從日本「借家」法制 為無殼蝸牛推動「不動產租賃專法」
2014/11/04 23:20
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我國房價一再衝破天價，年輕人甚至因為屋價高聳雲天而自認擁有一屋，終身無望。為此，「巢運」提出「居住人權入憲、終結強制破遷；改革房產稅制、杜絕投機炒作；廣建社宅達5％、成立住宅法人；修訂公地法令、停建合宜住宅；發展租屋市場、制定租賃專法」等五大訴求，希望給無殼蝸牛居住安心的一線生機。
消基會指出，購屋制度修法改造，曠日廢時，在短期間，不妨參照23年前日本即為無殼蝸牛制訂的「借地借家法」（本文簡稱借家法），至少讓無殼蝸牛能有一棲身之所，不致餐風露宿。
日本政府為解決人民居住問題，針對社會、經濟的實際發展狀態，調整借地（租地）、借家（租屋）的關係，於平成3年（1992）10月4日公布「借地借家法」（以下簡稱本法），藉以規範建物地上權及土地賃借權之存續期間、效力等，以及建物租賃契約之更新、效力等相關事項，做為土地或建物租賃的專法。
日本借家制度簡介
在日本民間的租賃住宅，依國土交通省的統計資料，約占住宅總數的3成（約1,343萬?），因此租賃制度建全，對於確保國民居住生活之安定，及提升其品質，有其極重要的地位。
一、借家制度
依日本「民法」規定，原則上，契約定有期間者，租賃（賃借貸）雙方的任一方，均得主張於期間屆滿時終止；亦即，契約是否發生更新效力，應視當事者約定而定。反之，契約未定有期間者，租賃雙方之任一方，得訂定相當期間通知他方為終止的意思表示，則該契約自通知所訂的相當期間（房屋租賃通常為3個月）期間屆滿時，即生終止的效力（日民617Ⅰ）。
然而，為避免承租人因所承租的房屋，遽然被追討而頓失其生活據點，本法則規定「於期間屆滿1年前至6個月前期間，未通知契約相對方表示契約不更新，或未通知若不變更條件者契約不予更新時，依法即視為與原契約相同條件下發生更新契約之效果。」（法26Ⅰ），相對地對於出租人主張契約終止，則採需要具備正當事由才可以主張契約終止的限縮原則，否則視為當然更新。而且，關於契約的終止，亦需於契約終止提出日開始經過6個月後，才發生終止效力（法27Ⅰ）。
建物租賃，除規定已交付租賃物後即受「買賣不破租賃」（私有房屋在租賃期內，若因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效）效力的保護外，又規定租賃期間如因經濟情勢變遷，導致顯不相當時，雙方均有具形成權性質的租金?減請求權、又於租約終止時，承租人有權請求出租人購買，承租人所裝設的傢俱。
而租賃終止時，對轉借人之保護及在土地有地上權的建物承租人的保護，尤其是，承租人死亡後無繼承人時，其有未提出婚姻或收養登記，但有與承租人為事實上夫妻或收養親子等相同關係之同居人存在時，該同居人得繼承建物承租人的權利義務。但該同居人於承租人死亡事實後，始知悉其無繼承人的情形，於知悉後1個月以內，向建物出租人表示反對意思者，不在此限（法36Ⅰ）。以上，對於租賃權之保護，有完整的架構，值得參考。
二、定期借家制度之創設
由於一般借家規定，對保護承租人權益至為周到，也導致屋主顧慮無法掌控，致難以改建，為避免長期被承租人使用無法終止租約，寧可避免提供出租，乃致空屋率上升。因此，於平成12年（2001）3月1日改正，導入定期借家制度。重點有：1、定期借家契約，須以書面契約並經作成公證證書；2、出租人事先交付書面暨說明義務(謂充分事先說明，就不生定期租賃契約的效果)；3、契約終止特別規定；4、承租人有不得已事由得終止租賃契約；5、租金改定的特別規定等。
以契約終止為例，定期建物租賃的期間在1年以上者，出租人若未於期間屆滿的1年前至6個月前的「通知期間」內向承租人通知，敘明因租約屆滿而終止建物租賃的意思。舉例，三年期定期租約，訂約日在2011年10月5日，至2014年10月4日到期，出租人應於一年前即2013年10月4日至2014年4月4日止的「通知期間」內某日（如2013年12月20日）發出通知，表達不再續約，如此才可以要求承租人於租期屆期（2014年10月4日）完成騰空搬遷；否則，該終止不得對抗建物之承租人。不過，如出租人逾期通知，並非當然無效，仍得於該通知發出日起算「經過6個月後」發生契約終止效力。
又定期租賃契約標的物如屬供居住使用的住宅，其樓地板面積為未滿200㎡（惟以建物之一部分作為租賃時，以該一部分的樓地板面積為準），承租人如因工作調動、療養、照護家人或其他不得已的事由，而難以使用建物做作為自己的生活據點時，承租人得提出終止租約。於此情況下，租約自契約終止提出日開始，經過一個月後而終止。
以上規定屬強行規定，當事人縱有特約排除，而對承租人不利者，仍屬無效。
三、建立優質租賃住宅及終身住宅租賃制度
除上述一般與定期借家的分類外，日本於平成5年制定「特定優良賃貸住宅供給之促進相關法律」，主要是在公營出租住宅外，鼓勵民間建設業者投資興建特定優良出租住宅，。包括「高?者優良出租住宅」以及各地方興建之「地域優質出租住宅」之合稱為「特優質」。繼之，於平成13（2000）年4月6日制定「高?者居住安定確保之相關法律」（以下稱「高?者居安法」）規定，改以服務導向之高?者住宅辦理登?。
「高?者居安法」係為高?者從事日常生活提供必要而貼心的服務為宗旨，因而必須營造良好的居住環境，建立優良高?者出租住宅等之登?制度，保障高?者得有安定居住的租賃住宅，因而建立終身房屋租賃制度，以增進其福祉為目的。
因此，「高?者居安法」爰課以地方公共團體應促進高?者優良出租住宅之供給，規定事業經營者必須符合政府規定之無障礙（??????化）基準設施，以確保良好的居住環境，適合高?者居住之租賃住宅，此類出租予高?者居住之租賃住宅，應經都道府縣知事（政令指定都市、中心都市之首長）之認可，始得與高?者簽訂終身房屋租賃契約。許可後，依「高?者居安法」規定，地方公共團體體將依規定給予費用之補助，包括：賃貸住宅之規模及其設備、依年?而對應之構造、入住者家賃之一定額度等均得予以補助。
結語
綜上所述，日本的借家制度，尤其是對於出租住宅方面，對於承租人權益如強化租賃權的效力、當然更新的拒絕，須有正當事由的規定、事實上夫妻或收養親子等相同關係的同居人的保護，以及定期租賃制度的強制說明等，均值得我國借鏡參考。
相對的，我國目前的租賃關係，尚無特別法的規範，尤其在此房價高檔盤旋時期，屋主可能更不敢或不願將房屋出租，如此結果對弱勢者將更雪上加霜。根據2014年9月22日自由時報報導「兒子棄養、房東趕老夫妻颱風天被丟包」這種不幸的事件，在租賃欠缺保護的情形下，將層出不窮。顯見，有必要建立一套完整有效的租賃保護法制（保護弱勢者不會被強迫搬遷，也保障屋主的合法權益），俾與民法的一般租賃規定有所區隔。
基此，消基會認為制定租賃專法刻不容緩，而該專法至少應包含下列規範：
1. 租賃專法應包括租地關係，俾使國內剛萌芽的地上權住宅更為活化，俾供購屋者多元選擇。
2. 租賃專法應建立以保護租賃制度為中心（不能偏向出租人），重新調整當事人間的權利義務關係；參考借地借家法或其他國家的立法例，針對契約對抗效力的強化、解約的期前通知更為細緻，對於「居住權」的保護亦應建立規範，更應建立糾紛協調機制，有效解決租賃糾紛。
3. 日本在平成13（2000）年4月6日即已制定「高?者居住安定確保之相關法律」（以下稱「高?者居安法」）規定，改以服務導向之高?者住宅辦理登?，我國也步入高齡化社會，亦亟需推動相關法令，希望政府主管機關加油。
4. 租賃專法應明確授權行政機關對於周邊產業者（如租賃媒介與租賃管理業）建立登錄管理制度，規範其消極資格與積極資格，如有暴力催繳或逼迫遷讓等惡行，加以重罰，並提供定型化契約訂定應記載與不得記載事項，以提升其品質。
消基會指出，購屋制度修法改造，曠日廢時，在短期間，不妨參照23年前日本即為無殼蝸牛制訂的「借地借家法」（本文簡稱借家法），至少讓無殼蝸牛能有一棲身之所，不致餐風露宿。
日本政府為解決人民居住問題，針對社會、經濟的實際發展狀態，調整借地（租地）、借家（租屋）的關係，於平成3年（1992）10月4日公布「借地借家法」（以下簡稱本法），藉以規範建物地上權及土地賃借權之存續期間、效力等，以及建物租賃契約之更新、效力等相關事項，做為土地或建物租賃的專法。
日本借家制度簡介
在日本民間的租賃住宅，依國土交通省的統計資料，約占住宅總數的3成（約1,343萬?），因此租賃制度建全，對於確保國民居住生活之安定，及提升其品質，有其極重要的地位。
一、借家制度
依日本「民法」規定，原則上，契約定有期間者，租賃（賃借貸）雙方的任一方，均得主張於期間屆滿時終止；亦即，契約是否發生更新效力，應視當事者約定而定。反之，契約未定有期間者，租賃雙方之任一方，得訂定相當期間通知他方為終止的意思表示，則該契約自通知所訂的相當期間（房屋租賃通常為3個月）期間屆滿時，即生終止的效力（日民617Ⅰ）。
然而，為避免承租人因所承租的房屋，遽然被追討而頓失其生活據點，本法則規定「於期間屆滿1年前至6個月前期間，未通知契約相對方表示契約不更新，或未通知若不變更條件者契約不予更新時，依法即視為與原契約相同條件下發生更新契約之效果。」（法26Ⅰ），相對地對於出租人主張契約終止，則採需要具備正當事由才可以主張契約終止的限縮原則，否則視為當然更新。而且，關於契約的終止，亦需於契約終止提出日開始經過6個月後，才發生終止效力（法27Ⅰ）。
建物租賃，除規定已交付租賃物後即受「買賣不破租賃」（私有房屋在租賃期內，若因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效）效力的保護外，又規定租賃期間如因經濟情勢變遷，導致顯不相當時，雙方均有具形成權性質的租金?減請求權、又於租約終止時，承租人有權請求出租人購買，承租人所裝設的傢俱。
而租賃終止時，對轉借人之保護及在土地有地上權的建物承租人的保護，尤其是，承租人死亡後無繼承人時，其有未提出婚姻或收養登記，但有與承租人為事實上夫妻或收養親子等相同關係之同居人存在時，該同居人得繼承建物承租人的權利義務。但該同居人於承租人死亡事實後，始知悉其無繼承人的情形，於知悉後1個月以內，向建物出租人表示反對意思者，不在此限（法36Ⅰ）。以上，對於租賃權之保護，有完整的架構，值得參考。
二、定期借家制度之創設
由於一般借家規定，對保護承租人權益至為周到，也導致屋主顧慮無法掌控，致難以改建，為避免長期被承租人使用無法終止租約，寧可避免提供出租，乃致空屋率上升。因此，於平成12年（2001）3月1日改正，導入定期借家制度。重點有：1、定期借家契約，須以書面契約並經作成公證證書；2、出租人事先交付書面暨說明義務(謂充分事先說明，就不生定期租賃契約的效果)；3、契約終止特別規定；4、承租人有不得已事由得終止租賃契約；5、租金改定的特別規定等。
以契約終止為例，定期建物租賃的期間在1年以上者，出租人若未於期間屆滿的1年前至6個月前的「通知期間」內向承租人通知，敘明因租約屆滿而終止建物租賃的意思。舉例，三年期定期租約，訂約日在2011年10月5日，至2014年10月4日到期，出租人應於一年前即2013年10月4日至2014年4月4日止的「通知期間」內某日（如2013年12月20日）發出通知，表達不再續約，如此才可以要求承租人於租期屆期（2014年10月4日）完成騰空搬遷；否則，該終止不得對抗建物之承租人。不過，如出租人逾期通知，並非當然無效，仍得於該通知發出日起算「經過6個月後」發生契約終止效力。
又定期租賃契約標的物如屬供居住使用的住宅，其樓地板面積為未滿200㎡（惟以建物之一部分作為租賃時，以該一部分的樓地板面積為準），承租人如因工作調動、療養、照護家人或其他不得已的事由，而難以使用建物做作為自己的生活據點時，承租人得提出終止租約。於此情況下，租約自契約終止提出日開始，經過一個月後而終止。
以上規定屬強行規定，當事人縱有特約排除，而對承租人不利者，仍屬無效。
三、建立優質租賃住宅及終身住宅租賃制度
除上述一般與定期借家的分類外，日本於平成5年制定「特定優良賃貸住宅供給之促進相關法律」，主要是在公營出租住宅外，鼓勵民間建設業者投資興建特定優良出租住宅，。包括「高?者優良出租住宅」以及各地方興建之「地域優質出租住宅」之合稱為「特優質」。繼之，於平成13（2000）年4月6日制定「高?者居住安定確保之相關法律」（以下稱「高?者居安法」）規定，改以服務導向之高?者住宅辦理登?。
「高?者居安法」係為高?者從事日常生活提供必要而貼心的服務為宗旨，因而必須營造良好的居住環境，建立優良高?者出租住宅等之登?制度，保障高?者得有安定居住的租賃住宅，因而建立終身房屋租賃制度，以增進其福祉為目的。
因此，「高?者居安法」爰課以地方公共團體應促進高?者優良出租住宅之供給，規定事業經營者必須符合政府規定之無障礙（??????化）基準設施，以確保良好的居住環境，適合高?者居住之租賃住宅，此類出租予高?者居住之租賃住宅，應經都道府縣知事（政令指定都市、中心都市之首長）之認可，始得與高?者簽訂終身房屋租賃契約。許可後，依「高?者居安法」規定，地方公共團體體將依規定給予費用之補助，包括：賃貸住宅之規模及其設備、依年?而對應之構造、入住者家賃之一定額度等均得予以補助。
結語
綜上所述，日本的借家制度，尤其是對於出租住宅方面，對於承租人權益如強化租賃權的效力、當然更新的拒絕，須有正當事由的規定、事實上夫妻或收養親子等相同關係的同居人的保護，以及定期租賃制度的強制說明等，均值得我國借鏡參考。
相對的，我國目前的租賃關係，尚無特別法的規範，尤其在此房價高檔盤旋時期，屋主可能更不敢或不願將房屋出租，如此結果對弱勢者將更雪上加霜。根據2014年9月22日自由時報報導「兒子棄養、房東趕老夫妻颱風天被丟包」這種不幸的事件，在租賃欠缺保護的情形下，將層出不窮。顯見，有必要建立一套完整有效的租賃保護法制（保護弱勢者不會被強迫搬遷，也保障屋主的合法權益），俾與民法的一般租賃規定有所區隔。
基此，消基會認為制定租賃專法刻不容緩，而該專法至少應包含下列規範：
1. 租賃專法應包括租地關係，俾使國內剛萌芽的地上權住宅更為活化，俾供購屋者多元選擇。
2. 租賃專法應建立以保護租賃制度為中心（不能偏向出租人），重新調整當事人間的權利義務關係；參考借地借家法或其他國家的立法例，針對契約對抗效力的強化、解約的期前通知更為細緻，對於「居住權」的保護亦應建立規範，更應建立糾紛協調機制，有效解決租賃糾紛。
3. 日本在平成13（2000）年4月6日即已制定「高?者居住安定確保之相關法律」（以下稱「高?者居安法」）規定，改以服務導向之高?者住宅辦理登?，我國也步入高齡化社會，亦亟需推動相關法令，希望政府主管機關加油。
4. 租賃專法應明確授權行政機關對於周邊產業者（如租賃媒介與租賃管理業）建立登錄管理制度，規範其消極資格與積極資格，如有暴力催繳或逼迫遷讓等惡行，加以重罰，並提供定型化契約訂定應記載與不得記載事項，以提升其品質。
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1樓. 古建築收拾大隊2019/07/21 18:25請問貴單位或筆者有借地借家法的中文翻譯全文嗎?
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