新北市三重區「滅村型」都更案簡要報告@營建署20120220

http://www.youtube.com/watch?v=LGvEXFhDsY4

----------------------------------------------------------------------------------2012/02/20三重大同南路都更案之營建署都更個案輔導會議-會議記錄 (製作：台灣都市更新受害者聯盟)

 

https://issuu.com/tajur/docs/20120220_0820doc

 

2012年 2月20日  下午 2:30

三重大同南路（新北市三重區大同南路1385地號等4筆都市更新案、1381等2筆土地）營建署個案輔導會  會議記錄

 本逐字稿內容依現場錄影檔，分秒數為錄影檔上的分秒數！

 

陳興隆主席：先介紹今天與會的人員，新北市都更審議委員 林旺根委員，這案子好像還沒開始審議，所以你們盡量向他陳述，他主持過很多專案小組，盡量向他陳訴。另一位，張杏端，當過台北市審議委員大概十年，經驗非常豐富。我們原本有請消基會，但它們沒有來，接下來，劉鴻儂先生，都市改革組織，接著是今天的申請人 許素華小姐，都市更新公正促進協會今天有六位，也謝謝公視再次來，還有一些現住戶，歡迎，謝謝。接下來是本案的實施者代表余玉梅 ，希望等一下要有誠意啦（余：我們一直都很有誠意），好，感謝。還有邑相規劃公司的張大任、賴伊珊規劃師。今天主管機關新北市政府也來了，工程司吳敏漳。也感謝內政部地政司來視察的葉秋容來幫我們釋疑解惑。我們有國內三大電視台來關切。 我們來開會吧！各位會有制度面的問題和個案的問題，因為今天是個案輔導會，我建議個案先陳述，有時間我們通案性的問題再來探討，若今天時間不夠，我們讓你們隨時來討論通案性的問題。

 

陳虹穎：想先請教一個問題，先前都更組在與建商的輔導會議是在甚麼樣的情況下要出解釋函？

 

陳興隆：解釋函！？是這樣的，我們輔導會是依既有的法規提供解釋過的，另外的解釋不會在會議上決定，要按照一個解釋的行政程序，需經過法規會、部長的核定，才能做出解釋。特別做解釋不多，大多都是依現有的法規做解釋。

對於今天議程的安排，各位有沒有意見？我們是不是先請申請人陳述意見？還是由協會這邊代言？

 

張立本：嗯，是由協會這邊先提出主要的幾點想法，我們當然知道陳組長前三次提到這會議要針對個案，但我們仍然不免除地提到這不是一個個案的問題，牽涉到政策，是一個通盤性、通案的問題，今天等一下實際講案例會針對兩點：第一點，協會先前一直非常擔心都更法條36條住戶會面臨強迫拆遷的問題，但今天這個案件已經有很多住戶被迫離開自己的家園，這原因是甚麼？是因為我們有一條容積獎勵的F6，但實際上F6的獎勵並沒有回到有居住事實的住戶身上，這問題很容易導致原住戶的流離失所；第一點與第二點是綁在一起的；第二點，等一下可以請張委員幫忙解惑，我們的都市更新與地政並沒有緊密配合，地政其實有非常複雜的問題，當這些問題還沒有解決就已經在進行都市更新，這常常強迫最弱勢的小市民要對簿公堂，當然，一個小市民面對一個較有財力的建商在法院上沒有任何的勝算，大同南段的例子呈現的問題，我們在其他的社區也遇到一樣的問題，包括台大土地的紹興社區做更新，也遇到很多實施者就已經買了裡頭的違建，反過來反而去取得容積。這些問題希望等一下能被凸顯出來，待會先請居民來陳述他們那邊的狀況。

 

陳興隆：等等，我們先請單位說明F6補助的對象，這是有一個規定，就我所知，這好像要由被安置的來…。請說明一下，我們是禁止你用很少經費把現住戶打發走，然後來領取獎勵。

 

更新組林小姐：主席、各位委員與各位與會代表，業務單位先就更新條例與建築容積獎勵辦法裡面針對的F6，它是地方所定的，也就是說，處理占有他人土地的舊違章建築物的獎勵容積的這一塊跟大家做說明，這個規定在母法裡面是在更新條例第41條，更新單元裡面通常產權相當複雜，可能有些人是所謂的舊違章建築戶，舊違章建築戶既存在社區裡非常長的時間，希望都市更新期間，實施者對這些住戶要提供一些處理的方案，這處理的方案不一定是現地安置、不一定是異地安置，怎麼樣子的方案要由實施者提出，針對不同特性的住戶提供不同的處理方案，並納到事業計畫裡面，經主管機關核定之後，就依照這審議過的會去實施。如果裡面有需要容積獎勵來鼓勵、降低地主的負擔、來降低實施者的負擔、來增加都市更新的可能性的話，其實在建築容積獎勵辦法裡面有所謂的，因為實施者處理舊違章建築戶而可以申請的建築容積獎勵，這裡的關連是這樣。那以地方政府的處理方案，等等新北市政府可以再補充一下，不是只有實施者提出來，實施者提出的處理方案有與被處理的對象有共同的認同，雙方需要簽訂協議書，是在你情我願的情況下，政府可以提供獎勵讓這事情能夠更圓滿，都有很嚴格的規定。另外，我們針對占有他人土地的「占有」的定義，還有「舊違章建築戶」的定義，我們都做過歷次的函釋，也都很明確，所謂的「占有」是「無權占有」為前提，「 舊違章建築戶 」是由地方的建築主管機關來認定，在新北市是民國八十一年以前，沒有使照、沒有登記的等等，經過一定程序認定後，可以被視為「舊違章建築戶 」，能與實施者依雙方協議的方式來提出處理方案，在計劃書核定之後來作實施。至於說，取得的容積獎勵是不是全數給現住戶？立法的精神也不是如此！不是建築物取得的就都返還到現住戶身上，這些容積獎勵都是公共財，目的是讓實施者與違章建築所有人都一致達到目的，使得都新案更可行。

 

陳興隆：謝謝。因為給容積，不是房子。容積還要經過造價、分配，才成為房子。新北市有沒有要補充？（新北市吳敏漳：沒有）好，先回應整體的問題。

 

陳虹穎：想請問新北市政府追加的問題。因為在台北市都市更新自治條例19條規定到，違建戶的安置是以實施者是依現地安置、異地安置與現金補償來做，發起是由實施者來做，不知新北市政府有沒有相關規定？

 

新北市 吳敏漳：自治條例我們現在還沒公佈，依照建築容積獎勵辦法裡面，其實我們的三種分法與台北市一樣。

 

陳虹穎：所以不是實施者決定？地主也可以決定，或是說原住戶就可以決定？

 

吳敏漳：主要還是由實施者提起，再與住戶去協調。

 

陳虹穎：實施者提起，但必須要收集現住戶意見，是嗎？

 

吳敏漳：取得這樣獎勵主要還是要取得住戶的協議。因為獎勵這邊有提到，最後合

建後還是要與住戶簽訂協議事項、檢覆相關資料，我們這邊才會給予這項獎勵。

 

都市改革組織 劉鴻農：我回應這個部份，當然就「 舊違章建築戶 」這定義的部份，還有住戶同意書這件事情，其實我們從整個制度或現代發展看下來，當他被迫不得不要離開的時候，建商給他一定的錢的情況之下，這樣的文件出來的情況之下，第一，因我們碰到非常多的都更案子，這種情形非常多，台北市政府在審查這個的時候，他只能做文件，就是住戶有無簽名！？好，ok！簽了名，就可以給容積。但其背後隱藏的，我想事實上任何一個公家機關都不一定能去知道到，因為他只看到住戶簽名，我們覺得這反而是助紂為虐。另如，建設公司已經打贏官司，我們在都更條例裡面記獎勵，就是用和平的方法處理違章建築，可是如果建商打贏訴訟，住戶也再看得自己的房子就要被拆掉的情況下，如果這個時候建商提出我來幫你拆、給你三十萬、四十萬的補償金，然後你就搬離，這時候所有的文件都會出現：所有住戶都同意、用和平的情況，這是假象，完全不會有任何文件遺漏，在這種情況之下，市政府還是給容積獎勵。這樣的正確與否，我認為，第一，政府在把關上，剛也提到這是公共財，如果不查清楚，在制度上沒有更明確的方法，而只看一份文件的情況之下，我們會覺得容積這個公共財有點濫發，我們覺得這必須要檢討。第二，所謂的違章建築這部份，我們以前碰到的案例，例如，在日據時期的房子，這該怎麼處理？還有後來的不及報及拆的違章建築部份，在現在的都更條例裡面，它也沒有把它做分類、做不一樣的區別，都把它視為違章建築，然後通通處理掉。當然，我們認為在目前的制度上，就所謂的處理違章建築的安置計畫這件事情上，根本就是空的，而且是一個由實施者可以自由選擇的，這樣的制度對保障現住人，在法令上雖然有規定，但是在行政上面應該更詳細、更縝密地去規劃對住在這裡的人能更有保障的方法，而不是如現今，建商可以有兩種選擇，一為，我跟你談、給你錢、你搬走。另外，我用訴訟的方式來把你趕走，至於實施者要不要拿容積獎勵，要看他的手法。所以，在這種情況下，對「違章建築戶」定義底下的住戶的保障部份，事實上很多是表面的和平，隱藏很多暴力的情況存在。這部份，我們認為相關的行政單位應該正視這個問題，不然就會變成推動都更等於在趕走窮人。

 

陳興隆：這部份如果有需要我們列為討論，應該要有更具體明確的做法。但是，現在新北市、台北市的做法也蠻嚴謹的，也不會說你安置三四十萬，我給你一百坪，那要去換算。其實這個是走入都更，才有適用，如果還沒進入都更，用司法、私權處理，其實政府也沒辦法照應。你們現在是進入都更程序？（實施者余玉梅：報核還沒有公展）所以你們要考慮這些現住戶要怎麼安置，如果你們不走都更的話，政府沒有任何權力，那是你們自己的事情，報核以後再審議就可以處理。這個部份，占有他人土地我們把它列為重大課題，我們把它定清楚一點，讓各方能夠瞭解，操作這比較不會有爭議。

 

虹：我們要進入個案，雖然好像台北市、新北市很嚴謹，可是如果屬實，今天來了的居民就不會這麼多了，而且還不只是新北市的居民而已，還有台北市的居民也在看營建署會怎麼處理。那我們現在來看個案，為什麼今天報核還沒進入公展，卻有一群人全被清空了！？

 

丙區住戶 許素華：大家好，我家住在三重，我家地段很好，我騎腳踏車到忠孝橋只要一分鐘，過了忠孝橋就是台北市，我從小就在那裡長大，小時候三重給人的印象很不好，又髒又亂、水準不高，我就是在那種環境長大。民國92年，城鄉局找我們開都市更新說明會，他說因為這裡地段很好、可是環境窳陋，因此提供我們兩個方案。一個是，依我們實際幾坪更新後就換幾坪，而且可以順便解決土地所有權的問題。我們土地是屬舍人公所有，小時候，我聽阿嬤說舍人公是一尊神，我們買的是廟地，所以買土地時，管理人有出示土地使用權證明書，所以我們就可以去台北縣的建設局申請營造執照，然後就蓋了房子。我們都沒有受很高的教育，阿嬤他們都沒有受教育，當時我也小…（陳興隆：這證明還在不在？）在，當然還在！我們在那裡已經住了四十幾年，這是我家的狀況，還有一些鄰居住了一百年以上，更久。我們那邊有分三個區塊，總共加起來是三千多坪，甲區有兩千多坪，乙區六百二十幾坪，丙區原本是肆百五十多坪，但加上三筆國有地，是屬於國軍眷地，隔一條巷子就是三重社會住宅的預定地。然後，我家是有營造執照蓋的房子，我們不知道要去做甚麼登記，我們沒有受很高的教育、甚至有的沒有念書，本來就這樣平安的過了很久，突然，九十幾年，因為要都更就開始產生很多問題，我們的都更已經經歷三個建商，第一個是公辦都更政府提出最佳的投資人，因為一般政府會來推公辦都更就是因為產權複雜，可是也不會隨便找一個地方推，一定要區位佳，容積利用率低，什麼是容積利用率低？我們那邊都是低矮平房、獨門獨戶，兩樓就很高，三樓就是加蓋的…

陳興隆：這我們都知道，重點是你有買賣的證明，也有去請建照，你的狀況是這樣，那現在的都更是怎麼樣處理？這部份的權益是怎麼樣，講清楚

 

許素華：好，我先講我們的「都更演變三部曲」，第一個階段是公辦都更…

 

陳興隆：這個…

 

許素華：請容我解釋一下，因為事情有相關的因果關係，後面的結果怎麼來的，請容我簡單的講。剛開始是公辦都更，後來土地被拍賣之後，拍定亞青建設余建華，他說他不會配合政府做公辦都更叫我們撤銷公辦都更，我們沒有懷疑人家，想說誰辦都一樣，只要能住在這裡就好了，我們就相信他撤銷公辦都更，結果他一拿到土地所有權馬上轉賣給圓富建設特別助理余小姐。在一審時法官有問余玉梅說她是真的地主嗎？她的律師遲疑了一下就說她後面就是建設公司，而且這邊有一份資料是台北縣政府城鄉發展局更新科為議長陳幸進整理的我們的(都市更新)大事記，裡面就有講到圓富買了余建華取得原公辦(都更)土地，所以余玉梅小姐就是圓富建設的人，我們就是相信人家，他們反而反咬我們一口，余建華後來還跟我要「不當得利」的地租租金，然後余玉梅也是，然後，我是覺得因為我父母都逝世了，我也沒結婚，我就一個人，我想說政府與建商合作要開發土地是ok的，可是不能看我們這麼弱勢就要把我們趕盡殺絕，我有時心裡很想自殺，但我想…

 

陳：慢慢講，我插一句話，你剛剛說的，我知道新北市好像有篩選的… （許：對！），原先的那一家（許：我要補充的是）條件比較好，這一家…

 

許：NO!NO!NO!他根本就是利用我們善良、欺騙我們，他達到目的之後就把土地轉賣易手，我有證據的（陳：妳就是有同意）不是只有我、是大家！（是同意前面那一家）因為，政府怠忽職守，公辦都更根本沒有同意門檻的問題，他可以告訴我們，是他找我們推的喔！如果他覺得一坪換一坪便宜我們，ok阿！他可以協助我們買地阿，我們原本就有買地的！我們只是不懂沒有去移轉所有權，他現在搞得我們只能拿補償金離開，不然，像我這樣，我就要被告！我念中文系的，我念孟子的時候，他上面有講到一句話「威武不能屈、貧賤不能移」，我就是守著這個原則，反正我父母也死了，他們不會怪我這麼做，而且我這樣做才是在維護公共利益，我死了都不會走、我輸了都不會走，我為甚麼要走，它們用不光明磊落的手段拿到土地開發權…(陳：你先講到這裡，我先請他們說明…)還有，我再補充一下，政府任何的行政作為要考慮手段與目的之間要合乎比例原則，他說我們社區很窳陋，要透過都市更新改善環境，我覺得ok的，這符合適當性原則，可是他不能這麼粗暴啊，他怠忽職守，他讓建商把我們趕走，即便城市變美觀了、經濟產值增加了，我相信馬總統他愛民的心也不希望看到這樣，他可能不知道我們這件事，雖然我寫了很多陳情書給他，我相信他一定沒看到，我相信總統一定不喜歡只為經濟產值就把現住戶都趕走，而且，張金鶚教授(2011)12月30號也講了一件事情，他說國外都更的成功指標是看有多少住戶搬回來住，我們沒有一個住戶可以，至少我們丙區大同南段沒有一個人可以！我從小生活就很清苦，我們不是要住甚麼豪宅，我們也不要甚麼容積獎勵，甚麼F6、現代住宅、合宜住宅、社會住宅，你就室好好的讓我們有個地方住，若不想讓我們一坪換一坪，可以協助我們貸款啊！可以給建商融資、稅捐減免、容積獎勵，然後他們蓋的房子，是又高又大，一般人也買不起，貧富越來越懸殊，這樣哪裡符合公共利益？請你們告訴我。我真的不是為我家，我就一個人，我只是覺得我生長在弱勢環境，我可以幫弱勢發聲。而且，這件事情不只是影響到我們的權益，房子蓋得又高又大的，乙區原本低矮平房，現在要蓋地上29層、地下4層，而且最小坪數是51坪，我上次跟余小姐講過，她說我更新後可以來買，問題我買不起。而且，他們是用不光明磊落的方式拿到土地開發權，我有證據：第一，買那幾千坪的土地，你然道不會到現場看嗎？你不會問賣你土地的人，士地上居住著的那些人要怎麼處理嗎？更何況，法院的執行命令上，(拍定人)余建華的送達代收人就是圓富建設，這就是證據！我們不反對政府建商合作，因為政府沒有財力、專業能力來更新都市需要更建商合作，但是要製造三贏，不是把我們住戶都趕走，這樣不是對不起我，是對不起我們社區、對不起整個社會、更對不起馬總統，因為他要落實居住正義，因為這樣的結果完全跟居住正義背道而馳！我念中文系、後來的工作都跟書本有關，我賺的錢都給我爸媽，雖然生活不富裕，但精神生活過得很愉快，可是因為都更，這三年來我都沒有好好照顧我的姪子、姪女，結果一個中輟、一個被記過，我覺得很慘…我會堅持活下去是我家已經毀了，我不希望別人家跟我家一樣慘…（淚）。

 

陳興隆：都市更新制度在設計，我們是要考慮到基本全體，因為我們的制度適合合建分屋是原住戶留在原地，但有一種身份會有困難，就是佔用戶，因為沒有所有權，沒有所有權我們另外設計「佔用他人土地舊違章」也可以透過容積獎勵安置他，讓他有一席之地，立法的目的我想是清楚的，就是希望社會能夠和諧。那被佔用土地的能收回土地，被佔用的那個部份政府可以給他容積獎勵，這也可以解決各方的要點，制度設計有考慮到的。那這個案子剛剛的陳述，還是要請實施者來回應一下。看起來現住戶都是弱勢啦，我覺得事業成果要對社會有些責任，當然責任不會全由業者來付，政府有容積，政府要拿出錢大概比較難，剛剛講的公共財，就是容積的協助，也有一些免稅的政策，目的就是政府來support業者、業者來support住戶，我把這個觀念陳述一下，業者能不能…

 

陳虹穎：我想在余小姐回答之前，我要先提出兩個問題，第一個是請先說明乙區跟丙區目前已經申請F6的住戶各是多少？因為，就我們知道，先前去問新北市市政府時，你們乙區申請的 F6是全滿的，但是完全沒有辦法，是因為上面的人早就拆除了，所以新北市政府派人去看時早就拆光光了

 

實施者 余玉梅：不是，乙區的部份是因為我們原來的獎勵就有一定他的面積，乙區是因為戶數很少，所以它以門牌計算，乙區本來就不夠，所以乙區的違章是不滿的，這樣你清楚嗎？

 

虹：請你回答數字，乙區、丙區已申請 F6的各是多少？然後你們現在的拆遷補償費標準從哪裡來，各是多少？

 

陳：這樣好不好，因為這個案子我們都不清楚，想請規劃團隊來說明，甲區、乙區、丙區未來要怎麼來更新，不用很細，起碼你們要怎麼做。

 

余：我們先解釋一下，因為我們有甲、乙、丙區，甲區上面的違章非常多，所以我們甲區是還沒有進行、也還沒有送件，乙區是因為我們已經整理好了，我們現在在整理丙區，丙區是許小姐這一區。

 

陳：你的意思是你們有三個區，都是各自獨立的，那今天住戶比較多，那是甲區？

 

余：我不清楚，甲區根本連送件都還沒…

 

陳：你不是代表？為什麼你說不清楚？

 

余：我是說我不清楚這些人是不是甲區，因為我們還沒整理甲區，還沒開始進行

 

陳：所以，你（虹）剛剛講她事業計畫第二條怎麼…

 

虹：這是乙區、丙區已經送件

 

許素華：這不是重點，重點是更新後所有住戶被趕走，如果你們有看1260期《商業周刊》裡面林明鏘教授有講到，披著都更的外衣，(卻由民間辦理)，可以把現住戶全部趕走，拆人家的房子、賺取容積獎勵，只要有理性的人，就知道這個制度大有問題，我們就是個血淋淋的案例。政府不能有權無責，當初公辦都更沒有同意門檻的問題，為什麼要有同意門檻，而且住戶的同意比例也達到了，為什麼要找碴說他們的同意書有瑕疵，卻又不給補正機會？我原本不知道這些事情，因為我被告，我就去看很多公辦都更的資料，這是得自公辦都更的實施者樺福建設告台北縣政府的判決書資料，這時我才知道的，所以我覺得這裡面有很多問題在，明明不用同意門檻的問題，你要搞同意門檻，又不給同意書補正，現在這樣的結果，對社會也不是公平的。很好笑的是，我家隔一巷子旁就是社會住宅(預定地)，政府一邊協助建商驅趕窮人，一邊又要蓋社會住宅安置弱勢的人，一般人會相信政府真的有這個心嗎？我不是要住豪宅，若政府真的要安置我們，也可以協助我們買地，而且不要讓建商主導(土地開發)。上次329社會住宅座談說明會上，許志堅副市長他一直要說服我們同意我們那邊的國軍眷地建社會住宅，他說不然以後五百坪以上的國有地可以標售的話，建商蓋的是又高又大，一般人根本買不起，他自己都說出了一個重點。可是，你現在來看看，(建商)他們現在的事業計畫蓋的是又高又大，而且我們是現住戶，也不是無權占有，很多住戶原本是租賃土地，後來又去買土地，可是因為舍人公的土地屬於公同共有，比較難移轉(所有權)，我們也不知道危險性，如果我們知道的話…

 

陳：因為時間有限，你剛不是提了一些問題嗎？

 

林旺根 委員：許小姐是丙區，丙區現在已經報核，現在還沒有公展，乙區跟這個案子有沒有關係？