【壹蘋新聞網】報導,苗栗縣通霄鎮有一塊788.62坪的農地,有房仲主打地主賠售,低於公告現值,適合蓋農舍,也適合蓋小木屋、養小動物,目前開價438萬,因為有蓋高壓電塔,故比賣方當初購得的價錢低。
這樣的廣告文案,我認為其中的觀念仍有待商榷。
從上面這段報導的內容看,原地主在苗栗縣通霄鎮所持有,而有記載於土地登記謄本中的農地,裡面應確實有包含高壓電塔,但報導犯了一個錯,就是沒有敘明地段地號,因為所謂的農地,不是看起來像農地就是農地。
依照【農業發展條例】第3條第10、11款和【農業發展條例施行細則】第2條的定義,要確認一筆土地是不是農地,就得先確認其地段地號,接著再透過地段地號去向土地所轄地政事務所申請土地登記謄本,以苗栗縣通霄鎮來說,是要向通霄地政事務所申請,看謄本上是記載什麼使用地類別。
如果土地使用地類別是農牧用地、林業用地、養殖用地、水利用地、國土保安用地、生態保護用地,那麼該筆土地就是農地;若土地登記謄本沒有記載使用分區、使用地類別,那麼可上內政部營建署城鄉發展分署的【全國土地使用分區資料查詢系統】去查使用分區,若顯示農業區或保護區,則該筆地也是農地。
其次以適不適合蓋農舍來說,這回新聞報導的通霄鎮農地,是有788.621坪,相當於0.2607公頃,而上頭有屬於公共設施性質的高壓電塔,依照農委會民國104年8月28日農授水保字第1040232693號函釋,該農地若還要蓋農舍或建農業設施,就必須扣掉高壓電塔的用地面積才行。
這回被報導的農地之狀況發生之時,至少已經是民國106年,故興建農舍適用現行法令,是以,若扣除高壓電塔等公共設施的用地面積之後,剩下的面積若不到0.25公頃,那麼即便是工業區或河川區之外的農牧用地、養殖用地,也不能依照【農業用地興建農舍辦法】興建農舍。
其他同屬法定農業用地的國土保安用地、生態保護用地,【非都市土地使用管制規則】第6條附表的許可項目並未包含農舍,水利用地能否蓋農舍是要看河川或排水管理機關的意見,林業用地則只有位於離島地區者,如澎湖、金門、馬祖、小琉球、綠島、蘭嶼等,才能有條件申請興建農舍。
再說蓋小木屋、養小動物,依據【申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法】第23條附表的規定,法定農業用地之中只有農牧用地、養殖用地,或者都市計畫農業區、保護區土地上可以申請興建有固定基礎的畜牧設施。
至於能養哪些動物,同樣依照【申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法】第23條附表的規定,可藉著興建固定基礎建物設施而飼養的畜類有種豬、肉豬、肉牛、乳牛、肉羊、馬、鹿、種兔、肉兔,可以飼養的禽類則有蛋雞、白色肉雞、有色肉雞、放山雞、種鴨、肉鴨、蛋鴨、種鵝、肉鵝、火雞、鴕鳥、鴯鶓、食火雞等,而若是養別的動物而興建有固定基礎的建物或設施,仍是農地違規使用。
依照【畜牧法】規定申請的畜牧設施、取得登記的畜牧場,雖能不受單筆土地40%的面積占比限制,但依該法規定,農地上面也只能飼養牛、羊、馬、豬、鹿、兔、雞、鴨、鵝、火雞及其他經農委會指定的動物。
總之按照目前的法令,並不是任何動物都能養在農地上,若蓋小木屋養小動物未符合【申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法】或【畜牧法】的規定,擅自蓋有固定基礎的建物而飼養貓、狗、鸚鵡、蜥蜴等寵物,那就是農地違規,進而違反【區域計畫法】或【都市計畫法】的規定。
房仲給土地打廣告,寫文案的時候也該要負起社會責任,不要不考量現行相關法令而做不當的宣傳。
- 2樓. newvview2022/11/23 17:13
有開發價值的農地, 才會按坪算啦. 能夠拿出來賣給非農人口的, 必定具備某些條件, 例如毗鄰道路, 不太偏僻, 有水有電, 可以蓋農舍的. 或者毗鄰己開發區域, 將來有可能變更地目蓋工廠蓋住宅的. 這類農地, 才會在仲介中流通.
若為僅適耕作的農地, 無車無路, 無水無電, 前不搭村後不搭店, 且被其它農地包圍, 誰會要? 真要賣的話, 只能在農友間流通, 這個廣告就看不到啦.
地目的制度(地目等則制度)現在已經在106年1月1日廢止,應該是說變更使用分區、使用地類別。
天蠍浪子 於 2022/11/23 19:20回覆 - 1樓. blackjack2022/11/22 22:15可能是自己年老無力耕作而又沒有下一代接手,也沒別的青農肯接手,又或者因為一些變故導致原先地農地變得不利耕作,在不然就是覺得務農收益低,才會賣農地。 天蠍浪子 於 2022/11/22 22:34回覆