房仲大師來開講，店面頂讓6大陷阱全公開！
不曉得您有沒有注意到，隨著防疫限制逐步開放，街上的人群又開始多了起來，但許多商家沒能抵抗住先前的疫情風暴，只能黯然結束營業，貼出頂讓公告，這些已經有基本裝潢與固定設備的店面，其實少去很多佈置與添購的麻煩，只是頂讓眉角多，下手之前，要注意些什麼？就讓商用不動產仲介大師、舉辦過不動產標售會的上古地產總監陳虹安來告訴您！
陳永森-天山春駒 (上古藝術提供)
重覆確認租金與租約內容
地產首先，風險與機會是相伴存在的，許多店家是因為長約到期，加上疫情衝擊，還有房東趁亂漲租，評估之下就放棄營業，選擇頂讓出去，但通常有關租金調漲這塊，賣家不會誠實向買家告知，多以舊約來蒙混過關，所以在討論頂讓時，一定要與房東重新簽約，並再三確認租賃合約內容。
製造美好且虛幻的表象
有些急著想脫手的不肖賣家，會趁買家來訪時，透過折扣活動或人潮動員，假造出設備齊全、生意很好的假象，使買家有「機會千載難逢」的錯覺，促使買家更快做出決定。建議您可以詢問附近鄰居，看看平常這間店的狀況如何？或是找別的時間來微服出巡，私下觀察這間店的狀況。
賣家不會告訴你的隱藏成本
地產賣家有很多方式，可以隱藏您頂讓後的必要開支，拿夏日電費來說，為了給客人一個舒適的空間，夏天時，店面都會冷氣開不停，如果是老舊、沒變頻的冷氣，那電費就驚人了！若買方沒有考慮到這種細節，那很有可能就接到燙手山芋。
員工配合度與薪水成本
如果您要承接上一手的員工，要注意這些員工願不願意配合排班，或是有沒有不適合的冗員，有些賣方會在買方前來時，刻意支開多餘的員工，營造出人力成本沒有很高的假象。
債務轉移要釐清
頂讓有一個很大的陷阱，就是債務移轉，這不僅是借錢沒還，還有銀行貸款跟客戶折扣問題！很多店主會以店面的商業登記，去向銀行借貸，此時若單純只登記負責人的轉移，那買方也會承擔賣方原本的債務！另外，若是賣方原本有儲值消費或販售禮券服務，買方在過戶後，也得擔負起這塊責任，當然，新店主也可以說「換老闆了，已經不適用」，但接連而來的負評，新老闆就得承受。
在這邊提供您一個協商方式，就是跟賣家（前店主）在簽約前就協商好，那些活動成本如何分攤，並加註在合約內，舉例來說，原業主若發出1000張100元儲值金，您可以要求他吸收1000 x 80 = 80000元，剩餘的1000 x 20再自行吸收，如此一來，客群就能保留下來，請務必記得，會使用儲值金或禮券的客人，絕對是這店的主力消費族群，才會甘願把錢存在這裡。
地產陳永森-翠禽翔月 (上古藝術提供)
口說無憑，凡事白紙黑字立合約
防人之心不可無，不管在何種情況，口頭約定都不算承諾！不管賣家講了什麼，千萬不可以再付錢與訂約之前，就全付交託出去，一般來說，容易發生的有設備糾紛、技術糾紛、員工糾紛。
以設備糾紛來說，不少賣家簽完約以後，就把值錢的設備搬走，或是答應要教會買方使用，簽約後就避不見面，這種可以用「分段式付款」來預防，即設備交接完付3成，技術轉移完3成，員工全體簽約並順利營運半個月後，再將尾款全清！
地產記得，任何約定都要白紙黑字寫在合約裡面，做萬全的考量，開店才會贏在起跑點〜
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