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??一季度以來中心城區50平方米以內小戶型的二手成交均價約80.4萬元/套，低於去年同期水平，且交投活躍度低。

??中心四區小戶型行情速遞

??天河區：根據滿堂紅數據顯示，近期天河區小戶型二手房成交均價為24774元/m2，議價空間約為3.7%，相比去年同期的2.2%有明顯的上升，占全區成交量的16.9%，成交量同比去年同期減少接近三成。

??越秀區：在名校效應強的越秀區，近期也有小戶型的筍盤放售，租金回報亦不錯。根據滿堂紅數據顯示，近期越秀區小戶型二手房成交均價為27627元/m2，議價空間約為5.5%，相比去年同期的5.1%略有上升，成交占比約為29.7%，成交量同比下滑接近四成。

??荔灣區：合富置業高級營業經理劉兆洪表示，即使是商業發達的中山八和老西關附近，近期也有回報理想的小戶型筍盤出現。如靠近周門的中興苑，有一套40平方米的筍盤以70萬元的筍價放售，帶傢電出租，租金可達2500元/月左右，租金回報超4%。

??海珠區：據中原地產新港西五分行高級營業經理周紹群介紹，在今年1~3月，新港西板塊的二手小戶型單位成交量一般，約占總成交量的兩至三成。但同時，小戶型單二胎房屋買賣位的放盤量較大，業主放盤價比市場價格高約5%，同時其心態不太強硬，可以有5%~10%左右的議價空間。“如業主急賣，最終成交價比市場價格低約5％~10%，如非急賣，則可與市場價格基本持平。”

??買傢方面，由於現時公寓單位選擇性多，導致投資客數量減少，自住型買傢居多，並且多青睞“剛需”兩房單位。一般小戶型單位的成交時間需約3個月左右，如超過半年未能成交，不少是因為業主不願意降價，或是該放盤單位正在放租，買傢看房不方便。或是買傢持觀望態度，期待新的房地產政策出臺，以影響樓市走向。文/表：記者王雯倩

??市區板塊的小戶型向來是房產投資者的心頭好，因為此類物業的總價不高，而租金回報率穩定，並且物業抗跌能力強。不過，記者近日在天河踩盤時留意到，部分地段優越的小戶型，似乎陷入瞭無人問津的尷尬，個別小戶型二手房源的放盤時間甚至超過3個月。據中介人士透露，由於現時二手房行情尚未回暖，帶有優質學位的小戶型二手房尚且有傢長客捧場，而普通素質的單間或一房一廳，行情並不樂觀，市場上的房產投資客並不如預期多。

??各區成交兩極分化

??據合富置業成交數據顯示，今年年初中心城區小戶型成交的熱點還是主要集中在天河、荔灣以及海珠等區，越秀因教育資源集中，帶名校學位的小戶型價格走勢跑贏大市升幅，甚至部分樓梯小戶型學位房單價超過電梯樓單價，但投資客對此類物業的關註度較往年下降不少，促使越秀小戶型成交占中心城區成交份額從去年年初的兩成下滑到今年年初的一成多。白雲區小戶型交投熱度則與去年同期差不多。

??合富置業市場經理梁燕明表示，今年年初，中心城區面積在50平方米以內的小戶型二手房，約占整體成交的一成多。與去年同期的兩成多相比，小戶型交投活躍度並未恢復到去年同期水平。原因在於，一方面整體市場交投氣氛雖然自“9·30房貸新政”後有所回升，但仍未回升到去年年初的水平，小戶型物業的交投行情自然未能擺脫大市的影響。

??另一方面，由於去年年中以來交投淡靜的影響，持有小戶型的業主因價格還不到心理價位，即使有意出售的業主還是主要選擇以租待售的方式，等待價格升至合理價位才出售。因此，造成市場上這類小戶型物業的放盤亦不及去年同期多。

??不肯降價熬成“賣剩蔗”

??“由於自去年年中開始，二手樓價波動幅度較小，走勢相對平緩，因此，小戶型的整體價格並未如之前幾年那樣大幅波動。”

??梁燕明指出，從今年年初中心城區小戶型二手成交均價來看，面積50平方米以內的二手小戶型成交均價約80.4萬元/套，低於去年同期水平。

??滿堂紅市場部研究員劉鏡棠表示，目前市面上放盤時間較長但未成交的小戶型單位，主要以在租放售的單位為主。其中較為典型的如麗晶華庭某44平方米一房一廳電梯樓中層單位，北向，業主放盤時間為2013年10月，放盤總價為實收139萬元，且業主要價堅定，單價約為31555元/m2，高於當時市場成交均價2.7萬元/m2，房產證出證未過五年，帶租約出售。至2014年9月，由於市場明顯轉淡，業主將底價降至實收135萬元，而直至目前為止，該單位仍未售出。

??“此類單位一直未能售出的原因隻要是業主對於物業價格的心理預期相對較高，對於後市亦較為樂觀，且放售心態並不是十分濃厚，多數屬於可賣可不賣的狀態，從而造成因售價偏高而未能成交。”據劉鏡棠介紹，此類“長壽盤”一直未能成交的原因是價格偏高，因此如想盡快售出物業，降價是最重要的手段。

??目前放盤時間較長、不太讓市場受落的小戶型物業，原因大多都是價錢方面的因素，若業主放盤價遠超市場可承受價位，或是買賣雙方協商好價格後又反價，則較難在短時間內賣出。

??記者視點

??小戶型長線投資依然看好銀行信用貸款部二胎年息

??購買中心城區面積在50平方米以下小戶型物業的買傢當中，短線投資客僅占4%，而去年同期這類買傢曾一度高達9%。約一成多的買傢則是買樓收租的長線投資客，而現時超過六成購買小戶型的買傢是首次置業人士，手中預算往往不高但仍希望在交通便利、生活配套完善的中心城區置業，才選擇總價不高的小戶型作過渡型置業之用。此外，現時還有接近兩成購置小戶型物業的買傢，屬於二次置業人士，原本已有居所但出於學位等方面的需求而購置中心城區的小戶型物業。

??物業投資收益包括兩方面，分別為物業自身的價值及租金收入。物業自身價值方面，由於市場供應量相對較少，而需求量相對較大，小戶型單位相對於其他戶型來說依然擁有較強的增值保值能力；租金收入方面，雖然租金回報率近年來是一路下滑，但小戶型住宅租金回報率依然是最高的，相對於其他戶型來說仍然有較明顯的優勢。

??現時中心城區內放售的小戶型筍盤當中，依然能找到純租金回報率高達3.8厘甚至4厘以上的物業，投資門檻還不到100萬元，依然適合預算不高但希望獲得理想回報的人士選購。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-30/07255988088385846428153.shtml

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