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Open Boundary Quad-Ridged Horn Antenna記者陳韋帆／台北報導

房市交易過程「銀行鑑價」因經常與民眾期待出現落差，所以被不少民眾視為「玄學」。（圖／記者陳韋帆攝影）

Open Boundary Quad-Ridged Horn Antenna房市交易過程中，「銀行鑑價」一直被不少民眾視為「玄學」，經常與屋主期待出現明顯落差。中信房屋研展室副理莊思敏指出，「房貸就是把房子當作抵押品，銀行鑑價會評估申貸人違約時，可能回收價值，畢竟如果淪落法拍價格往往低於市場行情，而估價師評估過程，向地政士、房仲電話詢問屋況、區域市況也極為關鍵。」

不少屋主委託房仲賣屋時，會先由房仲協助送銀行試算鑑價，許多屋主會發現，鑑價結果經常僅約實價登錄行情8~9成甚至更低。Open Boundary Quad-Ridged Horn Antenna

莊思敏指出，銀行鑑價通常會依「實價登錄、地段、屋況、市調」四大方向綜合評估，其中，市調是向區域房仲打聽實際屋況、市況等，也會影響鑑價結果。（圖／記者陳韋帆攝影）

房貸「銀行鑑價」四標準評估

Open Boundary Quad-Ridged Horn Antenna中信房屋研展室副理莊思敏表示，銀行鑑價通常會依「實價登錄、地段、屋況、市調」四大方向進行綜合評估，但畢竟房貸就是將房貸作為擔保品，所以勢必會預想未來申貸人違約後，物件淪落法拍時，可能損失的價值，故鑑價保守是必然現象。

她指出，實價登錄並非絕對可轉售價值，以近年全台大張闊斧開發的重劃區為例，不少區域炒作行為明顯高於實際價值，況且還有大量餘屋、投資客轉手兩大賣壓，法拍時勢必價格不會太漂亮，所以地段也很重要，以區域來看，精華區有機會到100%，重劃區或偏鄉，則可能僅剩8~9成，甚至更低。

銀行鑑價兩通電話很關鍵

莊思敏還提到，即使同區域，每間房子的屋況也都不同，「銀行鑑價」其實也會向在地房仲、地政士進行電訪市調參考，以極端案例來說，2間比鄰公寓，可能一間屋況良好，另一間卻有漏水、海砂屋等狀況，價格自然會有極大落差，又或者相鄰社區，一社區管理狀況良好，另一社區連電梯都不換，甚至有資收站類嫌惡設施，兩社區價值差異也不言而喻。

她說，事實上，每家銀行的作業模式、評估考量因素也會有所落差，其實可以請房仲幫忙多家比較，但如果屋主發現各家銀行鑑價結果都遠低自己期待值，建議要重新思考是否自己「期待過高」，畢竟銀行鑑價雖保守，但絕對有其專業考量與依據。

本文出自: https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=1838320