勞工紓困貸款2016 請問嘉義 竹崎要去哪裡借錢(貸款)？-勞工紓困貸款
2016/08/25 03:18
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自2008年金融危機以來，歐美日持續以超低利率、零利率、甚至負利率來降低借貸成本刺激經濟增長，使得普通百姓過度濫用借貸消費，令全球資產泡沫快速膨脹，無異於飲鴆止渴，殺雞取卵, 用一個更大的泡沫去掩蓋前一個泡沫，而最集中體現的就是房地產市場。
近年來，在房價問題上存在著一個大謎思：這些年來，雖然中國發行了天量的貨幣，但「幸虧」房地產、特別是高房價吸收了大量的流動資金，才減緩了通脹——即高房價避免了惡性通脹……
這真可謂本末倒置！
事實上，恰恰是高房價推高了通脹：買房是全民槓桿借貸，通過銀行乘數效應使得貸款總額大大超過原先央行的貨幣供給量——貨幣超發、甚至氾濫。房價越高，M2就越大，通脹也就越嚴重。而這些年來，中國房價一直在上漲，使得大家產生了房價非但不會下跌，還會不斷上漲的心理預期。於是，就在全球央行不斷降低利率之時，越來越多的買家不斷進入樓市，買了一套買二套、甚至第三、第四套……使得房價泡沫越吹越大。於是， 「狗追尾」現象出現，狗越轉越快——房價越炒越高，貨幣越來越氾濫。也就是說，高房價使得貨幣氾濫，而貨幣氾濫再進一步推高房價，陷入惡性循環，愈演愈烈……
從頭談起吧。
首先，在銀行工作的人都知道，銀行通過貸款就能「創造」貨幣。舉例來說，假設銀行給客戶「甲」房貸100萬元，那麼該客戶的賬上就被記入100萬元。因為這100萬元還是存在銀行的賬上；於是，銀行就可以把這筆貸款，扣去5%的儲備金，作為銀行的存款再次貸給客戶「乙」，客戶「乙」可獲得房貸95萬元；銀行再扣5%，又可將近90多萬元貸給客戶「丙」……直到客戶「癸」。
在這個過程中，銀行每貸一次款，就同時創造了一筆等額的貨幣。最初央行發出來的100萬元，通過銀行的貸款系統，可產生出1000萬元「貨幣」。這就是銀行的貨幣乘數效應——貨幣供給量對基礎貨幣的倍數關係。在貨幣供給過程中，中央銀行的初始貨幣提供量與社會貨幣最終形成量之間客觀存在著數倍擴張的效果。也就是說，就整個銀行系統來說，可以在其資本金和存款基礎上「無限制」地貸款。
這就是高房價使得貨幣氾濫的初始原因。
其次，由於放鬆信貸，鼓勵貸款買房，使得原本年收入10萬元的家庭，最多只能供得起60萬元的房子，但在低利率房貸的支撐下，「變」得能夠支付70萬～100萬元，甚至200萬元以上的房子，於是大家蜂擁進入房市。
這看似是一筆皆大歡喜的買賣，銀行賺利息，老百姓則可以「用明天的錢圓今天的夢」，先享受起來。其實「用明天的錢圓今天的夢」，正是這些年來大大小小泡沫產生的根源。為什麼呢？道理非常簡單。大家都知道在市場經濟中，物價由供求關係而定。
而一旦人人都可以借貸，當大家手中都有了「明天的錢」，這時人的購買力已經和他的實際收入脫離了，市場的供求關係立刻被扭曲。用尚不存在的明天的錢去購買房子時，那種不實的「求」便無限增大，房價自然急劇上升。如果大家都不靠借貸，那麼房價的漲跌就只能隨著收入的漲跌上下起伏，反映的是合理的供求關係，就像房租那樣支付用現金，並非貸款。
第三，將房地產混同於製造業。事實上，房地產是金融業，建築業才是製造業。恰恰是房地產多年過熱，使得實體製造業成本急速上升。目前中國製造業的成本已經接近美國。預計到2018年，將超過美國2%~3%。也就是說，房地產泡沫綁架了製造業。
於是，信貸消費的「甜美果實」，猶如吸食鴉片後的「快感」，其危害在於扭曲了市場真正的供求關係，使原本毫無購買力的消費者，靠金融機構的信貸似乎有了購買「能力」，帶來貨幣無度增長而抬高物價，令市場「那只看不見的手」，失去自動調節的作用。
作者為華爾街從業人士
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近日，監管部門叫停10家信託公司的房地產信託業務，並要求其它信託公司控制房地產信託規模。事實從緊的貨幣政策和嚴厲的調控政策下，房地產開發商企業資金鏈再度面臨考驗。
專家建議，發展房地產直接融資，進行房地產金融創新。
信貸被收緊，銷售被調控
銀行貸款的門檻和難度不斷提高，差別化房貸政策和限購措施的嚴格實施，更改變了開發商對市場銷售回籠資金的預期。
房地產開發資金遭遇兩面夾擊，並不是第一次。類似情況曾經出現在2004年和2008年。專家認為，今年的情形與2008年的情況更為接近。但專家同時提醒，最大的不同在於，這一次沒有救市行動可以依賴。
今年以來，央行已2度加息、5次上調存款準備金率。早在今年2月份，銀監會要求各金融機構嚴控地方平台貸款和房貸(包括土地儲備貸款、開發貸和個人購房貸款)的增量。開發商獲得銀行貸款的門檻抬高、難度加大。
統計顯示，今年4月份，在房地產開發資金來源中，銀行貸款的增速已經降到了4.3%。在控制開發貸的同時，個人住房消費貸款也受到了影響。今年1~4月份，個人住房抵押貸款同比增幅都是負數。5月份，浙江等部分地區的一些商業銀行還提高了個人住房貸款的首付比例和利率。比較典型的情況是，首付上調至4成，利率在基準利率基礎上再上浮5%~10%。
目前全國有35個大中城市實施了限購政策，而這35個大中城市佔了2010年全國總銷售金額的一半，總銷售量的35%。如果這35個城市中的房地產投資、投機性比例按15%-20%計算，那麼實施限購可以控制4000億左右的資金進入房地產領域。
「開發貸拿不到了，把房子賣出去個貸也回不來，資金正越來越緊迫地在考驗著開發企業。」住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹表示，「房地產金融創新需要破題」，開發商要轉變思路，通過PE、股權等方式進行直接融資。
「有必要發展直接融資」
開發商資金緊張可能會致購置土地面積下降、新開工面積下降和施工面積下降，對後期的商品房供應直接產生威脅。在目前的市場格局下，增加商品房的供應量十分必要。但如果缺乏資金，不但增加供應無從談起，就連後期的住房供應也無法保障。
秦虹提出，有必要發展房地產直接融資，引導資金投資供給，以緩解商品住宅的供求矛盾和房價上漲的壓力。
幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇則從保障房建設角度提出，需要發展房地產直接融資。孟曉蘇說：「目前保障房最差的就是錢。未來5年保障房建設大約需要6萬億左右的資金，光靠政府財政是不夠的，因此可以引入REITs(房地產投資信託基金)，以彌補保障房建設的資金缺口。」
目前，房地產企業仍以銀行貸款等間接融資為主。「我們最希望得到銀行支持，銀行資金才有最便宜的錢。」廣州富力地產股份有限公司執行董事呂勁道出了開發商的心聲。顯然，銀行貸款更適合開發商的口味。
開發商融資的現實環境正在發生改變，之前寬鬆貨幣政策下的大額銀行貸款已經不可再得。「長遠來看開發商進行直接融資是大勢所趨。」秦虹表示，在銀行信貸緊張的情況下，開發商應該轉變思路，通過股權、債券、PE(股權私募投資基金)、委託貸款等多種方式直接融資，解決自身的資金問題。
秦虹認為，現在我國房地產進行直接融資的客觀基礎已經具備。「我調研了很多企業、很多號稱有千萬資產、億萬資產的人，他們也非常苦惱沒有好的投資渠道，他們還是認為房地產是比較好的投資渠道。」據透露，住房和城鄉建設部政策研究中心正在進行一項有關民間資本流向的研究。初步研究結果表明，在山西、內蒙古等一些民間資本豐厚、活躍的地區，房地產依然是民間資本投資的主要渠道和首選渠道。
秦虹透露，調研發現大部分投資者更注重投資的穩定和安全。對他們而言，PE方式投資房地產開發企業股權是一種很好的選擇。
直接融資亟需政策支持
專家認為，發展房地產直接融資的好處顯而易見。不僅滿足了民間資金的投資需求，同時還會在一定程度上緩解由於投資性需求旺盛而造成的房價上漲壓力；同時也為房地產企業轉型升級提供了條件。
雖然業內專家紛紛建議通過金融創新的方式解決開發商的資金壓力問題，但全國工商聯房地產商會一位專家指出，REITs等金融創新目前獲得政策支持的可能性不大。
這位工商聯專家認為：「這一輪房地產調控，從貨幣政策的角度來看，政府認為流動性過強，著力控制房地產領域的資金流動性。從金融的角度看限購，就是要控制資金流入房地產領域。」
管理層希望減少進入房地產領域的資金，加強流動性控制。而市場層面的反應卻截然不同：房地產開發投資接連上漲、居高不下。今年1~4月份，房地產開發投資增幅仍居高位，4月份同比增長高達36%。前述工商聯專家指出，這種情況下政府開放房地產直接融資渠道的可能性微乎其微。
REITs遲遲不來的事實似乎也支持這一判斷。孟曉蘇透露，引入REITs參與公租房和廉租房建設在去年10月就已經完成方案，計劃進行全國推廣。但出於對控制房地產資金的顧慮，這一計劃至今未得到批准。
前述工商聯專家認為，開發商所面臨的資金壓力還將持續一段時間。「房地產投資的增速不降，政府就不會鬆動政策」。該專家同時指出，房地產投資的高位運行一時間恐難下降。
開發商表示也有苦衷。呂勁認為，「當前到投資都是必須投的，在土地市場上已經非常謹慎。」據瞭解，目前的開發投資大多集中在去年及其以前取得的土地上，其開發投資屬於正常開發週期的需要。
「支持開發商融資等於維持高房價。」秦虹反對這一看法，她認為，創新房地產金融必須首先扭轉這一錯誤認識。
當前，涉足資產證券化的互聯網金融企業不斷增加。但從目前的發行情況來看，參與較多的仍然是幾家規模較大電商類互聯網金融企業。那麼，對於數量更多的互聯網金融企業，是否可以證券化呢？
每經記者鄧莉蘋
當前，涉足資產證券化的互聯網金融企業不斷增加。但從目前的發行情況來看，參與較多的仍然是幾家規模較大電商類互聯網金融企業。那麼，對於數量更多的互聯網金融企業，是否可以證券化呢？
有業內人士對《每日經濟新聞》記者表示，目前資產證券化感興趣的平台較多，畢竟利用資產證券化可以拿到成本更低的資金，也可以豐富企業的信貸構成。但相應的，資產證券化對平台和資產的資質要求也較高，一般的平台想要達到這樣的條件並不容易。
或成新的資金來源
雖然業界不斷談及「資產荒」，資金成本也不斷在降低，但對於互聯網金融企業來說，更低的資金成本顯然非常具有吸引力的。
一位P2P行業人士對《每日經濟新聞》記者表示，目前投資者更喜歡稍微短一些的標，但企業則希望能夠做一些優質的長期客戶。如果能夠在風險可控的情況下將資產打包成證券化產品，出售給一些投資者，應該也是一種方式。
事實上，資產證券化是國外P2P平台常見的方式，比如學生貸款平台SoFi在2013年就宣佈發行資產證券化產品。據悉，SoFi把學生貸款打包成為了資產證券化產品，並將它們出售給了金融巨頭和對沖基金。此外，Prosper也發行了資產證券化產品。
而國內目前幾家大的互聯網金融企業，諸如螞蟻金服、京東金融、以及分期樂等已經嘗試了資產證券化。事實上，這幾家平台也都有相對應的資金端。
銳衡資產聯合創始人洪自華對《每日經濟新聞》記者表示，和P2P一樣，資產證券化都是將資產和投資人對接起來，但兩者的形式不一樣，它也可以看成是互聯網金融企業的資金來源。
「不管是通過P2P的模式，還是資產證券化，其實互聯網金融平台在其中都是一個撮合的機構。」廣州e貸總裁方頌也認為，資產證券化也是互聯網金融企業的資產來源的一個方向，以前發標是面向普通大眾，資產證券化擇主要可以面向機構，而這些機構本身具有專業性，對資產的要求也會不同。從這個意義上來說，資產證券化一方面可以擴充平台的資金來源，也給機構帶來新的投資方向，是一種不錯的選擇。
一般平台沒有資質
雖然很多機構蠢蠢欲動，但在實際操作中，真正成功做到資產證券化的企業並不多。
中騰信資金渠道部總監魏昆對《每日經濟新聞》記者表示，已經形成的P2P資產都是點對點，即借款人和貸款人都是個人，P2P的債權都是個人投資者所有，而資產證券化的買方一般是機構，這樣的話是沒辦法交易的。而如果要做，也要通過一定的結構調整和設計，直接拿這樣的資產肯定是不行的。
