括訴諸於法) 以為救擠。此外，房東在收回房產時，最好全面照相存証，並在定期內（通常 45 天），就先前保証金，製作明細的結帳報告，寄交租戶。否則，必須依法全數歸還。致於雙方如何向「小額求償法庭」(small claim court) 提出補償訴訟，請參閱後續專欄。
案例的癥結及化解
依據前述租賃及房契的通則，不難找出前述六個案例的四大癥結及化解趨向：
第一，房契上義務條款的明確度問題：條款的語意含糊，或遣漏待補，致使不良租戶 (案例二)，在「吃定」房東前題下「能拖則拖、能騙則騙」拒繳房租。也許待房東提訴，他們還得到一個月以上的「搬家緩衝期」。同理，房東 (案例三）可以「吃定」老中新移民，以為對他莫可奈何！此外，房客搬走時，順手牽羊，拿走屋中原有裝備。這是典型的民事侵權，和連帶的刑事偷竊行為，如果房契條款確切，房東很可「雙管齊下」，使他就範、賠償。
第二，維護修理的情、理、法溝通步騵：許多芝麻小項的補修，雖然依「法」(房契）有其歸屬。但確實施行，往往有違常「理」。(如換裝火警器的電池，成本是三元美金之內，但要找商業專家，從查看，再出外買貨，然後回來安裝，前後三小時工錢將上百元以上)。類似案例一的公寓託管出租及修護後，在依法先聲的主張下，自己必將首當其衝「蒙難受災」。換言之，房契之主、客雙方，如以「情出於己」的感同身受，都會主動自發的「修修補補」那些小事。 其後有何要求，對方也必以「理」回應，即時完成。換言之，所謂「仗法凌人」(righteousness) 早晚會陷入「斷崖」的煩惱，可不慎乎？
第三，常態磨損或消費的誤判 (misattribution of wear and tear doctrine) : 房客居住期間，有依「法」(契約)、循「理」(一般準則)，遵從維護設備的責任。同時，某些裝璜或設備，又容許正常使用下的磨損或消耗。但是，許多房客往往以對「個人」有利前提出發，以「理」(社區或 商業習慣) 為準的「常態磨損或消費」條件。譬如，退租時對地毯的磨損、弄髒、和破爛，前者可宥，後兩項是違契結果，須作賠償。簡言之，房客搬空時覺得該屋「可租」，並非房東和一般標準認知的「能租」；可以預言，兩者差距往往有賴來日對簿公堂時釐定。不幸的，案例四房客也許認為髒亂是常態，房東簡單清理後，即可出租，殊不知他觸犯了嚴重的禁忌！
第四，房東不可「越俎代庖、自行執法」。前段通則內已經說明，租賃關係同時受三種法規 (私人契約、土地權法、行政和商業法）的限制和保護。因此，案例五房東把房客的電源及供水切斷，不但違反房客與電力公司和水利公司的合同，同時也違反各州有關租賃關係中，房東不得自行執法的限制。同樣的，一般州法規定房東對房客在解契時有結帳的責任。否則房客可就房產視同「完壁歸主」，原有保証金也就得以 分文不減的悉數收回。很顯然，南卡房東也從此學得了「不理不睬」的後果。
總之，在西方社會生活，一個非常重要的銘言是：「對法律的無知或忽略，無可言恕」 (Naivety or innocence is no excuse)。依此前提，多少新移民倒楣「受災、遇難」， 誠為可惜！
華人刻苦精神，人人可為:
最後，案例一的疑問有廣泛的涵蓋：誰可用房地產作為儲蓄、投資、養老和遺產的選項？謹以一位從寮國帶兩個 (五、七歲) 幼兒，無依無靠，語文不通，身無分文的華人寡母，25年打拼後的成功喜悅，作為答案。
這位(寮國媽媽) 從越共槍彈追殺中，在海洋漂了十天，僥倖被救由泰國轉送美國，落地在邁阿密鄰近的小城。初到時當掃地工人，住在教會地下室，母子相依為命。為了孩子的教育和前途，她上夜班、從11點到次日6點鐘，在十字路口的麵包店獨自從捍麵到烤成麵包，獨當一面，6點鐘後，再由主人接班，對外提供早點服務。她每天除了在晚飯前後幾小時內，與孩子相聚、叮嚀用功外，就是日班清掃，夜班烤麵包。所有收入僅可供孩子衣食和教育。
七年後，主人準備退休，她把所有積蓄兩萬美金，以先期款 (down payment) 給主人，生意房產一併頂過來。每月除了付房產及其他開支外，所有節餘儲蓄起來，從事房產的購置。如今，那十字路口的三邊建築和生意都是她的成果，如今仍然經營麵包店 (且擴充販賣冰其淋)，老大掌管對門的加油站，老二負責左邊的雜貨店。目前孩子都成婚，各有自己的房，母子三人有多間房舍出租。講起過去辛酸，老媽媽的笑臉上掛著淚水，談到目前資產的經營，她又是那麼興奮和自豪。未來，對她是那麼有信心、肯定與可期。子孫有福，其來有自。筆者當時傾聽，也不禁熱淚盈眶，感懷華人母親的刻苦偉大，莫此為甚，也為她當初作了至今仍奉行不渝的抉擇─「投資房地產」佩服不已。
