銀行房貸二胎利率二胎年息土地貸款高雄內門土地貸款土建融新竹尖石土建融 - 劉雅玲

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2016/11/19 22:29

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地產的新金融時代

交行總行在當時的調研文件中提及，擬優先選擇滿足以下條件的分行開展試點：一是房貸業務管理規范，無重大違規事件或嚴重假按揭項目；二是2014年新發放房貸定價高於全行平均水平，定價趨勢向好；三是能貫徹落實總行2014年業務結構轉型要求，小微和消費貸款業務發展良好。

9月30日，央行、銀監會聯合出臺《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，放松瞭對與自住需求密切相關的房貸政策，並鼓勵銀行通過發行MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款投放。

經濟觀察報瞭解，國內數傢大型券商均參與到交行MBS方案的制定工作中。其中一位券商人士透露，"實際上產品雛形已經完成，但由於這類產品期限設計一般在10~15年之間，利率相對偏低，銷售前期溝通的效果尚不明顯。"

早在今年5月，央行就要求各傢商業銀行加大對自住型購房需求的貸款支持力度，但是最終雷聲大、雨點小。"雖然個貸業務風險相對較小，但在銀行頭寸緊縮的環境下，商業銀行考慮對這項利潤有限、久期過長的業務並不感冒，因此行長(央行副行長劉士餘)的喊話見效甚微。"一位國有大行人士說。

在美國，住房抵押貸款證券化在完成利率市場化之後快速發展，MBS餘額從1980年的111億美元大幅增長至2007年的9.3萬億美元，同期住房抵押貸款的資產證券化率也從7.6%上升至64%，極大促進瞭美國金融市場和房地產市場的發展。

興業證券首席宏觀分析師王涵在10月8日的電話會議中提及，"為什麼今年以來銀行對於按揭貸款比較謹慎？核心的原因是商業銀行存款轉理財，使得負債端不穩定性越來越高，資產端對於久期相對較高的按揭貸款配置意願降低。這種久期錯配的問題隻能由資產證券化解決，具體來說是中國版的RMBS。""這次MBS業務開展的背景，是針對全行信貸規模持續緊張，為盤活存量、騰籠換鳥，解決部分分行個貸業務積壓嚴重的問題，結合全行本年度信貸資產證券化業務計劃。"前述交行人士稱。

上述交行人士介紹，該項業務主要是由總行統籌，分行上報試點。"數據包已經來來回回傳瞭好幾次瞭，但是對貸款資產質量評估相對謹慎，再加上當時很多業務給全行新系統上線讓路，所以之前進展並不太快。"

例如，有人兩年首付30萬買瞭一套100萬的房子，基準利率借貸30年，兩年還款本金6萬，房屋當前市值150萬。這時，銀行如果把按揭貸款64萬打包做成MBS，抵押品充足，發行利率取5%發行，這樣銀行就順利拿回所有貸款本金，騰出貸款額度，並將風險轉移到證券市場，同時每年可以獲得固定息差(房貸利率-MBS利率-發行費用)。

中國商業銀行體系負債與資產間的流動性失衡問題正日益嚴重，而直面和運用資產證券化，比如推出MBS,被業界認為是解決該問題的良藥，MBS一方面解決瞭商業銀行流動性失衡問題，另一方面又給盤活房地產融資市場提供瞭巨大想象空間，它對於"金融資源優化配置，盤活存量"以支持實體經濟發展的作用，或許超越瞭金融創新產品本身。

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一傢正在積極尋求該項業務的券商固定收益部負責人說，在政策層面，一方面是央行的推進，另一方面是呼之欲出的《資產管理機構資產證券化征求意見稿》，都在加速MBS的出臺。

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做不起來的原因有政策不持續、市場沖動消退，最主要的是中國金融市場不夠發達、利率尚未完全市場化導致MBS產品的二級市場交投不活躍、投資者寡。

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