本篇文章摘自：商業周刊第 984 期

作者：吳修辰

他們是一群準退休族，人生才過完上半場，兒女無法自立，退休金不夠多，但他們說：「親兒子不可靠、股兒子也不可靠、只有啞巴兒子才可靠。」於是，他們加入「新包租族」的行列，自己預約未來的生活費……

台灣房地產價格迭創新高，一群新面孔也加入了這股熱潮。

台北市松仁路的中油大樓裡，近來最熱門的話題是：「親兒子靠不住，股兒子也不可靠，只有『啞巴兒子』才可靠。」在中油工作三十二年的張媽媽說，她辛苦拉拔女兒長大，兩人分別拿到哥倫比亞大學國際關係碩士、美國密西根州大藥學博士，但快退休的她，卻不敢奢望未來靠女兒養。

幾番思量，她最近終於決定，投入一百五十萬元，將原本位於捷運大坪林站後方的老公寓，裝修成六個套房。她預計，這間公寓未來每個月可收進五萬七千元租金，足夠她退休後的生活費。在中油，和張媽媽一樣的準退休員工就有一百多位，未來還會陸續增加。

而在忠孝東路五段，五十五歲的黃素清，則忙碌的整理她的小套房。過去，她完全不懂房地產，卻在三年內，靠著五百萬元的退休金，買下這個黃金商圈裡的四戶小套房，成為每月坐收十七萬元租金的包租婆。她說，房子就像是

「啞巴兒子」，不會吵也不會鬧，而且每個月還會生金孫（錢）。

不只在台北，也不僅是退休族，在桃園，六十年次，在科技公司上班的林居宏，因為與太太打定主意當頂客族，不生小孩，為了自己籌措退休後的生活費，他們也養起啞巴兒子，目前在桃園擁有六十間出租套房。

上述三個人，只是近三年台灣社會現象的縮影。事實上，「養啞巴兒子」的風潮，正吹向台灣各個角落，他們也間接對這波房地產熱產生推波助瀾的效用。

政治大學社會系教授顧忠華指出，養啞巴兒子的現象，反映出台灣社會的「代間契約」（contract between generation）正在改變。所謂的「代間契約」，指的是親子之間，下一代要負擔上一代退休生活照顧的無形契約，尤其現在七、八十歲的老人，仍保有養兒防老的概念。

錢難賺：台股不振、利率低越來越多人把眼光放向房地產

但少子化時代來臨，新世代的個人化趨勢越來越強烈，養兒防老的概念已不可靠。

「不只是五十歲的準退休族有這個問題，越年輕的族群，下一代撫養你的可能性越低，退休生活壓力會更大，」顧忠華說。

這群五十歲至六十四歲間的人，就像三明治一樣，被夾在奉養上一代與扶養下一代的壓力間，急著找出路。這群人在台灣現在有三百四十萬，占總人口的一五％，未來還會更多。

而這三百四十萬人，是台灣中產階級的主幹，過去，他們歷經台灣股市大多頭、房地產十年大空頭的洗禮，如今面臨人生下半場，他們的財務規畫為什麼棄股票而就房地產呢？

關鍵有三。其一，台股不振。攤開過去六年來的台股報酬率，大盤下跌一八‧二％，散戶在股市賺錢的難度越來越高，且長期下來，股票因流動性高，容易淪為紙上富貴。反映在股市結構上，散戶占總成交量的比例從八成降到近六成，許多人發現，股兒子不再可靠。

其二，利率持續在低檔盤旋。兩岸問題不解，台灣長線發展陷入瓶頸，投資不振，金融市場高達八兆資金無處可去，形成新的「台灣錢淹腳目現象」，定存利率更從十年前超過八％，跌到只剩二％。所以，靠利息養老，也不可靠。

其三，房地產走出谷底。揮別過去十年的大空頭，台灣房地產從三年前起漲，今年總推案量將突破一兆元大關，創下十年新高。

而相對過去十年全球房地產大漲，美國平均房價上漲一○○％％，台灣漲幅相對落後，下檔風險有限，且在二○○八年的利多預期下，「不動產」對這個族群產生極大魅力。於是，他們紛紛加入養「啞巴兒子」的行列，成為「新包租族」。以房子的保值特性，「新包租族」的金算盤等於先賺三十年的退休金。

鏡頭再回到忠孝東路的黃素清，她正努力的「打扮」她的第四個啞巴兒子，這是在信義計畫區附近，有捷運共構概念、又有飯店式管理的二十坪小套房，包含裝潢在內，她的投資成本共一千一百萬元。

一進門，白色系內裝，室內頓時明亮起來，在毛玻璃門後方，是擁有按摩蓮蓬頭的高級浴室，起居室則掛著要價八萬元的四十二吋LG液晶電視，還有整套全新家具。

這裡，剛被一位新加坡籍的外商總經理租走，每個月租金六萬元，扣掉她的貸款成本，換算租金報酬率為五％，比銀行定存利率高出一倍半。

黃素清原本服務於日本前三大製藥公司——日商台灣鹽野義製藥公司，但三年前，公司虧損，資歷三十四年的她，也被公司優退。當時，雖然她領到五百萬元退休金，卻也陷入恐慌。

「五百萬放在定存，一年才二％，一個月生活費才八千三百元，這等於坐吃山空。」她憂心著，萬一活太久，這筆錢怎麼夠？而且，這是她這輩子第一次拿到這麼大筆現金，「年紀大的人，要的不是一大筆錢，而是安定的，每個月穩定的現金收入。」

兒難靠：年輕人賺錢越來越困難搞不好將來連買房子都有問題

至於兒子，她與先生早就打定主意不靠兒子。「現在年輕人的工作壓力太大了，大環境太差了，像我們都面臨優退的問題，以後年輕人賺錢越來越困難，搞不好連買房子都有問題。」

而股票投資經驗超過二十年的她，「每次買股票，每次住套房，從沒賺過錢，」她決定賣掉所有股票，變現成頭期款，買進真的套房，認真學習當個包租婆。

現在，她在永春捷運站周圍的四戶小套房，每月總租金扣掉九萬元的銀行貸款後，生活費從原本的每個月八千三百元，提高到八萬七千元，成長十倍，甚至比以前薪水還要多。

黃素清的心態，與內政部九月中新出爐的國內老人狀況調查結果（九十四年度），不謀而合。內政部統計發現，六十五歲以上老人，還有近六成希望與子女同住，但五十歲至六十四歲的族群中，期待與子女同住者大幅降至四成，而且教育程度越高者，想與子女同住比率越低。

進一步看老年人的資產規畫，六十五歲以上，懂得為自己保有資產者僅四三％。但到了五十歲這一代就升高到七○％。更有趣的是，這群人的資產保存形式，存款占第一（八一％），排名第二的就是不動產（占六四％）。

退休的資產規畫，首重穩定報酬與低風險，但是現在定存利率只有二％，扣掉通貨膨脹率，其實是負利率，也就是，錢在銀行會越存越薄。反觀不動產，既可對抗通貨膨脹，也有增值空間，是準退休族最愛的投資標的。

然而，寓公或寓婆自古即存在，這群現代的「新包租族」，有何不同？早期的寓公，首重房子的保值，出租比較隨意，只要租得出去即可，並不嚴格要求高報酬率。但「新包租族」的面貌截然不同，他們將過去在股市的投資觀念，複製到房市，積極要求報酬率。

「他們多半是五十歲上下的中產階級，很懂得「打扮」房子，拉高價值。」住商不動產總經理林倩觀察。以前房地產投資客頂多每坪投資個二、三萬元裝潢一下，讓房子「可以看」而已。

但這一波的裝潢費已經拉高到每坪五、六萬，不止讓房子「好看」，也間接拉高房價，無論是出租或未來賺取價差，他們都專業許多。

信義房屋世貿松山店主任黃翔瑜就形容，黃素清就像EAT（東區小套房建案名稱）的地下主委，喜歡跟投資客打交道，在她身邊就有十幾個跟她一樣的投資客。

他們的時間成本低，每天認真的到處看房子、串門子，學習買房出租方法，懂得慎選上班族出沒地點、投資裝潢與賣相，把房子包裝得漂漂亮亮出租。

「這波台灣房地產熱潮，可以說都是由投資客帶起來的。」住商不動產每月成交案，就有一半是投資客，林倩說。

根據經建會九月十九日剛出爐的住宅需求動向第二季調查，台北市房地產有超過二成三是投資客，而其中有近五成投資客是為了賺取租金收益。也就是說，現在台北每十個購屋者中，就有一人是為了當包租公或包租婆。

養好房：每坪裝潢費高達七萬元吸引高階商務客，拉高報酬率

五十四歲的陳媽媽，坐在她剛裝潢好的第三戶小套房裡，正在跟室內設計師余君萍討論裝潢的細節。

陳媽媽的小套房，採米白色內裝，有現代味十足的鏡子牆，十三坪的小套房看起來像二十六坪。一坪半的浴室裡，擺著價值兩萬塊的白色浴缸。

她瞄準的是付得起高價房租的日本商務人士，因為日本人愛泡澡，她就買浴缸，連三十二吋液晶電視及全套家具都備齊了。陳媽媽還在電視機旁弄了一個小儲藏室，高度可供日本商務房客放高爾夫球具。

從地板、磁磚、到浴缸、油漆，她仔細的張羅著，彷彿照顧自己的兒子般。雖然花七百萬元買了這個小套房，陳媽媽也捨得再花九十萬元裝潢，每坪裝潢費相當於七萬元。因為透過這樣的「打扮」，才能吸引一個月付得起四萬元房租的高階商務人士上門，把租金報酬率拉到六％。

要當現代「新包租族」，不再只是買了房子後，就等著房客上門。「新包租族」要花更多心力打扮、管理自己的房子，尋求更好的報酬率。

而對現代包租公來說，現在的低利環境，更提供了一個「小本錢做大投資」的機會。因此，不只是準退休族，連想提早退休的年輕人，都可以把握時機進行規畫。

怎麼說呢？首先，要瞭解複利的魔力。同樣的五百萬元，若放在二％的銀行定存，和投資在固定年收益四％的生財工具，十年後，後者的總資產將達七百四十萬元，足足比前者多出一百三十一萬元，這筆錢可以用來乘坐高級郵輪環遊世界，或者買一台BMW汽車。

老更富：每月固定收入比定存高還可擁有房子供養老

但如果你現在沒有五百萬元，只要你夠勤勞、也夠耐煩，運用銀行房貸的低利率，你就擁有一個發揮槓桿致富力量的機會。

百事新亞房屋總經理湯凱宇舉例，假設一個五百萬元的小套房，你向銀行取得百分之百的貸款成數，貸款利率三％，二十年下來，資金成本共一百六十五萬元。

若你將此套房出租，月收租金三萬元，保守估計（每年扣除一個月租金當成房屋閒置、維修等成本），五年後，光租金就可回收一百六十五萬元，把利息完全賺回來，不僅平常的現金流量不成問題，所收的租金則可以拿來逐步償還房貸本金，二十年後還擁有一戶既保本又增值的房子足供養老。

低利率，讓房地產投資可近性更高，只要選對地點，你就可以用小本錢滾出大財富。以黃素清為例，她只用了五百萬元退休金，就滾出四個啞巴兒子，除了每月的租金收入外，現在她的四戶小套房市場喊價已到二千八百五十萬元，增值三百五十萬元。

許多人有個迷思，覺得買房子是高門檻，股票投資則是低門檻，事實不然。現在的股票投資，融資成數只有六成，融資利率則超過六％，但房地產貸款目前可貸成數高達九成，甚至百分之百，而且貸款利率不到三％。

而且，房地產不像股票，在越來越短的產品週期下，現在的股王幾年內可能變成壁紙。中信銀個金事業處副總經理陳朝林就表示，房地產的價格波動率相對股票小，只要選對地點，長期而言，報酬率會比股票好，是退休族必備的核心資產，進可攻、退可守。

當然，要投入「新包租族」行列之前，必須先認清自己的個性。政治大學房地產研究中心主任張金鶚，雖是國內房地產專家，也曾當過包租公，但不多久，他的夢就碎了，因為他碰上一個爛房客，不僅房子受損、租金也遲交。

他說，出租房子也是門大學問，要懂得管理與找房客，他後來才發現自己個性不適合處理煩雜的管理問題。

此外，包租族對於景氣與利率的變化，也要勤做功課。因為利率是左右租金報酬率的關鍵因素，利低率，讓投資房地產的資金成本低、機會成本也低，但若長期趨勢逆轉，利率面臨大幅或連續調漲壓力，租金報酬率有可能會出現負值，或機會成本過高，此時就不適合從事此投資行為。

林倩指出，台灣房地產雖然近期處於三年來相對高檔，但相對國際市場，台灣房地產的長期價值仍被低估。再看經建會的住宅需求動向第二季調查，國內住宅需求面信心比上一季，以及去年同期仍持續增加，顯示房地產前景仍持續看好。而且以台北市為例，租屋搜尋者預期租金上漲之比例持續增加，已超過四成，顯示對於未來租金上漲將具有支撐作用。

在利率方面，過去美國利率已從二％一路調升到五‧二五％，但台灣景氣不振，利率沒有上揚壓力。換言之，台灣房地產仍具有基本面的支持。

而面臨「代間契約」改變壓力的中產階級人口，當他們從事業高峰逐漸轉向退休生活，手上握有的資產，勢必轉向追求穩定的報酬，這股力量，也將逐漸改變台灣房地產過去十年空頭的頹勢。