法律漏洞 轉手獲利 免繳半毛稅
容積移轉、獎勵這樣做▲「台北好好看」造就小公園，建商可享3至10％的容積獎勵。（本報資料照） 
容積移轉、獎勵這樣做▲台北市迪化街古蹟的地主，適用「容積率移轉」作為補償，圖為大同區著名的《黑美人大酒家》。（張鎧乙攝） 
容積移轉、獎勵這樣做▲經過容積移轉後，台北市亞太會館原址將可從目前的12層樓「長高」到24層樓，圖為亞太會館建築工地。（張鎧乙攝） |
國稅局官員說，目前較常見富人利用容積移轉來規避遺贈稅的避稅案例。因公設地贈與子女免贈與稅，曾有建商購買公設地後贈與給子女，子女再轉贈給地方政府，換取容積獎勵。子女取得容積後，再與父親合建，最後取得上千萬元的售屋款。國稅局發現此種取巧移轉財產的方式，已依實質課稅原則來課稅。
都市建地稀少、寸土寸金，不少業者將腦筋動到提高「容積率」上，藉容積獎勵措施，收購道路用地、古蹟等取得容積權益，再轉手將容積移轉、高價賣給開發商，讓小巷道也可蓋出摩天大樓，讓建商賺更多。財政部表示，容積移轉，屬於「權利」買賣，要課所得稅，企業則有營業稅、營所稅問題。
目前政府有不少容積獎勵措施，是目前建商趨之若鶩的熱門「鍍金術」之一。建商先低價購買冷門地段的古蹟或公共設施保留地，捐贈給政府後取得容積率，再將容積移轉到燙金地段的建案上使用，一來一往之間獲益可觀，但卻幾乎不用繳稅。
財政部官員表示，移轉容積，並非真實的土地或房屋的買賣，屬權利的交易，必須就取得的對價申報繳納財產交易所得稅，沒有課徵土地增值稅、奢侈稅等問題。企業若因容積移轉取得代價，也必須開立統一發票並繳營業稅。
不過，依照「古蹟土地容積移轉辦法」或「都市計畫容積移轉實施辦法」捐出土地、取得容積權益的原始地主，賣出容積的獲利，可百分百減除成本費用，等於免所得稅。第二手之後的容積買賣，獲利才要課所得稅。
也就是說，業者先收購古蹟、公設保留地後，捐地給政府換取可移轉容積，再自建或出售容積給其他建商賺取的暴利，不必繳所得稅、土增稅和奢侈稅等，儼然形成暴利者逃漏稅的超級大黑洞。
「容積移轉，現在實際幾乎沒繳稅。」不動產業者指出，出售土地與房屋要到地政事務所辦理產權過戶手續，地政事務所依規定要將出售不動產的資料通報國稅局，一漏報國稅局就查得到。但是，容積買賣又不用登記，除非是必須揭露重大訊息的上市公司，大家根本不會乖乖自己去申報繳稅。
社論－容積移轉政府主導 讓利益歸於全民
曾經為了解決古蹟保存、公共設施保留地的公益與私利爭議問題，而推動的容積移轉，在運作十多年後，現在回頭檢討，卻發現弊病百出；如今變成是只見私利破壞都市計畫、暴利製造社會不公不義等負面效果。現在，是到了該全面檢討這項政策的時候了。
容積移轉是指都市計畫區域內，某些未用完或使用的容積率，可透過一定的程序，移轉到另一處基地使用。原始目的是為了解決許多古蹟、文化保存建物的地主，因受限無法改建及使用其容積率，導致權益受損，因而允許使用容積移轉方式保障其權益。後來則增加可使用在公共設施保留地上，允許地主買賣其容積，以加速公共設施土地的取得。
此政策實施十多年後，雖然的確解決部分問題，但卻因私人容積移轉的不透明，讓部分建商及專業炒作容積的買家，透過容積買賣獲取暴利。其方式就有如囤積炒作土地者一樣，只要有門道者能事前取得容積在手上，除了坐等公告現值調漲的利益外，也伺機賣給其它需要者；由於價格不透明、缺乏公開市場，這個只由少數炒家掌握的市場，就能得到高額利潤，而且因買賣不透明，大部分獲利都能不必繳稅。
雖然法令對容積移入地區，有最高不得超過原容積率三到四成的限制，但這個寬鬆的規定，讓許多已是高密度發展的地區，持續移入更多容積，導致當地引入的人口與使用強度超出原都市計畫規畫，公共設施過於飽和、生活品質下降。其結果就是少數容積玩家得到暴利，但不良後遺症與外部成本，卻全部由民眾承受。
如果再配合缺乏標準、處處皆有的容積獎勵，且讓獎勵的容積率利益又全部歸於建商，其結果就是典型的社會不公與不義！難怪都計學者會痛責現行的容積移轉與容積獎勵，簡直是一個「超完美圖利制度」。
除了容積移轉與獎勵創造的不公外，現在許多都市計畫地區，如果因政府的新興公共建設，導致容積率可提高，使用強度增加，這些利益也是全部由地主獲得，坦白說，這種政策邏輯，道理上實在說不過去。經建會計畫成立容積銀行，希望把這部分的容積利益歸公，就是為了矯正其弊。
從學理上來看，容積率與電信頻譜一樣，都可視為一種「公共財」，政府當然不可能、也不必全部抓在手上，變成自己蓋房開發、自己搞電信事業；但這些「公共財」分配出去讓民間經營時，除了要注意到市場效率外，更一定要掌握到社會公平與公益原則。政府成立容積銀行，除了掌握增額容積外，也可作為容積移轉的買賣中心，這種方式應可矯正目前增額容積利益歸私、容積移轉買賣不透明的弊病。我們認為這項政策，不論由提高市場透明度、發揮社會公平正義的觀點來看，都值得支持。
此外，我們也要建議，在容積移轉改由「政府作莊」後，對某些有高於現有容積需要的地區，只要政府評估不影響當地的都市品質，政府其實也可額外出售容積，以所得財源挹注政府財政，利益歸於全民。政府既能終結容積移轉私人化的弊病、矯正容積利益歸私的不公，又能增加政府財源，可謂一舉數得，何樂不為？
目前有建商所開辦的報紙報導說，政府獨賣容積，會助漲房價，藉此反對此政策。不過，我們要嚴正指出，一個更透明、公開的容積移轉，相較於不透明、只掌握在極少數建商、玩家手上的容積移轉，按理會讓價格下降趨於合理。更何況，別忘了，現制的所有利益都歸少數建商、玩家，但政府作莊的利益則是歸於全民。何者較佳，不言自明。期望政府能堅定立場，不要受建商及其媒體的威脅、挾持，讓政府的公辦容積買賣及容積銀行政策盡速落實吧！
養容積等增值 3年賺1倍
容積移轉這樣做(資料來源：內政部營建署) |
容積移轉增值潛力驚人！持有台北市大安區等精華區公共設施保留地，除每年賺政府公告現值十二％至十五％左右的調漲空間，容積本身還可增值，玩容積的大咖，三年就可賺得一倍以上的價差，獲利驚人！
蔡姓土地開發老手指出，以大安區公設保留地市價由前年公告現值一五○％，暴增至今年公告現值一八五％，加上政府年年調漲公告現值幅度計算，投資客三年前若持有二億元容積，今年出手所賺的價差高達一倍。
以公設保留地的容積移轉淘金，獲利往往不遜於土地交易，去年便有一位原本在新竹鄉間種菜的老農夫，一直不知道父親留有遺產，直到土開業者找上門，要以每坪一二○萬元買其名下中山區的公設保留地，他才驚覺自己身價逾億。
「玩容積，不但要懂得操作眉角，還須資金雄厚！」黃姓土開業者說，容積交易不能向銀行貸款，還須有「實力」解決遭占用等疑難雜症，不是一般人玩得起的，但是跨過門檻後，只要眼光精準，獲利可是嚇嚇叫！市場大咖有土開業者、掮客、甚至地方民代，一個人一年做數十億生意不稀奇。
近期容積交易最熱絡的區域非五股莫屬，去年交易量占新北市總量八分之一左右，容積價從前年的一二○％飆漲至今年的一八○％至二○○％。
蔡姓土開老手說，玩容積有三種人，一是大尾、Ａ咖，這種人有雄厚資金，透過容積增值與政府調升公告現值，兩頭賺，買了就放個兩、三年等增值，像是台北市政府目前只開放十五米道路可以容移，但因十五米道路可容移量日益減少，早就有投資人以公告現值十五％至卅八％，低價買進八米、十二米道路用地，等著未來開放移轉，容積售價一飛衝天，狠狠賺上一筆。
小尾些的投資客，資金不足，先付訂五十％，另找到買主，由真正買主付尾款，自己只賺價差。最後一種人，專門做掮客，賺佣金，但做容積掮客，要比仲介土地賺頭大。蔡姓土開老手指出，中永和容積行情約公告現值七八％，一筆交易若是公告現值達一億，實價交易價僅七八○○萬元，但佣金是以一億的一％至二％收，掮客完成交易，獲利高達二百萬元，但土地交易多只能以交易價一％抽佣，相形之下就遜色多多。
專家解讀市場機制 建商怕揭露成本 反對公辦移轉
容積移轉未來將納為政府統管，引發正反不同意見。曾擔任過台北縣城鄉局長的新北市府參議李得全指出，地方政府也應建立一套容積移轉的機制，把移出、移入做一個總量管制，例如板橋區靠近捷運周邊，可以將容積移轉放寬上限；如果公共設施較缺乏之處，可以把容積移轉降到二至四成左右。
他認為，政府應該將資訊公開透明化，建立完整的「供需市場」，建商、掮客害怕揭露成本，不想讓外界知道賺太多錢，因此抱持反對立場。
李得全表示，容積移轉由建商或是掮客，以市價的二至四成，購買冷門段的公共設施保留地來捐贈，再將容積獎勵移轉到建案上使用。由於資訊不夠公開透明，到底買賣價是否合理，值得商榷。
他表示，官賣容積可將容積率的「供需情形」公諸於世，就好像房地產賣賣實價登錄政策，將資訊公開透明化，不易被賣方漫天要價，一切回歸市場機制，才不會被中間人剝削，按理而言，這項政策應該可以獲得各方支持。
李得全強調，反對者希望資訊越不清楚越好，建商的成本不希望被外界揭露，掮客也不想被知道賺了多少差價，簡單來講，就是「不想讓人家知道賺太多錢」，猶如當初反對實價登錄政策一樣。
舉例來說，台北市至九十八年為止，仍有九○四.九公頃未取得公設保留地。其中，道路和公園綠地二類有近八十七公頃。都發局試算，如果這八十七公頃全部以容積移轉方式取得，將創造超過二九七公頃的樓地板面積，大約是八棟台北一○一的坪數。
北市都發局說，這類取得公設用地產生的容積不在原有都市計畫內，若不設定上限，導致過多人口移入，將影響生活品質；而不規定接收基地，移入的地點就很可能只集中在高房價地帶，以利建商利潤。
新北市城鄉局人員也指出，如果建商堅持私下買賣容積，維持所謂的「市場機制」，那低買高賣的容積，就應該交由全民共享，而不只是圖利的工具，這才合乎公平正義的原則。
學者痛批容積獎勵 公共財變私有財 建商暴利
針對台灣容積率問題，學者批評聲浪不斷，淡江大學建築系系主任黃瑞茂則說，容積獎勵在台灣，已變成超完美圖利的一種手段與工具；政大地政系教授張金鶚表示，容積為公共財，政府不能如印鈔票一般，隨便增加容積。
張金鶚指出，目前容積移轉與容積獎勵確實有改革的必要，因為容積是公共財，涉及都市環境品質與公共設施承載能力，而政府就像印鈔票一樣，隨便獎勵容積，這樣只會造成通貨膨脹，後遺症將很大。
此外，張金鶚強調，現在政府用停車、開放空間等獎勵建商容積率，根本是慷他人之慨，就拿建商為獎勵容積而蓋公園，不同的地區應有不同的標準，且這些建商往往蓋的公園都是「假公園」，一年半後，公園就改成大樓，最後損失的還是民眾。
黃瑞茂指出，容積原本是針對一些公共利益有所助益而提供的獎勵，但事實上，許多容積都對公共利益沒有好處，導致容積變成超完美圖利的一種手段與工具。
黃瑞茂指出，容積獎勵成了一種「給定的」東西，好像還不能不給，沒給就不對，就是反商一樣，透過主管機關的營建署和地方政府「腦力激盪」，不斷衍生出不同的獎勵名目，其不是為了公共利益而出發，而是替都更案創造更多的利多。
黃瑞茂舉例說，可以直眺淡水河與觀音山的淡水小白宮，是文化部指認的「文化資產世界遺產潛力點」，但即將進行都市更新計畫公告淡水小白宮坡下的開發案，新北市政府卻同意建商以「沒有作為」為由，將基地預定地旁的公有地納入都更範圍，藉此獲取最大的容積獎勵，然而，容積獎勵後的二十七樓層高的建物，卻擋住了後方小白宮的景觀，他質疑，「這樣公有地配合都市更新，到底創造了怎樣的公共利益？」
他呼籲，容積獎勵應回歸都市計畫，且容積的給予需看公共價值，不應當做為處理地方勢力、利益分配的「無本」手段。
容積訂價 將設公式
內政部研商讓捐地換容積的管道落日，屆時建商想增加建物容積，只能向地方政府買，但何時落日？營建署長葉世文昨（3）日表示，須待政府出售容積價格公式拍板後，才會明朗，目前持續和業者溝通中。
葉世文於農曆年前提出捐地換容積將設落日條款，消息傳出後，引起各界關注。他表示，現行建商要讓建物增加容積（移入容積）可循兩種管道，一是向民間購買公共設施保留地捐給地方政府以換取容積；另外也可直接向政府購買。
葉世文說，公共設施保留地理應由政府編預算徵收，由於政府沒錢，民眾在政府徵收遙遙無期下只好把地賣給業者，業者經常只以公告現值一、兩成買下，然後捐給地方政府換取容積，外界批評其中有暴利，因此內政部才決定讓這項措施在一定期間後落日，未來業者要買這類容積（移入容積），只能向地方政府買，由政府做莊，不會再那麼便宜。
葉世文表示，這消息農曆年前經報導後引來不少關切，建商擔心未來跟政府買容積會更貴，依內政部規劃，未來容積的訂價會有一套公式，這套公式目前在商議階段，有很多種算法，外界也有很多意見，必須等公式拍板後，才能確定何時讓「捐地換容積」落日。
葉世文表示，另外「獎勵容積設上限」一事也引起業者關切，鑑於監察院關切地方政府過度運用容積獎勵，內政部決定修正都更容積獎勵辦法、都市計畫施行細則，將「一般地區」獎勵容積訂在20％（比法定容積多出20％），「都更地區」則訂在50％，但業界希望能調高些，未來上限會訂在什麼水準，也還需進一步協商。
官賣容積 捷運周邊先行
經建會副主委黃萬翔昨（3）日表示，近年所通過的捷運萬大線、淡海輕軌線等建設計畫皆已把建設所創造的增額容積納入建設財源，待週邊土地2、3年內完成變更後，即可出售容積獲得建設經費。
黃萬翔表示，過去政府做建設很少想到把建設週邊土地一併納入規劃，易導致建設本身閒置；去年通過「跨域加值公共建設財務規劃方案」後，只有讓建設外部效益內部化的計畫才能優先獲中央政府支持。
這是公共建設籌資的一大改革，非但可降低政府財政壓力，也可讓建設外部效益為更多人享有，並且讓公共建設與週邊的發展不致脫節，同時還可杜絕蚊子館、蚊子路的出現。
黃萬翔表示，包括捷運萬大線、汐止民生線、三鶯線、淡海輕軌等交通建設都已納入「跨域加值的財務規劃」，也就是把因建設而衍生的都市計畫變更「增額容積」標售納入建設經費。
黃萬翔表示，雖然已有這麼多建設計畫，將增額容積計入建設財源，但目前這些建設的都市計畫變更都還在審議中，因此實務上增額容積還沒有出售紀錄，估計要待2、3年都市計畫變更通過後，才會陸續標售增額容積獲得收入。
雖然標售增額容積還得等一段時間，但黃萬翔表示，由於每個公共建設都設置一個基金，雖然「增額容積」標售收入要2、3年到位，但這段期間可透過基金進行資金調度，因此「增額容積」這項制度可說是已經開始運作了，至於未來增額容積的標售管理，則是透過虛擬的容積銀行進行。
新聞幕後－買賣容積 大咖才玩得起
「容積買賣只能現金交易、不能申請銀行貸款，所以市場『門檻』高、『玩咖』少；雖然獲利大概3、4成，但相對高於買賣預售屋利潤」這是容積買賣市場大戶的心聲。
多家建商齊歎，目前僅能遷就容積買賣的市場遊戲規則，因為政府推動「容積銀行」尚未擬定具體配套，恐怕未來還是愈買愈貴！
國內容積買賣向來是一個神秘又不透明的市場。自公布實施古蹟土地容積移轉辦法、都市計畫法都市計畫容積移轉實施辦法等法源，建商為降低每建坪單位成本，愈來愈仰賴容移，以增加開發案的可售樓地板面積，以達獲利極大化。
至於容積買賣的管道，主要有2，一是迪化街、大稻埕的古蹟；二是道路用地、公共設施保留用地。
由於銀行不予貸款、必須用現金交易，經營容積買賣市場的業者，資金必須雄厚，「門檻」相對較高，檯面上業者並不多。
例如，寬頻房訊公司董事長游世一，就是坐擁容積的知名大戶玩咖之一；此外，最近房市爆紅、發燒的桃園，最大戶則是普羅不動產開發，興富發、寶佳、麗寶、中悅等A咖建商，大多是向普羅收購容積；另外有些經營古蹟改造、都更的辜姓、劉姓建築師等，也兼營容積買賣。
由於買賣容積獲利豐厚，食髓知味者紛紛前仆後繼加入炒作行列，甚至寬頻房訊還有徒子徒孫紛紛自立門戶，加入容積市場成為新大戶。
至於獲利空間？據悉有些業者早在1999年發布實施都市容積移轉實施辦法之前，陸續在市場上吃貨，台北市買進古蹟或道路用地的成本，大概只有公告現值的20％，新莊只有15％到18％，經歷10餘年，容積身價迄今至少大漲10倍！
一般而言，容積「大盤商」一進一出，轉手給需要容積的建商，估計獲利至少3至4成。某容積「大戶」坦言，近幾年該公司每1個月平均賣掉2億元容積，是景氣歹歹下少數「不敗」的高獲利行業。
最近台中也有仲介和投資客，改行當容積買賣業，今年初傳出，有人以公告現值100至103％的價格買進道路用地，不到1個月竟加價3成，以130至135％的價格轉手賣給建商，甚中不必繳半毛稅，看在台中建商眼中，自然不是滋味。
建商、地主帶頭反對 金雞母下蛋歸公 既得利益反彈
建商怕容積移轉成本揭露，有媒體引用建商說法，以「助漲房價」為由，反對公辦移轉。(圖／中時提供) |
內政部營建署推動公設保留地容積漲價歸公新制，引發地主、土開業者與部分建商強烈反彈，近期積極開會，將成立自救會，計畫下月發動六、七千人上內政部與營建署抗議，媒體也發文抨擊容積公賣制，甚至引建商的話指此政策將「助漲房價」。這也是政府釋出「公辦容積移轉」政策後，既得利益者最大的反彈！
據瞭解，目前除桃園縣、台北市道路聯誼促進會等擬發動抗爭，北台灣許多公設保留地地主上周也齊聚北市開會，大規模串聯，發動全台相關地主與土開業者，近期上內政部與營建署抗議。
地主自救會籌備成員小鄭（化名）指出，「我們要的不多，只希望政府維持容積買賣能符合市場自由機制！」
容積移轉商機主要集中在雙北市，一年超過三百億以上，吸引土開、地主與建商搶食這塊大餅。未來建案容積移轉主要來源之一的公設保留地，將改由政府做莊，其容積只能由政府買賣，令相關地主，或是專做容積生意的土開業者急跳腳，也有建商大反彈，在媒體上痛批容積官賣的政策。
與政府合作興建林口A7站合宜住宅的麗寶建設副總經理何昭宏表示，只要有良好配套，不反對政府以公設保留地等容積交易，籌措重大公共建設財源。惟他也不諱言，一些手中握有大筆容積，建照尚未下來的建商多少會忐忑不安，因為政策萬一未做好配套，時點切割不對，手中高價購得的容積，未來將面臨須捐給政府，再向政府買回的窘境。
建築公會全聯會秘書長于俊明指出，公設保留地之所以會用容積移轉，是因為政府長年不徵收，容積移轉是要幫這些權益受損的地主解套，如果把容移的路封殺了，政府能徵收的公設保留地又有限，這對地主的權益以及都市發展，都將造成很大的傷害。
最令建商介意的是，新制規畫政府可「高價」出售容積，但要求建商把淨利通通倒給政府。于俊明說，依新制，建商向政府購買容積，如果興建一坪成本約四十萬元，移入容積增加樓層的售價是每坪一百萬元，那增建樓層獲得每坪六十萬元的淨利，要給政府，這樣誰要買容積？
買賣容積暴利 財長：嚴查逃漏稅
財政部長張盛和表示，個人出售古蹟或未徵收公共設施保留地的容積率，具有權利交易性質，必須按取得對價申報財產交易所得，課徵綜合所得稅；未來將會要求國稅局針對容積移轉，加強查緝逃漏稅。
張盛和指出，非土地所有權人的容積率買賣，目前併入所得稅機制中課稅，有所得者應主動誠實申報；針對私人容積移轉獲利可觀，他將要求國稅局加強查核納稅人是否有未申報或申報不實的情況，同時也呼籲相關利害人可提出檢舉，檢舉獎金最高400萬元。
國稅局官員強調，逃漏所得稅若經人檢舉，凡在核課期間7年內案件，國稅局有公權力可依法補稅帶罰，呼籲納稅義務人切莫低估國稅局的查核能力。
財政部表示，土地所有權人依據「古蹟土地容積移轉辦法」或「都市計畫容積移轉實施辦法」取得的土地容積權益，可免繳所得稅，但是非土地所有權人的容積率買賣，將被認定為權利移轉，必須課徵所得稅。
至於報稅方式，按現行稅法規定，應以從第三人取得的對價，減除原始取得的成本，以及因取得、改良或移轉容積權益而支付的費用，以其餘額申報財產交易所得額，併計其他所得項目，在每年5月申報個人綜所稅。
另外，企業、機關、團體或組織出售土地容積移轉權益，所取得的收入則屬於銷售勞務，依法也必須課徵營業稅。
杜絕買空賣空 政府應硬起來
「容積」在一般民眾眼中，似乎有些虛無縹緲，不過，容積交易不透明，卻是近年房價高漲的助漲原兇！許多資金雄厚的地主、土開業者，專門收購容積，炒容積，由於難度高，競爭對手少，不用繳稅，獲利之大，在房地產界，難有其他產品能出其右，與其匹敵。
建商買容積，就如買個「空中樓閣」，不但可增添基地可塑性，還可稀釋地價高漲壓力，只是當容積價格也飆漲時，建商只能接受，另行找出平衡點，最終受害者不外是高價買屋者，或是生活品質每況愈下的容積暴增地區居民。
月前政府信誓旦旦，計畫推動公設保留地容積漲價歸公，設置容積銀行，不料政策未出門，即遭受排山倒海壓力，官員個個低調以對，深怕才冒出的改革嫩芽，還沒長成就被踩得半死不活。
其實，不囤積容積的建商是原料的購買者，沒必要炒作容積，建商也不反對由政府做莊，他們的要求僅是，繳納代金公式必須合理，另外，他們也擔心政府封殺私有公設保留地容積移轉管道，恐會影響都市發展、善良的地主權益！
反之，若計畫公式能更周嚴，讓容積移轉價格合理平穩，相信建商定會舉雙手支持。而在政府作莊後，政府更可視情況賣出容積開闢財源。
但目前容積買賣由特殊的一群人經營，由於資金門檻高，買方又是建商這群固定族群，才會讓不肖容積掮客、土開業者惦惦吃三碗，海撈大筆獲利，實不公不義，為此，政府應硬起來，不畏外界壓力，讓容積市場透明化，利益由全民共享。
大樓增高擋光 小學成盆地
▲台北市信義區不少大樓容移比例接近40％，待周邊豪宅蓋好之後，小學就變成「盆地」。（陳志源攝） |
依法令規定，公共設施保留地、古蹟都可申請容積移轉。但建商蒐集容積讓房子「長高」，也可能影響附近住戶的生活環境。北市議員點名信義計畫區的皇翔御琚、文心信義G1都有類似問題，容移比例近三○％、四○％，房子過高，影響鄰居「日照權」。
議員王鴻薇表示，位於松仁路的博愛國小，北有皇翔御琚，南邊則是文心信義G1建案，未來二側都有廿層高的大樓矗立，恐讓學校變成「盆地」。附近住家平均僅八層樓高，住戶不僅被遮蔽光線，空間也有壓迫感。
她說，皇翔御琚申請「大稻埕歷史風貌特定專用區」容移，比例超過二八％，從原本最高十五層樓增至廿層樓。文心信義G1則是利用文山區等十二筆道路用地申請容移，比例占容積總量三九.九％，最高樓層能從十九層提高到廿二層。
容積蟑螂炒作 助漲房價
新保護運動▲政府近幾年來一直推動設立「容積銀行」，並採取增額容積漲價歸公的機制，圖為台北捷運文湖線周邊的房地產。（張鎧乙攝） |
政府有意推動公賣容積，反對者指將助漲房價，不過，傅姓業者表示，房價飆漲，容積交易機制不透明便是主要肇因，市場甚至出現投資客大舉買進供給有限地區的容積，刻意「鎖」住價格，讓建商不得不高價收購，以致推案時只能將「堆高」的成本反映在售價上；反之由政府做莊，只要做好配套，將更能穩定房價。
「我反對公設保留地由政府做莊會導致房價上揚的說法！」傅姓業者指出，容積價格不透明，連開發商都受累，之前就有土開業者為了將新店一處容積價格「鎖在高檔」，以付訂方式大舉收購，需要容積者，都須跟他買，價格自然居高不下。
淡大教授莊孟翰指出，房價漲跌主要受供需左右，像是萬華、大同許多老屋，都更後常有個案容積沒用完，問題就出在房價漲不上去，建商也就不會多花成本，將大樓樓層「墊高」，亦即政府只要做好配套，公設保留地容積漲價歸公後，將新增財源，投入重大建設開發，讓土地漲價的利多，有更多人共享。
莊孟翰強調，除了公設保留地擁有的容積，交給政府處理外，都市計畫變更，如住宅用地變更為商業用地，或是工業用地變更為住宅用地，其增加的容積，都應該提撥一定比例給政府。
他認為，合建分售的概念，就是不錯的模式，舉例來說，土地使用分區變更，建商只要將增加的容積撥出五％，列為政府所有，建案落成後，這五％容積興建出的住宅，一樣讓建商統籌出售，利益上繳國庫，讓政府有更多資金，可在捷運沿線興建平價出租住宅，照顧無殼蝸牛。
蔡姓土開業者透露，一月底，營建署釋出公設保留地容積未來由政府「獨賣」的消息後，許多地區容積價驟減一至三成，容積市場可謂豬羊變色，因為這項政策配套沒做好，多少會影響公設保留地原地主，對土開業者的殺傷力更大，全台主要靠容積交易吃飯的土開業者，全都怕飯碗就此打破。
傅姓業者指出，容積交易主要集中在都會區，又以雙北市最熱，但以新北市波動最劇烈，因為新北市各區分別有不同都市計畫，容積限定同一個都市計畫才能移轉，如新莊不能移到中和，板橋不能移入新莊，也因此，新莊副都心與頭前等重劃區，過去兩年大舉推案時，容積價格狂飆，近期輪到五股容積價格漲幅驚人，反觀台北市全市都可以進行容積移轉，波動相對低些。
經建會推「全蛋計畫」 「政府不做 好處全進私人口袋」
關於容積銀行，經建會副主委黃萬翔表示，政府可將公共建設周邊，因都市計畫變更而增加的「增額容積」出售給建設業者。對於業者來說，都市計畫變更帶入收益，購買增額容積，等於是取得相關收益的代價。他強調，「如果政府不去做，這些（指增額容積收益）可能就會全部流到私人手中」。
黃萬翔指出，容積銀行只是個概念，而不是實質設一間銀行，政策上將未實現的容積留在手中，像存在銀行，再視需要配置在適當的基地裡。
黃萬翔進一步解釋，增額容積以往是不定期、個別地分散到周邊土地所有權人手上，當有公共建設時，周邊的人自然就獲利。透過增額容積出售，可挹注公共建設財源，現在如捷運民生汐止線、三鶯線等，規畫時就已把周遭土地變更、增額容積等納入考量，等容積出售後，就能挹注各建設計畫的基金。
增額容積出售，讓政府因此可獲得部分建設經費，中央與地方都能得到好處，等於擁有自償經費。黃萬翔說，「把要花的錢扣掉可賺的錢，大家再來共同負擔非自償的錢」。同時透過此項制度，也希望有收益時，讓地方多分享些，這樣地方才會更有參與意願。
黃萬翔也表示，每個公共建設都有加值收益，需要整體規畫，光設想建設本身，可能就與周邊土地使用情況脫節，反之一併籌畫，就會產生綜效，並把利益收到政府手中。通常建設效益多會產生在周邊，而非本身，如果沒有規畫，可能就流到私人手裡或甚至不會實現。
而黃萬翔提出的容積銀行概念，即經建會推出的「整合跨域加值規畫方案」，黃萬翔簡稱這是「全蛋計畫」，花錢的核心公共建設是「蛋黃」，至於周邊加值與增額容積收益則是「蛋白」，要一同規畫才能回收。
