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什麼?農地算坪數賣?
2022/11/22 21:55
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【壹蘋新聞網】報導,苗栗縣通霄鎮有一塊788.62坪的農地,有房仲主打地主賠售,低於公告現值,適合蓋農舍,也適合蓋小木屋、養小動物,目前開價438萬,因為有蓋高壓電塔,故比賣方當初購得的價錢低。

這樣的廣告文案,我認為其中的觀念仍有待商榷。

從上面這段報導的內容看,原地主在苗栗縣通霄鎮所持有,而有記載於土地登記謄本中的農地,裡面應確實有包含高壓電塔,但報導犯了一個錯,就是沒有敘明地段地號,因為所謂的農地,不是看起來像農地就是農地。

依照【農業發展條例】第3條第10、11款和【農業發展條例施行細則】第2條的定義,要確認一筆土地是不是農地,就得先確認其地段地號,接著再透過地段地號去向土地所轄地政事務所申請土地登記謄本,以苗栗縣通霄鎮來說,是要向通霄地政事務所申請,看謄本上是記載什麼使用地類別。

如果土地使用地類別是農牧用地、林業用地、養殖用地、水利用地、國土保安用地、生態保護用地,那麼該筆土地就是農地;若土地登記謄本沒有記載使用分區、使用地類別,那麼可上內政部營建署城鄉發展分署的【全國土地使用分區資料查詢系統】去查使用分區,若顯示農業區或保護區,則該筆地也是農地。

其次以適不適合蓋農舍來說,這回新聞報導的通霄鎮農地,是有788.621坪,相當於0.2607公頃,而上頭有屬於公共設施性質的高壓電塔,依照農委會民國104年8月28日農授水保字第1040232693號函釋,該農地若還要蓋農舍或建農業設施,就必須扣掉高壓電塔的用地面積才行。

這回被報導的農地之狀況發生之時,至少已經是民國106年,故興建農舍適用現行法令,是以,若扣除高壓電塔等公共設施的用地面積之後,剩下的面積若不到0.25公頃,那麼即便是工業區或河川區之外的農牧用地、養殖用地,也不能依照【農業用地興建農舍辦法】興建農舍。

其他同屬法定農業用地的國土保安用地、生態保護用地,【非都市土地使用管制規則】第6條附表的許可項目並未包含農舍,水利用地能否蓋農舍是要看河川或排水管理機關的意見,林業用地則只有位於離島地區者,如澎湖、金門、馬祖、小琉球、綠島、蘭嶼等,才能有條件申請興建農舍。

再說蓋小木屋、養小動物,依據【申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法】第23條附表的規定,法定農業用地之中只有農牧用地、養殖用地,或者都市計畫農業區、保護區土地上可以申請興建有固定基礎的畜牧設施。

至於能養哪些動物,同樣依照【申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法】第23條附表的規定,可藉著興建固定基礎建物設施而飼養的畜類有種豬、肉豬、肉牛、乳牛、肉羊、馬、鹿、種兔、肉兔,可以飼養的禽類則有蛋雞、白色肉雞、有色肉雞、放山雞、種鴨、肉鴨、蛋鴨、種鵝、肉鵝、火雞、鴕鳥、鴯鶓、食火雞等,而若是養別的動物而興建有固定基礎的建物或設施,仍是農地違規使用。

依照【畜牧法】規定申請的畜牧設施、取得登記的畜牧場,雖能不受單筆土地40%的面積占比限制,但依該法規定,農地上面也只能飼養牛、羊、馬、豬、鹿、兔、雞、鴨、鵝、火雞及其他經農委會指定的動物。

總之按照目前的法令,並不是任何動物都能養在農地上,若蓋小木屋養小動物未符合【申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法】或【畜牧法】的規定,擅自蓋有固定基礎的建物而飼養貓、狗、鸚鵡、蜥蜴等寵物,那就是農地違規,進而違反【區域計畫法】或【都市計畫法】的規定。

房仲給土地打廣告,寫文案的時候也該要負起社會責任,不要不考量現行相關法令而做不當的宣傳。

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2樓. newvview
2022/11/23 17:13

有開發價值的農地, 才會按坪算啦. 能夠拿出來賣給非農人口的, 必定具備某些條件, 例如毗鄰道路, 不太偏僻, 有水有電, 可以蓋農舍的. 或者毗鄰己開發區域, 將來有可能變更地目蓋工廠蓋住宅的. 這類農地, 才會在仲介中流通.

若為僅適耕作的農地, 無車無路, 無水無電, 前不搭村後不搭店, 且被其它農地包圍, 誰會要? 真要賣的話, 只能在農友間流通, 這個廣告就看不到啦.

地目的制度(地目等則制度)現在已經在106年1月1日廢止,應該是說變更使用分區、使用地類別。

天蠍浪子2022/11/23 19:20回覆
1樓. blackjack
2022/11/22 22:15

大家賣農地好像都換成坪數來宣傳了,大概會給人賺到了的感覺吧

圖片說明:原住民電視台族語新勢力播出泰雅族達岜斯。

圖片說明:原住民電視台族語新勢力播出泰雅族達岜斯他回鄉看到許多買賣土地廣告而有感而發。

可能是自己年老無力耕作而又沒有下一代接手,也沒別的青農肯接手,又或者因為一些變故導致原先地農地變得不利耕作,在不然就是覺得務農收益低,才會賣農地。 天蠍浪子2022/11/22 22:34回覆
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