老廠房的商業藍海：京糧騰退土地淘金樣本

　　田國寶

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　　2017-11-20

　　田國寶

　　在北京市丰台區南苑植物油廠原址上，15棟保障房接近封頂。北京市住建委11月9日組織了「工地開放日」活動，旨在讓外界進一步了解北京市保障房的建設情況以及北京中心城區人口疏解等方面成果。

　　丰台南苑植物油廠保障房項目是由北京糧食集團下屬的京糧置業利用自有用地建設的安置房，主要為西城區白紙坊、光源里、菜園街、棗林南里等棚戶區改造項目提供安置房。項目總佔地205.1畝，其中建設用地115.94畝，總建築面積39.93萬平方米，將建成2595戶定向安置房。

　　項目用地原為京糧集團所屬的南苑植物油脂廠和香油廠土地，根據北京市主城區「退二進三」（退出第二產業，發展第三產業）的產業疏解政策要求，原來的工業、倉儲等產業將逐步退出，騰退出來的土地將主要用來發展符合北京市產業定位的新興產業和建設保障房項目。

　　隨著京津冀一體化不斷深入和北京市新規劃出台，在「退二進三」的基礎上，一些不符合北京定位的產業也將逐步向外轉移，而這些騰退出來的巨量土地，不僅為北京發展新興產業提供了載體，同時也為土地持有者帶來巨大商機。

　　京糧的不動產版圖

　　作為北京市屬糧食企業，京糧集團承擔著北京市糧食供應的主要任務，多年以來，其在北京市轄區內積累了大量的工業、倉儲用地，隨著京糧集團「三進三退」戰略（退出城區進郊區，退出北京進全國，退出城市進糧食產區）不斷深化，北京市內儲庫、麵粉廠、油脂廠等產業搬遷后，騰出來的土地成為京糧集團構建主業之外新興產業的重要支撐。

　　京糧集團董事長王國豐介紹，京糧集團堅持疏控並舉、進退有序，合理規劃騰退出來的在京土地資源，加快向符合首都功能的民生保障、文化創意、旅遊養老、電子商務產業轉型，借勢推動集團糧油產業的轉型升級。

台北汽車借款　　在保障房建設領域，目前除了南苑植物油廠保障房項目，京糧集團旗下位於海淀區的田村路43號的保障房項目也已經開工，項目佔地150畝，建築面積24萬平方米，預計能夠提供2500套保障房，兩個保障房項目均計劃在2019年底前完工。

　　南苑植物油廠保障房項目負責人介紹，項目實行定向安置，性質類似於經濟適用房，棚戶區改造居民獲得貨幣補償后，自由選擇是否購買項目房子，房屋價格是每平方米19800元。

　　另外，京糧集團在北京門頭溝、昌平、密雲、懷柔、延慶等區的騰退土地，也將用來規劃建設成保障房、棚改安置房和共有產權房等，京糧集團方面介紹，目前還有3個保障房項目正在啟動。

　　王國豐介紹，除建設保障房項目外，京糧集團也積極利用騰退出來的土地開發文化創意產業園、酒店等項目，目前位於南二環的大魔方文化產業園即是在保留原有廠房格局和元素的基礎上改造而成，項目以文化創作、展示、辦公為主。

　　同時，位於丰台南苑的京糧電子商務產業園區也已投入使用，佔地145畝的大紅門文化創意產業園區正在籌建。京糧集團還計劃與北京亦庄開發區、河北廊坊市共同打造糧雲數據中心和特色數字產城項目，並開始重點布局新興產業園區。

　　在酒店領域，目前昌平和延慶的麥穗酒店已經開業，房山良鄉、長溝和懷柔的酒店在建，京糧集團計劃逐步打造出包含精品酒店、城市酒店、快捷酒店等不同等級的酒店矩陣，結合當地環境發展旅遊、健康養老產業。

　　在商辦地產領域，目前京糧集團旗下有京糧大廈、京糧廣場、古船大廈等項目，同時還與大連一方集團合作開發建成龍德廣場項目。

　　去年9月，京糧借殼珠江控股（000505.SZ），獲得上市平台。京糧集團人士透露，最初京糧集團計劃把不動產經營業務整體打包注入該上市公司，但是由於政策原因作罷。

台北汽車借款　　盤活存量

　　京糧集團方面透露，項目建築面積為256239.71平方米，保障房售價為1.98萬元/平方米，照此計算，該項目貨值約為50.74億元。

　　這些土地由京糧集團利用自有土地開發建設，但由於建設用地必須履行出讓程序，2017年5月，北京市國土資源局以劃撥形式完成了土地的性質轉變和出讓。

　　這類土地不佔用北京市土地指標，一定程度上緩解了北京人口疏解政策和土地供應緊張的關係。對京糧集團而言，其盤活了存量土地，使得原有固定資產獲得升值，項目中配建的商業、養老等經營性物業，可以貢獻長期穩定收益。

　　京糧集團財報顯示，截至2017年第一季度末，京糧集團不動產經營業務在集團營收佔比為5.24%，卻為集團貢獻了23.73%的毛利潤。而2015年、2016年這一比重分別為13.31%和18.83%。

　　北京市住建委人士告訴經濟觀察報記者，「十二五」期間，北京市累計建設了13.2萬套保障房，「十三五」期間還將繼續建設4萬套，北京市共有7家市屬國企參與，累計建成9個項目，均利用自身「退二進三」騰退出來的土地建設。

　　老廠房的商業藍海

　　改革開放以來，北京市經濟獲得大幅度增長，數據顯示，從1981年到2010年間，GDP年均增幅達到10.55%，高於全國9.88%的平均水平，但隨著人口、資源、環境以及宏觀經濟的變化，2011年以來，北京市經濟增長速度趨緩。

　　在中央提出轉變經濟增長方式的背景下，北京市率先提出以「退二進三」為主要內容的產業結構轉型升級，首鋼、北京焦化廠、二熱等高污染、高能耗企業搬遷關停，第二產業企業逐步向六環外和周邊區域擴散。

　　京津冀協同發展戰略提出后，北京市產業疏解進一步加深，隨著雄安新區宣布成立、北京市新總規出台，在「退二進三」產業疏解的基礎上，不符合北京城市定位的產業也將全部向外遷移，北京產業結構升級轉型進一步向高端聚集。

　　北京市2016年財政預決算公告顯示，2016年財政收入九成來自稅收，其中總部企業為北京貢獻了三成以上的稅收收入，單位土地創造的財稅收益成倍增加。

　　傳統產業退出，騰退出大量土地資源，北京市國有企業和在京央企首當其衝。

　　北京市一家國企負責人透露，這些騰退的土地主要集中在傳統工業、農業、物流台北汽車借款、批發市場等領域企業手中，首鋼集團、首農集團、金隅集團、建工集團、京糧集團、首開集團、首創、北控、京能集團等傳統第二產業企業手中擁有大量土地資源。

　　例如，首鋼集團僅首鋼石景山老廠區佔地面積就超過萬畝，首農集團旗下農場、養殖場等土地資源超過10萬畝，建工集團和金隅集團旗下各類建材企業、京糧集團旗下糧油加工企業和糧庫等企業老廠房也有規模不等的存量土地。

台北汽車借款　　按照北京市政府統一規劃，這些騰退出來的土地，一部分用來保障民生，開發自住房、安置房、公租房等保障性住房，一部分在原有基礎上發展各類符合北京市定位和產業政策的創意產業。